精品文案-2009年泗水项目定位发展投标报告.ppt
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1、泗水项目定位发展投标报告,本案总体思路(Contents),济南福丽房地产营销策划有限公司创立于2005年底,是一家集房地产全程统筹策划、资源整合、品牌推广、营销代理为一体的专业房地产服务供应商。福丽凭着对市场的敏锐洞察力,专业的策划技术,精湛的销售技巧、稳健的办事风格,以清盘率、成交率为衡量结果的标准,成功行销代理了数个楼盘,我们以用最少的成本,为开发商赢得最合理的市场回报为己任。,福丽介绍,前期服务 区域和城市土地资源开发研究 项目可行性研究 项目发展策划:复合地产 项目发展策划:住宅、商业、写字楼 中期服务 营销推广策划:项目命名;品牌策划;广告宣传包装策略;广告策略;市场推广整合营销策
2、略;价格策略;促销策略;项目资金回笼计划及预算。 销售代理的执行:销售推广部署;销售操作流程;销售人员培训;销售现场气氛控制;销售现场工作监控。 后期服务 签订认购书和商品房买卖合同;办理合同公正、鉴证 ;协助办理银行按揭初审手续;客户跟踪;协助办理房产证 。,福丽的业务范围,福丽服务的项目,本案总体思路(Contents),项目宗地分析特征及经济指标,项目背景信息 本案地处泗水县老城区实验中学以北,济河路以南,华联超市以西,泗河路以东。,项目基本经济指标 项目总规划用地:417亩 整体分布: 住宅+商业+公建 容积率: A地块:1.4-1.8(住宅)2.0(商业); B地块:1.8(住宅)2
3、.0(商业) C地块:2.0(商业) 地块规模较大,呈不规则形。,本案,地块外部环境四至,地块理解,配套条件 目前生活购物、教育医疗等配套设施齐全,配套环境总体较好。,经济指标 项目规模中等偏大,三块土地分割不均匀,项目需要分期操作及组团规划。,区位条件 目前是泗水中心区域,但随着泗水县县政府整体西迁,县城向西发展。,地块条件 地块形状分割后不完全规整,增大项目整体规划的难度。同时地块内尚有未拆迁建筑和厂房。,交通条件 交通道路系统较为完善,泗水县汽车站设置于此,居民出行较便利。,环境条件 目前地块周边自然条件一般,生活环境较好:地块南侧为泗水实验中学、东侧有华联超市、县人民医院、农行等生活配
4、套,地块周边具有得天独厚的配套优势。,地块开发既要符合发展商利益,又要受市场欢迎 产品在结合客群特点上进行创新,发挥地块最大价值,地块价值解析之一: 泗水县旧城改造规划将极大提升区域土地价值,泗水县旧城改造将带动区域经济快速增长,为区域房产业发展提供动力。 项目周边多个地段有改造计划,预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。,地块价值解析之二:泗水实验中学,本项目地块南侧是有30多年历史的泗水实验中学。泗水实验中学是一处完全中学,占地面积62亩,建筑面积31115.2平方米。现有教学班52个,在校生3069人,其中高中38个班。近年来,在县委、县政府的领导下,学校坚持“以人为本,以德立校,让学生
5、健康发展,为学生未来奠基”的办学理念。随着,学校管理力度逐步加大,教学质量直线上升。,目前,学校获得了县精神文明先进单位、学校管理先进单位、安全工作先进单位、高考艺术优秀奖、先进基层党组织、市初中教学示范校、市网络建设示范校、市遵纪守法光荣校、市规范化学校、省学生家长示范校等荣誉。,项目优劣势研判,优势( Strength ),劣势( Weakness ),地块所在区位处于泗水县中心,紧邻泗水汽车站,有较好的发展前景; 项目紧邻泗水一中和实验中学,为居民入学提供方便; 地块周边配套发展环境较好:学校、医院超市等配套一应俱全。 地块北面为327国道,周边道路通达,交通便利。,地块所处区域历年开发
6、项目档次普遍较低,房价同比一直不高,给项目提升带来不利因素; 区域居民消费水平较低,居住混杂,商品房购买力有限。 县城往西发展,区域内竞争压力较大,潜在竞争对手不断增多,注:项目机会与威胁将在后面的章节中体现。,定位的核心问题点,项目的地块犹如一块璞玉,未来旧城改造前景、地块周边交通四通八达、配套齐全、地块内配套规划及毗邻泗水实验中学是地块的核心资源所在,让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势,如何去雕琢我们的“和氏璧”,这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。,让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势,来看看我们所要面临的市场环境,从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。,项目总
7、体规划建议,项目定位思路及物业发展建议,项目开发主题初探,房地产市场发展现状及趋势,宏观环境综合审视,项目认知与理解,关于福丽公司,项目营销建议及平面表现,本案总体思路(Contents),经济总量不高/人均GDP达到14695元,房地产处于发展阶段,泗水县是山东有名的贫困县,08年泗水全县实现地区生产总值89.33亿元,按可比价格计算,比上年增长15.7%。人均GDP达到14695元,比上年增加2956元,按可比价格计算增长15.02%; 08年泗水全县实现社会消费品零售总额36.9亿元,增长26.5%。其中县及县以上城镇消费品零售额22.5亿元;县以下农村实现消费品零售额14.4亿元。批发
8、零售贸易业零售额31.2亿元,住宿餐饮业零售额4.8亿元。在全部消费品零售总额中,非公有经济零售额34.2亿元,所占比重达到92.7%; 全县城镇居民人均可支配收入达到10337元,同比增长10.58%。农村居民收入水平快速提高,农民人均纯收入达到5402元,比上年同期增加653元,增长13.8%; 08年泗水县固定资产投资总额达到了44.4亿元,增长50.2;其中城镇规模以上固定资产投资19.8亿元,增长65.0%;农村规模以上固定资产投资21.2亿元,增长50.4%;房地产开发完成投资3.37亿元; 由于泗水县的贫困和缺乏必要的经济源泉,目前已划为省直管县,归由山东省直接发展管理。,城市发
9、展方向及规划,城市定位 鲁西南地区驰名的滨河园林城市;,城市发展方向 泗水县实施“一带、两区”开发建设的城市空间发展战略,重点发展县城西部,对传统老城区进行改造。,A:“一带、两区”开发建设 一带:建设沿327国道产业聚集带。 两区:建设西城区,拉起新一轮城市建设框架。建设山区生态观光风景区。 B:城市化建设 西城区建设。西城区初步建设成为用地功能明晰、基础设施配套、环境优美的现代化新区。 旧城区改造。“十一五”期间旧城成片开发改造要完成1015处。另外还有其它基础设施建设 。,到2010年,泗水将进一步拓宽城市规模,沿327国道向西发展,北至泗河区城范围,建成区面积达到16平方公里以上,城市
10、人口达到13万人;2020年,建成区面积达到24平方公里,城市人口达到22万人以上。,城市化发展进程,城市化率的持续增长带来了区域房地产市场刚性需求的购买力基础,这是支撑本地市场销售持续发展的主要基础。,注:数据源自泗水县统计局。,综合经济发展战略,泗水县坚持走工业强县,果牧大县 ,生态名县之路,全面提升城市能级,提升目标为鲁西南地区驰名的滨河园林城市。,良好的宏观环境,为房地产市场迎来发展的契机,GDP及人均GDP 产业结构 人均可支配收入 总人口 非农业人口 城市化率 市区人口,西区开发及旧城改造,对房地产市场需求具有积极的促进作用,固定资产投资增长较快,为房地产市场奠定良好的发展基础,经
11、济发展速度缓慢,房地产市场购买能力有限,项目总体规划建议,项目定位思路及物业发展建议,项目开发主题初探,房地产市场发展现状及趋势,宏观环境综合审视,项目认知与理解,关于福丽公司,项目营销建议及平面表现,本案总体思路(Contents),泗水县房地产市场发展历程,泗水县房地产市场于2002年开始起步,在2002年以700元/平米的价格向群众销售所建楼房,但市场反应寥寥,购房人群非常少; 05年,泗水有了真正意义上的商品房,同济花园和圣源新天地是当时的代表楼盘,其销售价格在14001500元/平米左右,但销售情况不理想,如圣源新天地,到现在还有多层的尾房和小高层在售; 07年底,泗水县房产市场步入
12、了快速发展阶段,现在再售的楼盘大多也是在这个时间段进入市场,07年的恒兴家园、滨河水苑;08年如龙城知春、府前花园、圣源丽都等;三发舜和家园、九源圣融庭院于09年进入市场。,目前在售项目8个,西城区是开发热点区域。,府前花园 滨河水苑,老城区,西城区,圣源新天地 恒兴花园 龙城知春 圣源丽都 舜和家园 圣融荣庭院,泗水县主要在售项目列表,典型案例1:龙城知春60万平米的区域标杆,开发商:济宁九巨龙房地产开发集团有限公司 项目定位:“龙天福地 智者为邻” 建筑特色:简约、现代 销售情况:项目于08年年底,以1650元/平米左右的均价低价入市,目前均价2000元/平米左右,销售量70-90套/月。
13、 价位情况:多层均价2000元/平米,小高层2050元/平米。楼层差价在20元/平米。 主力总价:18万-22万 商业分析:沿街商铺价格大概在4200元/平米,社区内商铺大概在3600元/平米。 项目配套:城市公园、幼儿园、小学、中学、社区商业中心,项目评析:总建筑面积60万平米,该项目以其市场第一的规模和其完善的生活教育配套,成为目前市场关注度最高、销售率最好的项目。 售楼处环境、销售人员素质等都是最好的。其低价入市的策略,为项目聚集了旺盛的人气,目前在泗水,一提到买房,就会想到龙城知春。,典型案例2:圣源丽都邻近新区政府,-开发商:莒县安居房地产开发有限公司 项目定位:“贵在品质” 工程进
14、度:部分现房 销售情况:由于其较高的价位,每月走量在40套左右。 价位情况:均价在2100元/平米,最高2350元/平米。 主力总价:23万-25万 商业分析:沿街商铺的价格在4200元/平米 项目配套:沿街商业,项目评析:该项目总占地面积130亩,建筑面积12.5万平方米,可提供商品房916户,其中小高层344户,多层住宅572户。小区于2008年12月份开工。在营销推广方面走的相对其他项目是高品质路线。由于其新政府对面优势的区位,吸引了较多的公务员来此买房;而其之前开发的圣源新天地,也给了消费者更多的信心。,区域房地产市场总结,产品规划水品相对较低 建筑风格单一,另外园林景观设计以社区人工
15、湖,入口雕塑广场,水景广场,楼间绿化为设计主要特色,总体规划水平一般。,房地产项目多集中在西片区 目前,泗水在售的楼盘大概8家,大多数楼盘集中在西城区 。消费者更为关注位于西城区的项目。,项目推广水平低,手段少 宣传方式以单页为主,整体质感一般。广告宣传主要以项目围挡广告,街面条幅,道旗,电视媒体字幕等POP导视系统为主。,目前是市场均价在2200元每平米 住宅市场整体均价为2200元/平方米。各区域中西城区价格相对较高。,客户以县城自住客为主 主要客户来自县城内居民,部分城乡居民;职业以公务员,企业职工,个体经营商户为主;购房目的主要是自住,投资客较少。,户型设计情况 以两室,三室为主,所占
16、比例较大,去化较快,户型的面积主要集中在85-118平方米之间和98-160平方米之间,综上,本案核心价值元素如下:,市场面 旧城改造在即,市场需求量短时间增大; 传统县城中心、区域认知度看好。,竞争面 市场同质化竞争激烈; 西城区与老城区形成板块间竞争; 龙城知春对本项目形成的客群争夺与价格压制; 促进大众需求的快速释放,未来的市场竞争将更多的集中于精致中小户型产品创新、项目配套整合以及生活理念的塑造;,基地面 规模优势,具有发展多元化物业的先天条件; 品牌优势,为项目提供灵魂和主线; 先天基地的优势,有塑造中高端物业的潜质。,强势概念与产品创新、利用稀缺资源是本案战略突破的关键,以魅力化产
17、品品质超越现有障碍点,以主题 开发理念塑造独特生活方式,最终打破市场壁垒,由此看来,本项目欲成就功业,必须挖掘市场 空白和市场需求兴奋点,以“品牌差异化”策略 抢占先机,赢得市场,本项目突破关键要素:,项目总体规划建议,项目定位思路及物业发展建议,项目开发主题初探,房地产市场发展现状及趋势,宏观环境综合审视,项目认知与理解,关于福丽公司,项目营销建议及平面表现,本案总体思路(Contents),新一轮的泗水城市规划,给这个县城带来了前所未有的的历史机遇;借着“旧城改造”的东风,老城区的春天到来了,我们的项目展现出了别样的勃勃生机。 同时,我们也应该正视,市场的供应正在集中放量,西城区的规模开发
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- 精品 文案 2009 泗水 项目 定位 发展 投标 报告
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