成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告3.ppt
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1、186,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,2. 建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展 案例旅游景区度假型,丽江悦榕庄 建于2006年,2007年向游客开放酒店预订。特色在于其建筑风格、 所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格,但整体建筑 风格又非常地方化,建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城 的建筑风格融会贯通其中,而内部则是五星级的现代化酒店设施。 五十五栋纳西式的别墅均朝东北向, 可欣赏到海拔五千六百公尺的玉 龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里, 三百
2、 五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。,187,Teresa Sapey Italy 1962,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,188,John Pawson Halifax,Yorkshi re, Great Britain 1949,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,189,Zaha Hadid,Baghdad,Iraq,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,19
3、0,David Chipperfiel d London 1953,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,191,Plasma Studio Since 1999,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,192,Victorio - Lucchino,Since,1970s,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,193,Marc Newson,Australia,1965,精品酒店最大特色独创设
4、计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,194,Ron Arad Tel Aviv 1951,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,195,J. Mariscal & F. Salas,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,196,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合,创造室内空间,具有独创性。,197,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标
5、表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 结合地标观光层、精品酒店,规划高端会所保利会 做为保利集团企业接待、高端会晤场所,彰显企业“高度” 地标的塑造、以及精品酒店的打造,为打造保利会奠定了坚实的基础,可成为全国独一无二的产品,提升项目号 召力 成都高端会所相对发展落后,真正的“品质会籍”概念还没有置入高端人群 本项目顶级会所的概念,必将成为一种身份的象征,拥有保利会会籍将成为一种荣耀 运营模式:与精品酒店统一运营,主要功能 雪茄吧、顶级SPA、顶级视听、收藏品鉴赏、 高端会晤、私人宴会厅、健身设施。,198,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,
6、商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 私人商务会所发展历程,早在17世纪,英国就成立了第一家会员制俱乐部,其中会员以男性为主,这种俱乐部的设立是为了满足当 时商业社会发展过程中相同社会层次的人们为创造一种排他性的社交场所发展而来。俱乐部之所以大受欢 迎并且延续至今,是因为它能够为会员提供私密性和近距离的社交氛围。 1993年,第一个以顶级的展望为理念的会员制俱乐部-京城俱乐部正式落户北京,拉开了高级私人会所登 陆中国的历史。私人会所惟我独尊的排他性,满足了京城人士的某种潜在心理需求,落户京城的私人会所无 论规模还是数量都在大陆独占
7、鳌头。目前,在北京业界有四大会所之称,指的是京城俱乐部、长安俱乐部、 美洲俱乐部和中国会。这几个俱乐部都具有比较长的发展历史,经营和管理各个方面都日臻成熟和完善。 在近几年,随着俱乐部文化被越来越多的人所认同,各种独具特色的俱乐部也应时而生。某些俱乐部会员 卡的有效性可以延续到其国外的联盟俱乐部。,199,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 入会的管理方式,目前,俱乐部对入会的管理方式分为三种: 第一种,外资和中资合营的俱乐部,这种俱乐部一般由专 业的外资会所集团进行管理
8、。对于入会的程序审批较为严 格。比如京城、长安、中国会等为代表,均采用会员邀请 制的入会方法。想要加入俱乐部必须要有会员的提名,等 待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察。 俱乐部对于身份、地位、所处行业的考察也是甚为严格的。 只有在理事会严格审核并且批准后,会员交纳了入会费和 月费才能够正式颁发会籍。 第二种,申请入会人士的资格、背景不做过多要求,只需 填写入会申请表格,并且交足了年费和月费之后,即可以 成为会员。新兴的俱乐部富力会采用的就是这种低门槛的 入会方式。 第三种,当俱乐部与房地产结合在一起时,比如富力城的 富力会所,对于业主而言,只要购买了富力城的房子,即 可免费享受
9、富力会的会员待遇。,200,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 会所服务特色,作为办公室的延伸,私人俱乐部在发挥商务办公作用同时 提供了最为舒适与私密的商务洽谈与会议的环境。 俱乐部还设有餐厅、咖啡厅、游泳康乐设施。会员一旦入 会,其家属也能跟随享受俱乐部的待遇,参加俱乐部组织 的会员活动。 俱乐部不定期的组织多种形式的活动,如雪茄之夜、高尔 夫比赛、化妆舞会、总经理聚会等。目的都是为了让会员 聚集在一起,为会员提供结识更多业内知名人士的平台。 私人俱乐部的昂贵费用换来的
10、不仅仅是高档的硬件设施, 强调要让会员在俱乐部中享受到的服务优于一般的五星级 酒店的待遇。 除享受私人俱乐部的服务之外,会员资格由于可以转让也 具有投资价值。这是因为一般俱乐部对于会员人数都会设 置最高限制,一旦达到,就不再接纳新的会员,这使得许 多俱乐部的会籍具有了投资价值。例如长安俱乐部的个人 会籍从开始的9,000美元,目前已升值到2万多美元。,201,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表,香港富华集团开发 董事长全国政协委员陈丽华女士; 固定资产
11、超过50亿人民币 。,运营十周年 1996年成立; 1,500余名政经精英会员; 目前处于良好的利润增长期; 新增SPA设施投资1,000万,规模1,500平方米。,俱乐部定位 城市俱乐部,北京市最优秀的商务应酬、交际的平台。,会所描述 位居长安街十号,在长安大厦中占据十二层的长安俱乐 部,与全球250多家俱乐部联网。,主要特色 进入长安俱乐部,扑面而来的是它雍容华贵、大气而精 致的宫廷风格; 长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,长安俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部,202,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品
12、购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表,鸿艺会上海首家私人会所 澳门旅游娱乐有限公司开发何鸿燊、何鸿乐。 运营情况 以休闲娱乐见长 ; 大使馆俱乐部; 受到各国外交官员,外籍商务人士青睐; 3,500会员 (以家庭为主,50%以上为外籍)。 联谊会所 全球100多家联谊会所网络。 由AMC管理 向全国多个城市10多个项目输出管理。 俱乐部定位 商务俱乐部+住户俱乐部; 依托高档住宅区鸿艺豪苑 。 会所描述: 鸿艺会以休闲娱乐见长,在同行中又以服务取胜,去年在中国会 所里排名第一。 主要特色: 鸿艺会的英文名叫大使馆俱乐部,因为它在上海领馆最集中的淮 海中路上。,2
13、03,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,中房集团开发 西南地区全新超五星级酒店标准的纯私人会员制会馆,中房集 团投资,ALMERIA俱乐部及酒店运营管理机构管理。,限额1000名 2009年成立; 除荣誉会员与会籍会员之外,更有10多种不同的会籍种类,能够 享受会馆一切服务的会员数在营业头年内不会超过千位。,俱乐部定位 中国内陆私人俱乐部名片。,会所描述 位居成都市青羊区五岳宫街28号;紧邻文殊坊。,主要特色 除了奢华的餐厅和精美绝伦已经演化为艺术的现代化设施;拥有 一个以满足您任何需求为荣的专
14、业服务团队。 会馆建筑面积约12,000平方米,包含了餐厅、红酒雪茄音乐吧、 会议中心、客房、康体SpaQ 水疗等5大区域。,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表 成都会馆,204,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表 成都中国会所 泰来娱乐有限责任公司创立 始建于1995年; 西南地区首家高端人士聚集的国际化商务私人会所。 俱乐部定位 西南地区的商业人士创造了一种新的生活方式,并致力于为 会员搭建一个扩大社交圈的平台。,会所描述 位居成都市武侯
15、区火车南站西路8号;紧邻桐梓林高档住宅区 域。,主要特色 不仅可以参加会所举办的各种活动、研讨会,结识世界范围 金字塔顶尖的精英人物,分享有价值的资源,还可以欣赏 到世人艳羡的私人博物馆泰来画廊的经典藏品,品味悉心 珍藏的顶级红酒和名贵雪茄; 通过会所的联网俱乐部,会员在不同的国家、不同的地点均 能享受到服务。,205,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,中国富裕阶层和新兴中产阶级交际和休闲的主要场所 象征着一个国家或地区商务及社交文化的发展水平 商务概念是最主要的,备有各种会议厅等商务交流的场所
16、 营造体贴入微的商务交流环境 通过主题活动创造商务交流的机会 中西餐饮服务也是重要的业态 康体健身同样必不可少(不需要人服务的通常为免费) 会员邀请入会制(资深会员推荐理事会批准缴纳会费),3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表 中国私人商务会所主要特征,206,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,高区楼层规划示意打造“360成都”的整体概念,308.0,5.4 m,72F,观光层,302.6 298.4 294.2 290.0 285.8,4.2 m 4.2 m 4.2 m 4.2 m 3
17、.8 m,71F 70F 69F 68F 67F,保利会 精品酒店 转换层,初步建议占用两层 面积,约5,000 初步建议占用两层 面积,约5,000,未来可由考虑统一运营管 理会所及精品酒店,并设 置内部连通空间。,观光层单独设置电梯,可考虑在裙楼设 置转换平台,避免大量外来观光人群对 商场、写字楼、会所、精品酒店的影响。 保利会及精品酒店单独设置电梯,可以 通过地下车库及独立大堂,设置智能刷 卡进入系统等保证私密性及品质。,根据之前对写字楼硬件条件的分析,300m限高的前提下,4.2m的标准层高(避难层暂定3 层,层高3.5m),地标总层数70层。 单层面积约2,500。 观光层,做足30
18、0m限高,层高暂设5.1m。,207,建议在规划指标上能有所突破(从目前的规划指 标上,相关指标仍不完全确定),以下指标为我 们按照地块相应条件进行了初步估算。 根据项目的初步指标估算,项目可建设用地占地 指标为33,878 (根据规划示意图,此部分裙 楼面积为建筑密度要求下的可建设用地)。 裙楼24m限高(按照一般商业楼层需求,可做4 层商业面积,根据规划示意图,此部分裙楼面积 已是在扣除建筑密度要求后的可建设用地)。 以此测算,裙楼首层最大投影面积约1.8万 (含300m塔楼核心筒及大堂面积)。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成
19、都,精品购物中心,最佳开发建议,208,知名地标项目商场分析小结,城市地标项目裙楼商业具有以下特点:,物业形态,香港金融 中心,台北101 大厦,马来西亚国家 石油大厦,北京银泰 中心,中信广场,广州双子 塔西塔,北京国贸 三期,金茂大厦,540,000,456,000,20,000,3.7%,35,000,287,000,14,921,7.68%,5.2%,350,000,320,000,总体量(),294,000,254,000,880,000,139,350,76,000,71,000,商场(),52,000,33,450,所占比例,24.15%,29.92%,15.84%,10.45%
20、,14.86%,档次较高,主题鲜明,商业档次均偏高档,品牌以国际一、二线品牌为主。 有助于提升项目档次。 商业体量在7万以上的商业项目主要以一家或几 家精品百货为主力店(香港金融中心的连卡佛)配以 国际品牌的旗舰店以及餐饮、休闲娱乐业态。 而一些体量稍小的项目,为集合国际一、二线品牌 的旗舰店以及满足写字楼商务配套的的精品购物中 心,如北京银泰中心、广州中信广场。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,209,A.商业类型特性 城市综合体 集合居住、商务 及商业服务功能,B.发展商理念 塑造区域CBD核心
21、提高品质 共享绿色空间 打造城市地标,塑 造精神堡垒,D.消费人群诉求 健康生活 时尚生活 绿色生活,文化主题,地标建筑,C.商务人群诉求 顶级商务中心 便捷商务服务及 配套 企业形象标志,E.旅游人群诉求 最重要的城市名片 成都精神的代表 成都旅游第一站 最浪漫的地方,旅游主题,商业主题,以商业/文化/旅游为载体的城市综合体,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,210,本项目以顶级商务办公为起点,但是,若要做为城市最重要的亮点,覆盖成都乃至西南地区的高端 综合体,还必须融入更为丰富的商业业态。,项目商场
22、聚合政府消费、商务消费的功能,档次较高。,根据其他城市的经验,以及项目周边文化休闲项目的规划,本项目应着重文化/旅游主题业态的定位。,同时,面对竞争项目的威胁,尤其是面对南部新城站南组团的威胁,本项目在业态的选择上应充分 利用地标优势,汇集自身集客力较强的业态,与周边项目形成差异化竞争,并创造项目核心竞争力。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,211,主题店精品百货,原因及作用,与项目顶级商务办公定位相 一致 满足金字塔塔尖人群的需要 在区域市场的唯一性(一般 在一个城市只开一家)与周 边竞争项目形成差
23、异化 品牌自身的集客能力 市场稀缺业态 拥有固定的忠诚消費者,与 其它业态形成互补,日本高岛屋百货为日本最大连锁百货之 一,将于2012年开出中国大陆第一店,香港连卡佛在内部调整后在中国大陆第 一店,北京金融街。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,212,主题店精品电器,原因及作用,运营模式教传统电器卖场更 为人性化 符合项目精品购物中心的氛 围,更加注重服务及产品的 品质 提倡体验式消费 服务附加值较高 将成为中高端消费群体的主 流消费场所,BEST BUY,FNAC,项目指标,功能定位,业态定位,空
24、间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,213,主题街区国际名品街(国际知名品牌成都旗舰店),原因及作用,成都缺乏一个品牌形象展示 及品牌集聚的区域 品牌区域旗舰店已成为品牌 拓展的重点 项目城南国际新城代表未来 商务CBD核心,代表未来富 人集聚的方向 区域文化旅游、休闲度假项 目以及本项目地标价值的带 动将提升区域的旅游价值, 将对品牌旗舰店的形象展示 和销售起到较大的支撑,从LV、GUCCI到ZARA、H&M,享受的是来 自国际化成都带给我们的消费味觉。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务
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