精品文案-天地行-2008年安徽涡阳某项目商业定位报告.ppt
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1、【同济万象城】商业定位报告,、宏观市场 、商业市场分析 、消费分析 、项目商业定位 、租金测算,目 录,Part one:宏观市场,区域交通,从规划图上可以看到,该片区内住宅中心附近有3个主要的交通起始点和1个公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利,是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。,区域消费力 ,2008年涡阳实现全社会消费品零售总额39.09亿元,比2007年增长了22.7% 从行业来看,批发业和零售业增长较快; 其增长速度也逐年提高,2006年的增长速度仅为16%,这说明涡阳的社会消费能力较为强劲; 消费格局在日益改变,从而刺激了消费者的大力消费。,宏观市场分析,人均消
2、费力 ,人均年可支配收入大幅增长,消费力逐年增强; 其增长速度也逐年提高,07年较06年增长了12.1%,后续增长空间较大; 举例:家庭平均年可支配收入为14954元,按80用于还房贷,月还贷额约990元。按首付30计算,可承受房屋总价在15-25万左右; 同时,考虑到家庭的隐性收入及其他不可预测因素,消费者可承受房屋总价为20-30万左右。,城镇居民人均可支配收入(元),宏观市场分析,涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段; 此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件; 房地产开发的数量迅速增加,即将进入大盘时代。,2008年,涡阳人均国民生产总值为978美元,同比增长了14%。,国民生产总值
3、与房地产增长关系,房产市场分析,Part two:商业市场, 涡阳的各类商业网点遍布全城,个体私营经济的发展较为迅猛; 已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合,经营业态以服饰、家居建材、杂货、通讯等为主; 涡阳的商业网点现阶段几乎满租,但是经营状况却不理想,各业态同质竞争较为严重; 现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低,品牌引入较少,缺乏升级的商业引导点;,现有商业特征,缺乏能够满足涡阳人民日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。,主要商业分布格局,传统商圈:向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路 道路属性是涡阳县的交通主干道,行人、自行车、电动车、汽车最密集道
4、路; 商业特征人民路集合了人们日常生活所需的各种业态,整体经营状况一般。 特色商业街:胜利路、工农北路、涡河东路 工农北路是成功的一条品牌特色商业街,以经营品牌、精品服饰为主。 涡河东路/建设路是涡阳比较长久的商业街道,经营业态较为杂乱。 专业市场:东环路、淮中大道、工农南段、胜利西路 东环路涡阳建材市场,形成已有五、六年时间,经营状况良好。 淮中大道涡阳县零售市场,建成已有三、四年时间,经营状况尚可。 工农南段手机等通信专业市场,形成五、六时间,经营状况良好。 传统商厦:阜阳商厦、涡阳百大白马商厦 阜阳商厦综合性商厦,位于旧商业中心。 涡阳百大白马商厦近几年入驻的商厦,出租情况不理想。,工
5、农 路,向 阳 路,东 环 路,涡 河 路,B,A,涡河路,特点:红旗电影院为本街道吸引部分人流,本街道租金高于涡阳平均租金,日用百货为主,西路主要以小商品批发为主,已形成三十年以上,整体经营状况一般。 缺乏统一的市场定位和现场包装。,外街商业分析,建 设 路,工 农 路,A,B,工农南路,特点:租金较高,属于老商业街,其主要业态是餐饮和服装 餐饮与购物区域分离,餐饮逐渐占领市场,服饰逐渐向北移,老商业街急需转型。,商业外街分析,A,B,涡 河 路,工 农 路,c,工农北路,特点:新兴的中高档时尚精品商业街,人流量大,租金是涡阳最高地段,主要以精品服饰和化妆品为主。工农中路形成手机专业市场。
6、主力商家作用明显,唯一的手机通信大型卖场,竞争力强,外街商业分析,团 结 路,向 阳 路,工 农 路,A,B,团结路,特点:租金较高,新兴商住楼商业街,其主要品牌男装为主。 品牌男装接受考验,消费者消费目的性强。,外街商业分析,建 设 路,向 阳 路,A,B,工 农 路,C,D,建设路,特点:业态种类多,超市经营面积平均在150以上,经营状况良好。 广场的聚集人气,带动超市类的消费,休闲广场倍受本地人喜爱。,外街商业分析,胜 利 路,向 阳 路,东 环 路,A,B,广场,C,D,胜利路,特点:专业市场多,西路主要集中家俱卖场,中路以商品批发为主,东路以电动车和电脑产品为主,本街道每种市场经营门
7、店都在15家以上。 品牌消费意思不强,品牌产生滞销,急需市场包装,统一管理经营。,外街商业分析,胜 利 路,东 环 路,A,B,东环路,特点:涡阳最高档次娱乐场所-英皇俱乐部在本街道,超市较多,南路形成建材专业市场,五十多家经营户,共一万多平方米经营面积。 停车便利配套设施完善消费场所受到当地人热捧。,商业外街分析,A,B,涡 河 路,c,建 设 路,胜 利 路,紫 光 大 道,向 阳 路,本案,D,向阳路,外街商业分析,特点:路段长,经营种类多,最南段(项目周边)依靠医院带来消费群体,以超市为主,中间依靠师范学校和汽车站带来人流,餐饮和宾馆较多,北段电器和金银首饰较多。 缺乏统一包装和管理,
8、市场较为混乱,消费目的性强。,胜 利 路,A,B,广场,建 设 路,广 场 东,广 场 西,D,C,广场,外街商业分析,广场东: 经营业态以餐饮和儿童用品为主, 白天消费人群较少,主要是夜间消费。而服装和工艺品类经营状况较差,经营者急需新的商业环境和商业模式,广场西: 以休闲类为主营业态,茶吧、休闲吧等,本地人休闲消费意识不强,导致这片区域经营状况一般。,广场南: 以电脑科技产品为主营业态,20多家经营商铺,经营面积在500多平方米以上,基本满足当地消费需求。,广场北: 餐饮、超市为主营业态,夜间有大量的外摊餐饮为本地段吸引大量人气,经营状况良好。,商场分析,主要商厦分析,主要内街分析,内街商
9、业分析,业态分析,从整体业态比例来看,在调研范围内的街区,餐饮、娱乐类所占比例过低,不足20%,较正常的30%左右的合理比例,尚有较大差距。,餐饮类 10%,娱乐类 9%,业种分析,当地主要的20几类业种,占了总商业经营面积的近4/5,集中性较强。,业种分析,超市,药店,业种分析,业种分析,电动车,业种分析,小商品批发,业种分析,精品店,业种分析,婴幼用品,业种分析,文体用品,业种分析,电器,业种分析,建材,业种分析,家俱,业种分析,品牌休闲服饰,业种分析,品牌男装,业种分析,女装,业种分析,手机通讯,业种分析,电脑,工艺品,业种分析,小吃店,业种分析,休闲餐饮,业种分析,特色餐饮,业种分析,
10、网吧,业种分析,美容美发,业种分析,摄影,业种分析,KTV,业种分析,备注:上述业种仅为当地主流业种,本案在定位时还会适当规划当地 没有的业种,来引导当地消费者!,本 案,利润景城,竞争项目分析,楼盘参数,楼盘参数,竞争分析,涡阳县的商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形,各式各样的沿街店面遍布全城,经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主; 相较于购物,餐饮娱乐类比例较低,餐饮类档次普遍较低,娱乐类不发达。 涡阳的商业模式已由最初的自建板房向街铺转变,但在组合形态上仍然较为单一,基本仍以街边单独店铺经营为主,未形成大规模的集中商业消费圈; 涡阳的市场现状虽然已经成形,且有一定的规
11、模效应,但是从涡阳居民日渐的增长消费能力来看,现有的商业模式已经不能满足他们对于消费的理念提升; 涡阳的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明涡阳的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品!,商业市场小结,推出的商铺面积:在20-100平米之间,和润景城推出主力店。从销售率上分析,面积较小的单层商铺总价底,销售率高。而面积150以上比较尴尬,销售及招租都有一定难度。 楼层层高:单层4.2-5.6米区间,双层3-4米区间。从销售率上看,单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。 销售价格:从目前市场各大商铺销售情况分析,传统的只售营销模式无法提升商业价值,7000元/
12、销售价格均偏低。,商业分析,结论:本项目3.6万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。不仅利于项目实现价值最大化,同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的成熟培育,做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。,Part three:消费分析,消费者年龄构成,消费者收入构成,受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元,只有3.2%高于3000元!,受访消费者中20-30岁占到41.6%,30-40岁30.4%!,本地消费:20-40岁人群是消费主力,整体收入水平较低,消费需求,购物时是否就餐,购物如就餐则地点选择,购物时就餐的人均消费,购物时经常就餐比例低于一般水平,一方
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