精品文案-2009年宁波东部新城村级留用地项目发展研究报告ppt.ppt
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1、宁波迪赛 2009.2,东部新城村级留用地项目发展研究报告,谨呈:东部新城投资有限公司,项目定位研究思路体系,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,东部新城动态解读,项目前
2、瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,项目前置性约束条件解读,1、本案作为东部新城第一个开工建设的综合性项目,需要承担城市拓荒者的角色,2 、 项目用地为租赁性质,纯经营用途,经营年限锁定15年。
3、,为新城开发树立信心和标杆,促使本案必须在开发定位上有更多的突破。,以短期3-5年销售回笼为核心的常规开发定位模式对于本案而言不可取!因此必须注重经营性用地开发前瞻性定位。,我们的解读:,面临的约束条件:,项目开发目标解读,项目收益 + 社会效益 + 城市运营,我们的解读:,开发目标:,作为第一个开工建设的综合性项目,本案需要成为一座地标,并为后续开发树立信心: A、需要综合考虑本案所处的区域及未来发展状况,促使本案能够具有较强的存活度。 B、项目所处区域的特点,决定本案需要综合考虑外部环境,提高外部环境对本案的依存度。,保证项目成功运营,应看到本案预期需要5年以上的市场培育期,而整体赢利则要
4、有赖于区域成熟度,预期要有10年的市场逐步发展至成熟期,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,东部新城在城市未来框架的影响力解读(地图),东部新城是对宁波既有城市中心功能的
5、补充、完善和提升,它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系,并将成为大宁波的中心,区域交通建设: 三纵:从西向东依次排列 江澄路、海晏路、福庆路, 四横:依次排列民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路。,轨道交通对区域的开发利益是一个动态的过程,并且会提前释放。,大宁波的中心随着交通的建设已经进入了实质的阶段,新区内路网的建设和布局,为导入人流和企业的入驻起到重要作用。,轻轨1号线 2014年建成通车,航运中心、金融中心 (典型项目:国际航运服务中心、建行大楼),行政中心 (典型项目:市政府、六部委),商务贸易中心 (典型项目:国展中心
6、),文体中心、居住中心(典型项目:宁波城市文化广场、锦绣东城等),东部新城各板块功能发展解构,占地面积为8.45平方公里 计划2013年基本建成,中央商务区,区域产业解构,国际航运服务中心:中心建成后,将进驻海关、检验检疫、海事、边检等涉外单位。 国际贸易展览中心:建成后的国展中心总建筑面积有上百万平方米,成为现代化国际贸易展览中心和进出口商品的重要展示交易平台。 国际金融服务中心:约50万平方体量,招商银行、建设银行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为首批正式签约落户国际金融服务中心的金融机构。,区域产业的影响力:金融、贸易、航运、行政机构组成第三产业为主力的服务产业链,结合构
7、成宁波未来商务办公核心带。,2019年,2014年,2009年,规划期,起步期,发展期,成型期,住宅,写字楼,商业,酒店,1家五星级酒店,商业发展缓慢,金融中心 行政中心建设形成,逐渐启动,密集开发,区域商圈形成,轻轨建成通车、以三大中心为引擎的写字楼就集群形成,辐射宁波北仑等区域,2家五星级酒店,开发接近尾声 居住人口大增,商务积聚效应形成,一站式购物、高档百货进入,若干三、四星级酒店,从发展的角度来看板块的形成,确定东部新城规划定位,土地挂牌出让、路网等市政设施建设展开,为后续发展奠定基础。,本项目入市点,本项目 运营期,形成宁波新商务CBD,第一个五年,第二个五年,第三个五年,四大板块的
8、发展对东部新城的聚合作用,城市中央 商务集群 文化配套,中心商务区形成产业积聚效应,行政中心吸引相关企业入住,文化中心辐射宁波,提升区域地位,居住中心为区域带来高素质的居民,形成宁波新商务CBD,宁波新商务CBD解读,东部新城商务板块规划思路让我们看到宁波商务CBD兴起的势头!,宁波作为以外贸、物流、航运等服务业为核心产业的商务型港口城市,改革开放30年来,自始自终均未形成整体性强,规模集中的商务型CBD。 现有的城市CBD我们应该解读为以天一商圈为核心的商业CBD。 在宁波未来大城市的发展框架规划中,城市格局需要硬件上的提升,同样需要围绕如何提升商务形象,继续做大做强宁波服务业为基础的第三产
9、业,做大宁波城市影响力,在这一点上,商务CBD的缺失效应日益凸显。,成功CBD的案例一,新宿: 国际成熟的CBD,新宿: 30年规划建设-金融业-9条地铁线路 -超高层建筑群,新宿物业功能配比,住宅办公商业 5 52,成功CBD的案例二,上海 国内较成功的CBD,上海市 CBD范围,上海: 南京路、外滩与陆家嘴金融中心区 -CBD网络发展 集中商业区-集中商务区-住宅聚集区,陆家嘴金融中心区物业功能配比,住宅办公商业 5 72,成功CBD的案例三,深圳 国内成功的CBD,深圳: 九宫格-中心西区-14座高层写字楼-四角布置居住区,九宫格中央商务区物业功能配比,住宅办公商业 762,东部新城商务
10、板块规划思路与CBD的准入标准极为契合!,通过对案例的研究,对比东部新城我们发现,通过对主流CBD的研究,推导出东部新城的物业组合,根据相关研究结果: 结论1:新宿作为国际成熟的CBD,不做参考; 结论2:上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD,商务办公发达,与东部新城的契合度较高,物业组合的参考度较强 ; 结论3:深圳模式中居住先行体系已经和东部新城有所不同;,站在宁波新商务CBD的高度来定位本项目,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定
11、位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,CBD产业导入对本项目的影响,东部新城商务板块产业导入将引发人口导入,也将为本案提供客群!,CBD人口导入对本项目的影响,20092014年 20142019年 2019以后,产业链主导下的企业职员、社区居民、产业工人:约10-15万 公务员、金融机构从业人员、贸易型企业职员、社区居民:约6-10万 公务员、贸易型企业职
12、员、社区居民:约3-6万,六部委项目建成交付; 航运中心入驻; 金融中心一期2010年交付; 门户区2011年交付; 国贸中心二期2010年交付; 锦绣东城2010年交付; 本案2013年交付;,金融中心、航运中心、贸易中心全面交付,产业集群初步形成; 锦绣东城等居住小区全面入住,居住氛围日渐浓厚; 门户区商业、酒店等全面开业,商业圈层辐射加大; 市政府整体搬迁; 轻轨通车,核心区进入高速发展期; 产业链成熟,产业人口大规模导入; 居住区因配套成熟而相继开发与入住; 商务氛围浓厚带动商业发展;,起步期 初步发展期 快速发展期,东部新城规划引入产业人口15万,居住人口20万。 到达快速发展期,新
13、城约有200万方办公体量和110万方居住体量。,东部新城的人口导入会为项目的物业带来人流和商机。,办公30万方 居住40万方,办公120万方 居住40万方,办公50万方 居住30万方,20092014年 20142019年 2019以后,起步期 初步发展期 快速发展期,本项目的可能物业类型定位:写字楼、商业、公寓、酒店,产业与人口的导入给我们带来了什么机会?,六部委项目建成交付; 航运中心入驻; 金融中心一期2010年交付; 门户区2011年交付; 国贸中心二期2010年交付; 锦绣东城2010年交付; 本案2013年交付;,金融中心、航运中心、贸易中心全面交付,产业集群初步形成; 锦绣东城等
14、居住小区全面入住,居住氛围日渐浓厚; 门户区商业、酒店等全面开业,商业圈层辐射加大; 市政府整体搬迁; 轻轨通车,核心区进入高速发展期; 产业链成熟,产业人口大规模导入; 居住区因配套成熟而相继开发与入住; 商务氛围浓厚带动商业发展;,确定好物业类型和业态规划,但我们仍然需要准确的定位!,写字楼:价值标杆,可树立项目高端形象。 商业:实现较高利润,承担社会职能,项目的活力核心。 公寓:满足中长期居住者需求。 酒店:为项目内其他业态提供配套,使得项目成为一个内在的系统,不同类型的物业在宁波新商务CBD中承担的功能,核心CBD、次行政中心(六部委),主行政中心(市政府),本地块,门户区,主商业中心
15、,城市广场 主活动中心,本地块位于区域内起到桥梁作用,位置思考成就项目定位,位置: 本案处于核心商务区边,可以享有核心区配套和人流的同时,也面临着与核心区的竞争 本案处于主次行政中心之间,与城市广场一道形成连接区域正常运转桥梁 竞争: 门户区拥有五星级酒店、高档商业(餐饮、娱乐)、大型购物广场,是区域中不争的商业中心 门户区拥有高端写字楼集群,并环绕在职能部门周边,是众多企业入驻首选。,-从市场中寻找项目定位的差异化,因此面临门户区的商业、酒店等各类高端物业的竞争态势,本案需要做出差异化,积极融入核心区,才能做到与大CBD的共存,才能实现可持续发展,做大做强。,东部新城动态解读,项目前瞻性解读
16、,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,写字楼产品怎么做?,市场供应趋势:存量加剧,竞争同样加剧,未来总量(新增):南部商务区140万,科技园区60万,东部新城250万,三江口辐射圈50万。合计超过500万
17、方,集中在2015年以前交付。 目前投入使用的写字楼总量:截止2009年总量为200万方左右。 办公楼的总量将达到700万方。 (以上数据来源于迪赛研展部的统计,统计范围为宁波市四区),市场的需求趋势:受金融危机的影响,需求放缓,2008年宁波市个私企业总户数达105471户。 其中,私营企业新开15379户,年增幅15% 其中第三产业私营企业4万余家。,换算到市四区,按照80%来预计,第三产业私营企业数量在3.2万家左右。考虑到经济危机,企业增长率放缓,保守估计按照5-7%来计算,2015年宁波市四区第三产业私营企业数量将达到5万家左右。 按照宁波写字楼平均租赁面积100-120平方来计算,
18、2015年写字楼的需求量预计在500-600万方。市场供大于求显现,迪赛认为:面临庞大的市场放量,本项目建议控制风险,以吸引市场1%的需求量来测算,建议写字楼体量控制在5-6万方左右,备注:以上数据来源于宁波市工商局和民个协会发布2008民营经济年度报告;数据范围为宁波市 六区,宁波写字楼的产业链现状分析,写字楼的业态如何定位?-关键看产业链的机会点在哪里?,数据来源于迪赛研展部统计的2008年年度报告.写字楼部份,目前宁波以外贸类或与外贸相关的物流企业为主,结构相对单一。,未来三个周期内,东部新城商务产业链的发展,从东部新城产业链的发展来看,主要以外贸类、金融类和总部基地办公为主。 -是否有
19、新的突破?,参照上海、北京、深圳商务的发展模式,从国际化大都市写字楼产业链的结构来看,除了传统的金融、外贸类企业之外,大规模的服务类企业、信息咨询类企业、策划类企业、设计类企业对写字楼的需求随着城市的发展逐步显现,写字楼产业链结构丰富,呈现多样性。,我们发现,随着宁波城市的发展,咨询服务、办事处、设计等第三产业势必引来新一轮的发展期, 因此结合本项目的定位,避开与三大中心的同质竞争,依托市政府和文化广场的优势。,本项目的目标客户定位为创智服务类、办事处等企业,目标客户市场需求调查,调查方法:入户调查法。(发放问卷数量143份,有效回收106份) 客户群体:外地驻宁波办事处,律师事务所,会计事务
20、所,计算机IT产业、信息咨询业、创意机构(涵盖设计、影视)。 调查目的:本次需求调查,是为更好地了解目标客户对办公产品的要求。,理想办公区域,调查表明,写字楼理想办公区域中,江东所占比例较大,共占61%,其中世纪大道以西为33%,这对本项目来说是利好消息。,理想办公面积,对于新兴创业起步型服务企业而言,对于面积的需求不大,39的客户需求面积在80100平米,24的客户群需求面积仅100200平米。,目前雇佣的工作人员,目前雇佣工作人员在5-10人所占比例最大,占到44%;其次为10-20人,所占比例也达到28%,小型办公为主。,可以承受的租金价格,希望在租金在1元/平方米/天的调查者占据54,
21、超过一半数额。 在经济环境不容乐观的情况下,租金价格是消费者选择办公场所时首要考虑的因素,但在产业链完备的情况下,时间成本将成为首选。,重点客户一: 创智服务类企业,目标客户需求小结,企业类别:工业设计、计算机IT产业、信息咨询、律师事务所等。 特征:投资额相对实业投资较小,以技术资源、人文资源为主体,无大额的实体固定投资。其规模不大(通常在50人以下),但人均产值、人均利润率、人均纳税额高。凭借自己的专业能力活跃在各自的缝隙市场之中 。 需求分析: 1)、跨国公司尤其是服务型企业不断在国内扩张,包括律师行、咨询、设计等,杭州湾大桥将宁波与上海紧密联系,未来宁波受此辐射所带来的此类企业办公需求
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