精品文案-中原深圳旅游地产大鹏项目定位报告.ppt
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1、大鹏项目定位报告,深圳中原事业五部,KEY POINTS,大势分析 全国滨海物业销售火爆; 各地政府极为重视滨海地区发展; 滨海物业因其独特优势、资源稀缺性,以及投资潜力巨大受追捧;,项目分析 项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机; 项目位于大鹏,以及大鹏南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域; 项目是大鹏南澳门户,也是大鹏南澳交通枢纽;,深圳滨海战略分析 深圳打造“国际滨海城市”; 东部“蓝色海岸”战略定位; 大鹏南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位;,从 一 则 新 闻 说 起 ,2007年3月21日,上午10:00,深圳市浙江产权交易所交易大厅,万科以10.05亿元,拍得富春东方70%
2、的股权,由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾等物业的控制权。,东方尊峪,东 海 岸,天 琴 湾,17 英 里,浪骑俱乐部,惠州辣甲岛,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,厦门金域蓝湾,通过收购,万科的沿海连线布局正在完成!,我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响,我们要强调的是:,17英里,东海岸,珠海金域蓝湾,这一切,缘于滨海物业的独特魅力,从珠海到深圳,到惠州,到厦门,甚至到上海、天津, 万科中国最大的发展商之一,正在抢占中国最好的海岸线!,第一部分 全国滨海物业分析,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位
3、价格定位,全国滨海楼盘热销索引 环渤海区域,天津 万通新城国际 一期6000元/平米,刷新天津楼价,开盘即售80%! 二期均价7500元/平米,外来客户达50%以上!,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 长三角区域,上海 财富海景花园 占地48595 ,总建163141 均价37000元/,一期121套,销售异常火爆!,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 福建厦门沿
4、海区域,厦门 爱琴海 总建筑面积7万,总户数326户; 高层均价达到15000元/ ,开盘即售70%以上,外来客户达30%以上!,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 珠三角区域,万科 17英里 占地48595 ,总建163141 2期小高层公寓,首推150套,均价25000元/ ,一天内全部售罄。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 海南岛,三亚 山水国际 位于三亚
5、市区,非海景盘,定位为度假休闲生活社区! 均价7500元/,一期推出时,3000余位来自全国各地的客户到场抢购。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 政府对滨海区域的重新规划和定位,天津滨海新区海洋经济发展带,大连滨海新区发展最快的“东部经济圈”,威海滨海新区旅游休闲产业中心,,厦门滨海新区城在海上,海在城中,深圳滨海新区东部区域规划,三亚滨海新区国际滨海旅游度假城市,自北至南,各沿海城市政府均对滨海地区进行了重新规划和功能定位,在政府的大力发展和引导下,滨海地区一跃成为区域亮点
6、,备受关注。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 客户对“舒适居住”需求的增长,人民可支配收入增长迅速,人民生活水平提高,客户由“生存需求”转向“舒适需求”。,生存需求,舒适需求,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 滨海自然环境的独特优势,城中豪宅,郊区豪宅,滨海楼盘,滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势,使得其备受青睐!,海洋生态环境,景观优势,空气质量,全国滨
7、海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 资源稀缺和不可复制性,资源的不可复制,资源的稀缺,导致滨海物业的珍贵和唯一,更加导致高端客户疯狂追求。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 投资价值无限,滨海物业,普通物业,年份,0 3年 5年 10年,升值潜力,滨海生态资源的稀缺和不可复制,导致其升值潜力的不可估量,引得投资客的疯狂跟进。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘
8、热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 物业形态丰富,满足各种需求,物业类型已从初期单一的度假型酒店,发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体,可以满足各种需求。,早期,中期,后期,度假型酒店,酒店式公寓,产权式酒店,别 墅,住 宅,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海物业销售火爆原因总结,规划,各地政府对滨海区域的新规划定位,使得滨海片区成为各地新亮点;,稀缺,滨海资源的不可复制性和唯一性,是其热销和高速升值的
9、保证;,多样,滨海物业类型已发展的相当丰富,可满足各种需求;,生态优势,滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势;,第二部分 深圳东部滨海战略分析,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,深圳的滨海战略 打造“国际滨海城市”,中部 门户海岸 蛇口、后海、红树林 深圳滨海城市标志性区域,西部 棕色海岸 珠江入海口地区 工业、基围养殖、机场,东部 蓝色海岸 梅沙、溪涌、大鹏、南澳 具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地,(资料来源于深圳市东部滨海地区发展规划),本项目所在的蓝色海岸占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源,未来必将成为城市的
10、新亮点,成为深圳“滨海国际性城市”的一张名片。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,蓝色海岸的组成解构 四大组团打造东部蓝色海岸,蓝色海岸组成结构图,港口及关联经济的发展区 发展完善常规城市功能和基础设施,沙头角盐田组团,梅沙马峦山组团,葵涌坝光组团,大鹏南澳组团,打造葵涌卫星城市,发挥常规性城市功能(工业和商业) 发展客货码头和物流业,控制城市化速度,杜绝工业进入,重点打造成具有国际水准的滨海旅游度假胜地,现有大小梅沙旅游度假区 深圳东部旅游服务基地及海滨旅游度假区,未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区,而大鹏南
11、澳组团则会承担以前梅沙片区的职能,成为国际滨海旅游度假区。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,蓝色海岸未来交通规划与关内实现一小时交通圈,盐排高速(已通车),惠盐高速(已通车),深盐二通道(年底通车),罗沙公路,盐坝高速(修通至葵涌),坪西一级公路(修通至南澳),大 鹏 镇,随着交通路网的不断改善,客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏南澳组团,与关内实现一小时交通圈。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,大鹏南澳片区解构 四小组团构建国际滨海度假胜地,大鹏镇 大鹏
12、南澳组团的滨海旅游度假服务基地,重点发展第三产业,下沙 公众型滨海旅游度假胜地,七娘山 山地探险旅游活动区域,西冲 国际滨海旅游度假胜地,大 鹏 镇,南 澳 镇,由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设,所以本项目所在的大鹏镇作为整个大鹏南澳组团的服务基地,未来将成为客户的聚集地。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,大鹏南澳组团 景点、休闲区规划,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,大鹏南澳组团 景点、休闲区规划,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位
13、 形象定位 价格定位,深圳东部滨海战略分析总结,城市定位,深圳政府“滨海国际城市”的战略,引导客户将关注点投向滨海;,交通改善,交通的改善,使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团;,经济发展,大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地,将重点发展第三产业,大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上;,东部规划,“蓝色海岸”战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点;,第三部分 项目分析,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,我们面临一个前所未有的发展
14、契机,在一个个规划的基础上,大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇,而我们则搭上了这班快车!,深圳”滨海国际城市”的定位,东部“蓝色海岸”的定位,大鹏南澳,国际滨海度假胜地的定位,大鹏镇,组团旅游服务基地的定位,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,我们在哪?大鹏南澳组团 旅游服务基地的核心地,大鹏镇 大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地,重点发展第三产业,下沙 公众型滨海旅游度假胜地,七娘山 山地探险旅游活动区域,西冲 国际滨海旅游度假胜地,本 项
15、目,本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域大鹏镇内,占得区域内重点发展第三产业的先机。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,我们在哪? 大鹏镇的镇中心,本项目位于大鹏镇的镇中心,占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地双核心的位置,地段优势无人能及。,本 项 目,大鹏镇政府,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位
16、 产品定位 形象定位 价格定位,交通方面 组团的门户和内部枢纽,本 项 目,大鹏镇是大鹏南澳组团的门户,是所有客流进入组团的必经之地。,同时,大鹏镇还是前往组团内各个景点的中转地,是组团内的交通枢纽。,所城,东冲,七娘山,西冲,下沙,大鹏镇是大鹏南澳组团门户和交通枢纽,而本项目位于的大鹏镇的中心,占尽交通优势。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,配套方面 生活配套丰富、成熟,未来高档配套提升空间大,项目周边生活配套丰富、成熟,但档次一般;
17、预计随着未来第三产业的大力发展,高档次的消费场所将逐步丰富,配套优势将更加明显。,华润万佳 各种酒楼食肆 银行、电信 娱乐中心,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,地块与指标,地块二,地块一,一期,单位(),地块小,且被分割,不利于规划; 容积率高,建筑有限高,导致建筑覆盖率高; 商业面积比重大,达1/3;,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析
18、物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,项目周边环境 近处景观一般,远处山景秀丽,地块二,地块一,一期,项目周边近处无景观资源,远处则山景秀丽; 项目北侧臭水沟对项目北侧单位影响大。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,展示面方面 临街面长,展示面好,项目位于十字路口,有三边临街面,展示面好,昭示性好,便于识别。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发
19、历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,项目开发历史与责任,1期千禧大厦大鹏镇首个商品房项目,开启了大鹏人居历史上的新篇章!,1期千禧大厦大鹏人公认的大鹏最高档的楼盘。,1期千禧大厦大鹏镇目前的地标建筑。,本项目打造的不仅仅是大鹏镇的标志性物业,也是大鹏南澳组团的门户型物业; 本项目是深圳东部滨海旅游度假区的开拓者,肩负着开创东部旅游新格局的历史重任。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,SWOT分析,地段
20、占据大鹏镇核心地段; 交通 大鹏南澳半岛的门户,半岛的交通中枢,通达性好; 其它 配套成熟,生活便利; 远处景观资源好;,全国滨海物业关注度高 全国滨海物业均火爆热销,客户对滨海物业关注度高; 深圳东部定位 深圳“滨海国际城市”的新定位,政府对东部蓝色海岸的全力打造; 项目处于大鹏南澳国际滨海旅游度假组团的配套服务基地的核心地区。,优 势,机 会,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,SWOT分析,客户对大鹏半岛认识不足; 规划落实的时间可能落
21、后于项目发售周期; 打造东部首席标志性楼盘的难度;,劣 势,威 胁,地块小,且分散,不利于规划; 容积率大,建筑限高,覆盖率高; 商业面积偏大; 臭水沟气味影响;,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨 海 度 假 休 闲 类 物 业,本项目物业属性定位,第四部分 客户定位,通过分析实际成交客户与成交结构之间的关系,得出客户结构、群体特征和真实需求,并预测未来客户结构和需求的变化趋势。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定
22、位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定 产品定位 形象定位 价格定位,客户定位思路,分析东部度假型物业市场,推导东部度假型物业的客户结构、需求等,根据东部规划,预测未来东部客流变化趋势,借鉴全国度假型物业的客户特征,预测本项目外区客户结构、特征、需求等,外区客户推导,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定 产品定位 形象定位 价格定位,外区客户分析(一) 全国滨海度假型物业的成交客户特征,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定 产品定位 形象定位 价格定位,外区客户
23、分析(二) 东部度假型物业发展情况,随着区域发展和客户需求的不断升级,区域物业类型已由初期的酒店,发展到目前公寓、住宅、别墅多种物业类型共存的现状。,酒店式公寓,产权式酒店,别 墅,住 宅,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定 产品定位 形象定位 价格定位,外区客户分析(二) 东部度假型物业供应数量统计,03年后,在政府东部规划的启动和万科东海岸的带动下,别墅和住宅出现; 酒店式公寓一直是区域内主流供应;,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 外区客户定位 本地客户定位 目标客户确定 产品定位 形象定位 价格
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