成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告1.ppt
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1、,保利集团成都保利国际广场项目(暂名),市场研究及初步定位建议报告,Colliers International,高力国际,谨呈:保利(成都)实业有限公司,高力国际物业服务有限公司成都分公司,顾问及零售代理部,2009年12月,2,受“保利集团”委托,我们就成都保利国际广场项目(大源中心区A1-A2地块)(暂名)所在区域的各房地 产子市场环境进行分析,目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值,从区域规划的角度论证项目 的定位方向。 本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论,本报告主要陈述以结论性内容为主。 我们在此强调,在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的,并站在客
2、观第三方的立场对项目 未来发展趋势进行判断。,报告说明,3,3 研究思路,项目启动和前期准备,/,消费者问卷调研/厂商访谈,成都市商 业市场分 析,目标客群,市场定位,业种业态配比,供应 分析,供需 分析,定位 研究,行业细分市场分析 中观 分析,市场竞争分析 微观 分析,项目基地分析,硬件功能,建筑 设计 研究,主题概念,项目初步定位评估,定位 分析,产品优化设计,功能组合,成都写字 楼市场分 析,项目所在行政区域规划 区域商业网点规划,/,商业/写字 楼环境,交通人流动线,/,租金/售价 分析,成都市宏观经济概况 宏观分析,说明:本次研究报告所采用数据,如无特殊说明,均来自高力国际研究部。
3、,4 目录,项目宏观背景研究 成都房地产市场研究 项目研究 项目初步定位建议,1 2 3 4,1.1 1.2 1.3,5 项目宏观背景研究,成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结,6,城市概况,成都市是四川的省会城市 位于四川的中心 幅员面积:1.239万平方公里 户籍人口:1,125万(2008年),成都历来被视为中国富饶的地区之一,并享有“天 府之国”的美誉。 成都历史悠久,可追溯到2,300年前的东周时期。 成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。,一个覆盖巨大市场的城市 成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场 以及超过2.5亿人口。,7,行政区划,成都市面积
4、12,390平方公里,辖9区4市(县 级市)6县,即:锦江区、青羊区、金牛区、 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新津县。 2008年,全市户籍人口1,125万人,常住人口 达1,270.6万人。 1993年,成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽,综 合实力西部第一。,主城区 近郊区 远郊县,锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区 双流、温江、龙泉、 新都、郫县、清白江 都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑 县、蒲江县、新津县,资料来源:成都市统计年鉴,长
5、三 圈,珠三 圈,8,西三角经济圈,成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。 成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。,西三角经济圈,珠三角经济圈,角 经济 角 经济,环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早,发展成熟,随着西 部大开发以及产业布局转移,西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。 环渤海经济圈 西三角经济圈 海 经济 长三角经济圈,9,城市规划,休闲商务区: 猛追湾游乐园片区 文化中心: 红星路盐市口片区 金融中心: 东大街(含攀成钢),商贸中心: 骡马市片区 文化中心: 天府广场陕西街片区 科技商务区: 人民路(含天府新城),根据成都“两轴四片”
6、总体目标:通过35年建设,使中心城区逐步形成以天府广场为中心,东大街、人民南 路为中轴 ,红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志,大慈寺等城市开敞空间为特色,功能齐备、 交通便捷、个性鲜明、充满活力,具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的 聚集区,把成都建设成为 服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。,10,成都市未来发展规划,资料来源:成都市城市总体规划20022020,多中心组团式的扩张方式取代单中心圈 层式扩张方式,城市结构由单一的特大 城市向城乡体化6市圈转变。,中心城区,2020年,成都将形成包括成都绕 城高速公路以内区域,面积
7、近600 平方公里、人口800万的“中心城 区”。 包括市域内中心城五城区、高新区 和新都、青白江、龙泉、华阳、东 升、温江、郫县区域在内,面积 3,681平方公里的都市区”,人口 1,400-1,500万。 布局优化城市产业结构和用地布 局,采取有效措施,引导城市向东 部、南部发展。,11,随着地铁的建成,成都市将形成新的交通格,局,城市辐射能力将大大增强:,半小时圈大成都 1小时圈成都市域 2小时圈成都平原城市群,成都市“十一五规划” 部分指标,成都市未来交通格局,城市交通规划,GDP年均增长12%以上,2010年达到4,000 亿元以上; 城市居民人均可支配收入年均增长8%,农 民人均纯
8、收入年均增长8.5%; 按常住人口计算的城镇化率达65%以上; 民营经济占经济总量的比例达到60%以上。 2009年,绵遂内宜城际铁路调研完成,设计时速250公里; 成灌铁路将进入铺轨阶段,成都半小时到青城山 。,资料来源:成都市交通局,12,城市交通规划,地铁系统 成都市快速轨道交通线网由7条线路组成,线路总长度 274.15km,其中地下线长度144.24km,地上线 129.91km。 目前,地铁一、二号线在建。 地铁一号线:从北向南,从2006年开始建造,预计2010 年完工。 地铁二号线:由西北到东南,2007年底开建,预计2012 年完工。,机场,双流机场是中国第四大航空枢纽;已开
9、通31条国际航线。 空客流量以20%的年增长率快速增长。 成都双流国际机场第二跑道基本完工,成都将成为继北京、 上海、广州之后,第四个拥有机场第二跑道的城市。 成都金堂第二机场,规划设计6跑道,已报国务院审批。建 成后,成都将成为继北京、上海之后,全国第三个拥有两个 民用机场的城市。,1.1 1.2 1.3,13 项目宏观背景研究,成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结,14,成都市的整体经济表现出 强劲的增长势头。,地区生产总值 人民币 3,901亿元,同比增长: +12.1%,消费品零售 人民币1,622亿元 实际利用外资 美元22.5亿 可支配收入 人民币 16,94
10、3元 人均消费支出 人民币12,850元,同比增长: +19.5% 同比增长: +97% 同比增长: +14.1% 同比增长: +9.8%,资料来源:2009年成都市统计年鉴,2008年主要经济指标,15, 第一产业 优越的气候条件促进了农业产业的繁荣。 第二产业以4大支柱产业为主导,占成 都市工业总产值的57.6%。 电子信息工业 医药工业,食品(烟草)工业 机械(汽车)工业, 第三产业 成都市经济的主要支柱,在GDP中所占 比例达46.5%。 专业服务和金融服务迅速发展。,资料来源:2009年成都市统计年鉴,2008年GDP组成 第一产业 6.9%,第三产业 46.5%,第二产业 46.6
11、%,地区生产总值构成,16,资料来源:各城市统计年鉴,与相邻的主要中西部主要 省会城市相比,地区生产 总值及社会零售品总额较 高,综合经济实力最强。,2008年成都地区生产总值及社会消 费品零售总额高于长沙和西部主要 城市。,2008年,受地震及金融危机的影 响,成都地区生产总值、社会消费 品零售总额等经济增长幅度均低于,其他城市,后期增长潜力巨大。,4,000 3,000 2,000 1,000 0,3,901 成都,1,812 重庆,2,190 西安,1,605 昆明,3,001 长沙,2008年西部主要城市GDP对比 单位:亿元 5,000,868,701,1,274,1,000 500
12、 0,成都,重庆,西安,昆明,长沙,2008年西部主要城市社会零售品总额对比 单位:亿元 2,000 1,622 1,500 1,154,备注:重庆统计口径为主城9区,中西部主要省会城市综合经济实力比较,17,资料来源:各城市统计年鉴,与中西部主要省会城市相比,,成都人民生活水平较高,具有 较强的消费能力。,2008年成都城乡居民储蓄余额 远超出中西部主要省会城市西,安、昆明及长沙,略低于重庆。 城镇居民人均可支配收入排西 部主要省会城市之首,接近中,部省会城市长沙。,2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比,2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比,16,943,15,709,
13、18,182,15,207,14,482,0,14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000,成都,重庆,长沙,西安,昆明,单位:元 20,000 18,000 16,000,3,265,3,797,1,495,2,504,1,525,0,2,000 1,500 1,000 500,3,000 2,500,成都,西安,长沙,重庆,昆明,单位:亿元 4,000 3,500,备注:重庆统计口径为主城9区,中西部主要省会城市居民收入(储蓄)及生活水平比较,18,外商直接投资情况,随着西部大开发,成都市作为国务院确,定的西南地区的金融、商贸、科技中心 和交通、
14、通信枢纽,外商投资的额度逐 年增加;,目前,成都已与世界上81个国家和地区 建立了经济贸易关系,世界500强企业,中有133家企业落户成都。,成都是中国人民银行九大区域分行所在,地之一,证监会、银监会都设有派驻机 构。 外商投资的增加,促进了成都市的经 济发展;同时,也创造了更多的就业机 会。随着到成都就业、办公、商务旅行 人数的增加,也增加了对成都市商业、 房地产、酒店等行业的需求。,3.7,5.5,11.4,7.6,3.3,67.2%,15.8% 4.3,-21.9%,36.8%,50.0%,97.4% 22.5,0,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,
15、2008年,-40.0%,20.0% 0.0% -20.0%,120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0%,%,10 5,25 20 15,亿美元,利用外商直接投资情况,增长情况,成都历年实现外资直接投资情况,资料来源:成都市统计年鉴 西部城市世界500强企业入驻前三位,19,成都,世界500强企业西部投资首选城市,“5.12”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化,并没有影响成都投资促进的发展步 伐。2009年上半年,成都新签4个世界500强投资项目;至此,成都已与世界上81个国家和地区 建立了经济贸易关系,世界500强企业中有133家企业落户成都。,已经进驻成都的
16、代表性知名企业,西部城市世界500强企业入驻前三位,20,领事机构及经贸办事点成都.领事馆第三城,领事馆 美国驻成都总领事馆 德国驻成都总领事馆,其他外事机构(含港澳办事机构) 英国驻成都签证中心 加拿大成都签证中心 比利时经贸委员会成都代表处 中日会馆 西班牙对外贸易办事处 加拿大中华总商会驻成都办事机构 捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处 乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处 香港特别行政区政府驻成都办事处 澳门特别行政区驻成都办事处 马来西亚外贸发展局成都办公室 以色列驻川商务代表处 澳大利亚贸易委员会驻成都办事处 意大利对外贸易委员会成都代表处 美中国际合作交流促进会成都办事处 英中
17、贸易协会成都代表处,成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。 开放程度正在逐步加强。,韩国驻成都总领事馆 泰国驻成都总领事馆 法国驻成都总领事馆 新加坡驻成都领事馆 巴基斯坦驻成都总领事馆 菲律宾驻成都总领事馆 斯里兰卡驻成都总领事馆 四川在中国中西部的优势突出,而成都的吸引力也 越来越大,成为众多外事机构进入西部城市的首选。 在未来5年到10年里,成都有望新增10到15家领馆 落户。,21 成都荣誉榜,1998年“联合国人居奖” 2000年“国际人居领域最佳范例奖” 2005年国家环保模范城市 2005年中国最具风情城市奖 2006年中国服务外包基地城市 2007年中国最佳旅游
18、城市 2008年的被浙商评为“最佳投资城市” 2008年全国文明城市 2008年亚非城市环境质量排行成都居内地之首,中国最佳旅游城市 中国最佳管理城市 中国十佳宜居城市 中国十大最具经济活力城市 中国十大国际化都市 中国大陆十佳商务城市 中国十大最具城市文化底蕴城市 中国城市品牌价值十强 经商成本最低的城市 未来最有发展潜力的城市,1.1 1.2 1.3,22 项目宏观背景研究,成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结,23,城市研究及宏观经济研究总结,成都城市综合竞争力增强,成都市经济健康稳定发展,经济实力较强:,2008年,虽然受地震及金融危机的影响,但是,成都经济保持健
19、康稳定发展,城市GDP增长率领先于 全国GDP增长水平。在中西部城市中,成都整体经济水平名列前茅。,城市基础建设及辐射力增强:,城市交通、交通运输能力的不断发展,城市圈层的缩小,城市带动区域的影响力不断增加。 伴随西三角经济圈概念的提出,国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导,未来将会有越来越多的 外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。,现代服务业发展机遇绝佳:,从产业结构来看,2000年到2007年,第三产业比例由42%增至47.6%。未来中心现代服务区将重点打 造,现代服务业增长速度有望提升。,24,城市研究及宏观经济研究总结,消费能力
20、提升,消费习惯改变:,随着收入水平的提高和生活条件的改善,成都居民的生活方式在不断发生改变,消费支出多元化趋势日益,明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面,更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。,居民消费水平的提高和消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。 高新区城市发展潜力巨大:,天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展 商务区的核心,这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件 开发研制的企业以及相关产业,对成都经济的拉升作用愈发明显,区域未来经济发展潜力巨大 。 项
21、目发展具有绝佳机遇:,项目处于天府新城核心区域,未来新政府中心、商务中心,周边居住人群聚集,将为项目本身提供大量稳 定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时,优越的居住环境,便利的交通,也为项目住宅带来大量客源。,25 目录,项目宏观背景研究 成都房地产市场研究 项目研究 项目初步定位建议,1 2 3 4,2.1 2.2,26 成都房地产市场研究,零售物业市场研究 写字楼市场研究,27,成都商业发展状况,成都自古以来就是商贾云集,交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会”、 “万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消 费意识与强大的消费能力,
22、因此成都零售业的发展一直都很迅猛,历来为商家必争之地。 成都在西部大开发战略的推动下,经济快速发展,随着国内零售业大环境的变化,同全国 许多城市一样,成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期,大陆、台湾、香 港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼,不断出现 更新更多的项目,已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代,商业地 产的开发体量也呈逐年上升趋势。,28,成都在西部大开发战略的推动下,经济快速 发展,随着国内零售业大环境的变化,成都 零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀 的时期,大陆、台湾、香港乃至世界上的众 多百货业巨头开始挺进成都。
23、,资料来源:各城市统计信息网,成都商业地产发展也如火如荼,不断出现更 新更多的项目,已经进入到了从单一模式到 开发、经营模式多元化模式的时代,商业地 产的开发体量也呈逐年上升趋势。 成都与其他城市居民收入消费情况对比 从图中可看出,成都市虽然在居民的收入和消 费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城 市,但居民的消费倾向较高,有76的收入 用于消费,该比例仅低于深圳、广州和沈阳。 根据成都市十一五规划,居民收入的年增长率 将在8以上,收入的提升亦会带来消费支出 的增长,给未来的商业发展提供持续性的需求。,成都与其他城市商业发展规模对比,成都商业发展状况,29,成都市居民消费结构分析,过去8年成都
24、市居民消费结构变化明显。,2000年占居民消费比重最大的三项是食品、 居住、教育文化娱乐,占63.59。 2008年占居民消费比重最大的三项是食品、 交通通讯、教育文化娱乐,占66.13% 。 过去8年居民各项消费支出中,消费金额增长 最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。 居民消费结构中,食品与衣着所占比例逐步,下降,交通、医疗、居住的比重逐步上升。,预计未来几年成都市居民的消费支出结构 变化还将继续保持过去的趋势,各类消费,的比重变化如右图所示。 “休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增 长,消费档次进一步提升。,2008年成都市居民消费结构,居 住,食 品,衣 着,交 通 通 讯,家 庭 设
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