精品文案-南昌威尔西安路北住宅地块项目整体定位与物业发展建议.ppt
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1、2019/5/23,南昌威尔西安路北住宅地块项目整体定位与物业发展建议,2,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,4. 发展战略及策略,5. 项目定位,6. 物业发展建议,3. 市场机会分析,7 启动区策略,3,项目本体资源与影响条件评价:处于城市边缘,虽然受城市扩张和知名楼盘带动逐步发展,但仍属于配套不足的陌生区,本体地形地貌,限制条件,地块不规则,西侧地块进深较小,限制规划排布的发挥 地块内部存在高差,原为自然水系的一部分,应是填埋形成的土地,基础差,回填平整的成本较高,可远眺艾溪湖,有少许景观资源 位于知名楼盘世纪风情周边,预先消除了区域陌生感,并可共享前者的配套 区域内高校和产
2、业聚集,为项目提供了可能的客户资源 政府对瑶湖高校园区的规划与开发使本项目未来处于城东中心 与城市距离不远,区域有一定的交通距离优势,区域大环境尚未成熟,缺乏大型生活配套及市政配套,目前教育、医疗机构缺失。 北向直接与农民公寓及小工业园厂房接壤,环境 杂乱,呈现城乡结合部面貌。 西侧正面京东安置房小区,区域形象受到影响。 南向的艾溪湖被道路分隔为小水塘,水质污染有异味。 南向受世纪风情三期的高层遮挡影响,且道路南侧存在高压线。 非频临交通主干道,通达性和昭示性相对较差。,项目优势,城市意向不浓,无强势配套 自然风貌有限,无强势景观资源 与城市和自然的距离不远,需要主动承 接,自已创造,房地产E
3、网,4,项目界定,快速发展的三线城市 主城区边缘 非强势资源 中等规模住宅开发,5,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,4. 发展战略及策略,5. 项目定位,6. 物业发展建议,3. 市场机会分析,7 启动区策略,6,目标:为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础;打响第一炮,品牌目标,其他目标,锻炼公司团队,培养出一批房地产开发的基层骨干。,销售及财务目标,通过本项目树立行业影响力,创造品牌。,在今年9-10月启动项目,明年上半年4月左右入市。一年半完成销售。 追求一个合理的利润,滚动开发,为后续项目提供现金流。,时间轴,2007年10月 启动项目,项目开发计划及后续开
4、发资金安排,2008年年中 提供青山湖项目运作费用约2000万元,2008年底 支付第三个项目土地款约16亿元,2008年45月 开始销售,2009年年底 完成销售,房地产E网,7,目标解读: 品牌、财务以及销售速度目标归根结底是需要实现平台高价下的快速去化,销售速度目标: 一年半完成12万m2左右的销售,去化速度8万m2/年,资金安排要求: 计划今年9月取地的120亩项目要求12千万元的运作费用,明年下半年取地80亩需要1.6亿元左右的土地费用;,品牌目标:树立房地产行业影响力,财务目标决定销售速度: 半年实现1.8亿元以上的销售收入,以4000元/m2的入市价格预估,需要实现4.5万m2的
5、消化量,去化速度为9万m2/年,去化速度目标为:89万m2/年,品牌目标决定价格: 需要通过挑战世纪风情的价格,也就是以区域高价赢得竞争,来获取知名度,价格目标为: 区域高价,8,销售速度目标解析:能否实现8万m2/年的销售速度目标主要取决于如何定位,周边楼盘的销售速度,销售速度与区位、楼盘品质相关 没有表现出价格影响销售速度的现象 品牌美誉度高、品质好、营销到位的楼盘销售速度能超越8万m2/年,销售速度目标能否实现取决于如何 定位,在现有市场上有所突破,找到 吸引客户的一个或几个关键点,9,客户问题,竞争:如何处理与周边世纪风情项目的关系?,定位:项目的灵魂是什么?如何取得竞争优势和品牌价值
6、?,客户目标 品牌要求 价格要求 速度要求,产品:选择什么样的物业类型组合?,客户问题,我们认为:核心问题在于如何定位,取得核心竞争力,来支撑平台高价下的快速销售,10,问题结构化,战略层面问题 依靠什么样的定位来实现高价下快速销售的目标,策略层面问题 如何同万科以及世纪风情等知名项目进行竞争?,技术层面问题 产品定位,物业类型选择 如何在有限的地形上合理规划 物业发展建议,市场分析 案例借鉴,物业发展 建议,11,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,4. 发展战略及策略,5. 项目定位,6. 物业发展建议,3. 市场机会分析,7 启动区策略,12,宏观市场结论,宏观经济大势趋好,促
7、进房地产市场需求旺盛 产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体 房地产市场供销两旺,一、二、三级市场协同上涨,处于快速上升期,南昌房地产市场将进一步升级,从成本型市场向产品型市场转变,高价值产品溢价区间将不断提高,为本案创新及品质溢价带来机会,13,区域总结:虽无最强势的政府和自然资源,但不论从城市发展角度还是从区域竞争力来看,俨然是崛起中的城市副中心,城市扩张带来的机会,南昌城市扩张方向上,距离老城区最近,最能承接城市发展的区域,市区外溢的第一站;随着瑶湖被纳入城市体系,未来京东将成为大城东的中心,高新技术开发区以及民营科技园的发展和扩大一方面为区域带来购房需求,另一方面能提高现有
8、从业人员的购买力,并且提高区域的成熟度,随着省级政府机关和事业单位迁入以及高校园区的发展,将为区域带来新增人口,进而带来住房需求,同时带动区域商贸、交通的发展,由于适中的价格以及与老城区的距离优势,加上区域内人口众多,强烈的自住需求是本板块不可复制的竞争力;在区域顶级客户层面面临其他板块的竞争,产业发展的机会,人口导入的机会,板块竞争的机会,京东是崛起中的城市副中心,面临从城市化向都市化发展过程;承接城市发展是本项目的机会,14,市场机会研判,城市大背景下的市场预期 城市扩张背景下的区域地位 区域竞争下的项目机会 客户需求带来的机会,15,区域竞争现状:万科和世纪风情的引领下,难以低质低价取胜
9、,而必须依靠差异化的核心卖点来赢得市场,竞争楼盘的市场表现,无地段、资源优势,一般产品 普通住宅的市场平台,地段、资源、品牌、产品、品质 上述任几种因素的组合能促使叫好又叫座,区域市场受万科和世纪风情项目引导,在传统的地段和资源决定论上增加了品牌和品质因素; 市场不满足于低价,低品质低价路线不能取得很好的销售成果,必须通过明晰定位和核心竞争优势来赢得市场,地段 品质 品牌 资源 小户型产品,16,未来竞争主题:现有项目存量竞争的焦点将集中在品牌、表观品质和资源上,城市资源价值没有太大优劣之分,竞争主题: 城市资源:从新出让土地和存量土地来看,基本不存在区位有明显优势的项目。 品牌: 万科存在少
10、量存量竞争,世纪风情则构成长期的竞争,其余无知名开发商进入。 自然资源:凯美怡和具有强势湖景资源竞争,世纪风情三、四期的景观资源也强于本项目。 表观品质:世纪风情园林和立面品质都构成极大竞争,同种风格的建筑很难超越。 产品: 独栋、联排、花园洋房、小高层、高层各种物业类型都已经具备,凯美怡和未来会出现25层的高层。精装修、SOHO小户型也纷纷出现。,入市之际,现有项目中世纪风情、万科、凯美怡和以及格林晴天仍将有剩余房源在售,而世纪风情会对项目构成长期竞争。,17,城市资源之争新增用地及未来土地供应将集中在高新区内,本地块是城市价值相对较高的住宅用地,南昌市高新区0506年土地出让信息,18,品
11、质之争世纪风情搬来了“星河湾升级版”,将品质好好发挥了一把,在客户心中奠定欧陆风格的基石,基本指标:,地中海风格建筑,园林:曲径通幽,世纪风情沿用原班星河湾的设计团队,是星河湾的升级版,并且在建筑细节和园林方面已经相当到位,在客户心目中树立了欧式风格的品质印象。 不足之处在于园林中缺乏公共空间,且在较陌生的区域,过于私密的管理,没有营造出城市生活意向 建筑细节过于繁复,并不能被客户所感知,19,品牌之争万科所代表的不仅仅是品牌,还是质量、服务和管理,以及大规模开放的新市镇生活方式,世纪花城占地930多亩,小区内部有一片学区,两个会所、三个广场、四重景观、五条商业街、800米水岸运动公园,又引入
12、了两条公交线路,走的是新市镇路线,自身配套比较齐全 。品牌在客户心目中有非常深刻的影响,物业管理和服务概念深入人心。 不足之处是区域过于偏僻,周边地区不成熟,没有市政配套。,20,自然资源之争凯美怡和的地理位置得天独厚,除对景观的利用外,产品及规划流于普通,浩渺的艾溪湖,朴素的建筑,艾溪湖景是凯美怡和这个项目最大也是仅有的优势。 不足之处:区域处于北京路尽头,区位较偏僻,且交通通达性差。周边农民公寓的现状长期不会改变。整体规划没有最大化利用湖景,建筑立面以及产品设计缺乏亮点,与周边的低价楼盘无太大的差异。,21,竞争的未来走向:京东的房地产市场已经走向成熟,仅仅品质提升不能突破现有市场,需要细
13、分需求来寻找机会,22,不同市场条件下的竞争策略成熟市场需要通过身份背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求,世联模型,23,竞争的另一面:品牌开发商走过的路程奠定了区域的城市化过程,城市的副中心、都市化的未来,24,需要同现有市场不同的产品风格来突破品质概念,基于市场,我们的发展机会在于挖掘潜在的区域价值,加速融入城市中心的步伐,营造更富都市气息的居住方式,世纪风情已经将欧式风格品质发展到一个高度,而万科的多层和花园洋房也树立了简洁现代风格低层物业的标杆;本项目的品质需要不同载体来体现,品质,通过营销上的实景展示给予客户信心,开发经验较浅,不具备房地产业品牌,尚不及世纪风情;品牌是本项目的
14、劣势,品牌,资源不是项目的竞争优势,需要自我造景来弥补,项目不具备良好自然资源,不仅不及凯美怡和、万科的花园洋房,较之世纪风情的三期也不如,资源不是本项目的优势,自然资源,城市主流高档物业,随着城市化进程推进,以及周边项目的开发过程,本项目入市之际,将不会面临城市资源上的强烈竞争;主动承接城市化将是项目的机会,城市资源,错位竞争,树立竞争标准,25,市场机会研判,城市大背景下的市场预期 城市扩张背景下的区域地位 区域竞争下的项目机会 客户需求带来的机会,房地产E网,26,京东板块的客户从来源区分:来自京东传统区、高新区、瑶湖、南钢区域,以及少部分市区外溢客户,地缘性客户,京东传统区,高新技术开
15、发区,瑶湖高校园区,南钢、氨厂,市区外溢客户,价格和品质溢出,27,从量上看,周边多数楼盘90%的客户来源于本地,从职业背景上看高知群体占多数,市场年均30万m2的去化量说明区域客足以支撑12万m2的项目,28,京东片区典型客户扫描客户选择在京东区域置业主要是为区域的城市居住价值所吸引,29,根据置业目的区分:论需求以基础置业型最为强劲,论购买力以居住提升型为主,后者更是以高知群体居多,初次置业客户,二次置业客户,多次置业客户,作为资产持有,看重不动产的不可复制的特性,以及物业长期的价值增长 企业高层管理者,各政府机关领导干部,主任医生、大中专校院级领导等 占有资源 追随品牌开发商、热点区域以
16、及稀缺产品,居住条件的全面提升,看重品牌、品质和资源 公务员,医生,教师中的中高收入群体,高新园区、南钢等企业的中层以上管理者 舒适的环境、配套服务、产品及户型细节,解决基本居住需求 学校青年教师,高新园区、南钢的婚房客户 承受总价在40万以内 低总价 交通便利 使用空间,品质感支付力,生活便利性,资产持有型,投资型,居住提升型,基础置业型,升值潜力,二次或多次置业,投资,小户型,低总价支付 泛公务员阶层及周边生意人、原住民 小户型 低总价 升值空间,30,高知客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段,需要满足其精神层次的住宅,首次置业,经济实力一般的客户高新区普通婚房客户、高
17、校普通青年教师核心产品层 二次置业或经济实力佳的首次置业客户公务员、教师、医生、电信职工、企业中高管理层外延产品及外围产品层大背景满足情况下,环境、物管以及配套成为中高置业阶层关注的核心,并能够突破核心产品层面的限制;万科的进入使得品牌、服务和体验成为可以不受核心产品限制的另一关键置业因素,核心产品层,外延产品层,外围产品层,户型,环境,会所,建筑风格,服务,人文,体验,品牌,身份,质量,采光,通风,交通,价格 地段,物管,配套,教育,功能,水岸菁华、丰源天域、格林晴天等物业,世纪风情,万科四季花城,31,客户来源充足,当地五大客户来源足以支撑区域房地产的持续开发,区域内原有高校和机关事业单位
18、、大型国营企业,以及新迁入的机关事业单位,主流客户的知识层次高,购买实力强,表现为全面改善性需求;,市场发展和客户成熟度提高,已经能够通过风格和人文的差异化来形成竞争价值,区域高知客户置业能力强,需求层次提升带来溢价空间,在关注区域的城市价值基础上,居住提升型客户能够被风格和人文特色所吸引,使项目有自创价值溢价的机会,置业客户共同关注的焦点在于区域的城市价值,在此基础上,关注品质、环境和资产价值,普遍关注区域的城市价值,32,机会分析总结,1,2,3,4,城市处于蓬勃发展阶段,城市界限地域不断外扩,房地产需求旺盛,走势向上,区域逐渐向城市副中心方向 发展,城市价值逐渐上升,区域内未来竞争焦灼在
19、品牌、资源、 品质上,产品层面的竞争激烈, 主动承接城市化,细分需求将是发展机会,客户容量充足,看中区域的城市价值, 并存在大量高知群体,容易受品质和 人文所吸引,市场机会?,33,1. 项目本体分析,2. 开发目标及问题解析,4. 发展战略及策略,5. 项目定位,6. 物业发展建议,3. 市场机会分析,7 启动区策略,34,典型客户分析高校实力派一族,他们是高校中的中产阶级:年龄在27岁以上,文化层次高,在教学上起到带头作用;或担任领导职务; 他们见识广,相信自己的眼光,对环境要求高; 他们的时间弹性大,愿意为理想住宅费心费力; 他们关注家居生活,需要能表达他们的文化品味的住宅;,A,I,O
20、,房子除了居住,有发挥个性的功能空间 小区一定要显得有档次,品味高; 内部环境一定要好,绿化率高; 有更多的公共活动空间,不受固定的上下班时间限制; 作息时间比较晚; 经常使用网络等信息渠道; 跟同圈层的人接触较多; 注重对子女的培养;,关注社会前沿信息; 关心健康、注意锻炼身体; 多花些时间跟家人在一起; 召集好友,打打牌,聚众娱乐,自信、相信自己的判断、希望表现个人品味的一族,AIO量表,客户AIO量表是从客户的行为、兴趣和观点对目标客户进行全方位的解析工具; AAction IInterests OOpinion,35,典型客户分析事业单位富庶一族,他们是医院、电信、等高收入行业的一员,
21、年龄在25岁以上,福利待遇高。 他们喜欢,追求生活品味; 希望生活便利,配套完善; 希望有都市的生态环境; ,A,I,O,年轻,活力,有自己的想法; 房子不一定要大,但一定要有个性; 两个人当然要有自己温馨的家; 我肯定会换更大的房子的,按时上下班,生活还在8小时之外; 在小区里就可以运动; 在楼下小超市买包香烟; ,喜欢喝咖啡,上网,看电影; 喜欢和朋友一起聚会; ,有时间、顾家,享受生活的一族,AIO量表,36,典型客户分析大型国企实权一族,A,I,O,厂区有房子方便,但在市区肯定要有房子; 房子要舒适,有大阳台摆个桌子,朋友来访能坐坐,喝茶或打牌; 买房可作为长期投资; 小区管理到位,要
22、有身份感,工作不是特别多,上班时间大多很空闲; 平时在办公室里上上网、看看报、跟同事聊聊天; 午间同事聚在一起打牌; 上班时间很早,晚上下班回家吃饭;,周末睡个懒觉,在市区逛逛; 对政治财经新闻感兴趣; 常跟朋友来往; ,在单位有地位,房子是身份和品味标签;并且有保值、增值功能,AIO量表,他们是南钢等企业的中级管理层,企业发展使个人收入大幅增长 他们除了上班,有业余爱好,生活品味; 希望生活便利,配套完善; 希望生态环境; ,37,典型客户分析公务员一族,他们是一群社会地位高,权力在握的群体; 除了上班外,经常在外参观考察,见识面广; 他们希望能过着受人尊重,居住服务到位的生活; 投资意识强
23、,看重房子的增值保值功能; ,A,I,O,买房子看重长期增值功能; 房子希望舒适; 喜欢创新的产品,上下班时间规律; 炒股票; 信息灵通; 经常出入娱乐场所; ,; 看政治和财经新闻; 闲时跟同事、朋友聚着打牌 ,注重生活和家庭,受圈子影响大,投资意识很强的一族,AIO量表,38,客户追求什么我们发现京东区域的中高端客户,他们的背景相当接近,相似的职业背景:公务员、教师、医生、电信职工、大型国有企业中层及以上干部,多数受过大专以上教育,自我认知高,标榜文化,朋友圈子消息灵通,接触社会前沿的信息,相似的文化层次: 都受过比较良好的教育,社会地位高,知识丰富,见识广,闲暇时间较多,有能力寻找个人享
24、受,追求舒适的家居生活 重视家庭生活,希望孩子快乐成长、家人健康平安; 生活圈子中的朋友背景都基本相似,注重以家庭为核心的社会交往,渴望和谐的邻里关系; 工作忙碌的社会中坚力量,承担更多的社会与家庭责任,因此渴望更多回归自然的闲暇和放松; ,收入殷实;工作稳定,事业平稳上升,相似的生活态度:,房地产E网,39,京东区域中高端客户特质:支付力强、追求品质、乐于接受创新,需要人文标签,渴望城市的便捷生活,改善居住型 享受型,40,我们能提供什么项目的本体价值在于:城市价值和资源价值的提升,地块位置。位于京东城区艾溪湖旁,距离主干道500米左右,频临次干道,不太受干扰。 车行交通便利。距离南昌市中心
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