戴德梁行-南昌市蓝天碧水购物广场可行性方案建议.ppt
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1、1,戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司 商铺部,Sep. 2006,DTZ-Retail Department,蓝天碧水购物广场可行性方案建议,2,序 言,基于本行对于南昌市场的深入了解,以及对于大型购物中心类型项目丰富的服务经验,现提出以下商业规划可行建议方案,供贵司参考、比照。,3,第一章,项 目 分 析,4,蓝天碧水购物广位于南昌市青山南路,与王家庄路交汇处。,蓝天碧水购物广场预计于2007年7月交付使用,项目总建筑面积15万平方米左右,组成部分包括6座住宅塔楼;地下1层车库和设备用房;地上3层商业裙楼。,1.1项目概况,蓝天碧水购物广场之平面布置,东西向长约329.86米,南北向宽约1
2、29.05米,主要以临青山路方向中间为主要正门,东北角、西南角也设计有主要出入口。-13层商业裙楼,总建筑面积近60000平方米,为本策划报告之研究对象。,1.1.2项目组成,1.1.1地理位置,1.1.3商业物业,5,蓝天碧水购物广场部分设计之设备设施包括: 1、中央空调设备 2、2部垂直货用电梯 3、2部垂直观光电梯 4、21组自动扶梯,蓝天碧水购物广场东临青山路,为双向4车道,与八一大道相连接,八一大道为南昌市的主要道路,车流繁忙。青山路上设有公交站,过往巴士线路近7条,由于青山路车流并不算繁忙,因此行车状况基本还是比较理想的 。,1.1.4设备设施,1.1.5交通路况,6,蓝天碧水购物
3、广场处于南昌市东湖区,区内集中了省军区宿舍、省电力局大院住宅小区、制药厂宿舍、南昌晚报宿舍、公安厅宿舍、中医学院宿舍、一附院宿舍、阳明锦城、自由都市等数十个住宅小区。周边银行、学校、医疗、集贸市等配套设施也非常齐全,休闲娱乐场也较为齐全,如名典咖啡、川江食府等。整体商贸环境还不够成熟,商业气氛较弱。,1.1.6整体环境,7,整体环境图,8,蓝天碧水购物广场之商业辐射区域,受整体商业环境和地理位置的影响,其一级辐射范围大约向东3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里,基本集中在项目周围,主要包括项目东面和南面部分区域;二级辐射范围可达青山湖,红谷滩。,1.1.7辐射商圈,9,项目商
4、圈图,10,1.2项目SWOT分析,项目优势,+地处青山路与王家庄路交汇处,青山路与八一大道相连接,为南昌市主要道路,位置优越,整体环境良好 +周边住宅密集,新盘林立,提供大量潜在的消费群体 +前期商业规划设计良好,项目理念较为新颖,硬件设施齐备,+即将引进国际知名大型超市,可利用其提高商户的期盼值 +周边消费水平中等偏上,消费力不错 +项目规模适中,风险及机会的控制较为平衡 +本项目连接青山路方位设置有公交站台,有七条公交路线可直达本项目,交通便利,11,项目缺点,+距离南昌发展成熟的商业核心有一定距离,对聚客力有较大影响 +周边消费群体来青山路消费习惯需要一定的时间培养 + 周边的住宅小区
5、规划过于杂乱,特别是上下沙窝有大片的农民自建房,区域整体形象较差 + 本项目只有两面临街,且人流不是很多,+ 南昌商业的进一步发展,带来新的机会 + 经济的不断发展,大中型商业零售业的 不断扩张带来机会,项目机会,12,+ 收入的不断增加,令市民的消费欲望不断提升,令整体商业形势看好 + 青山路成熟且具有一定规模的商业中心基本没有,竞争较小,项目威胁,+本项目区域外来人员较多,消费力还有 待开发,如何进行业态规划和差异化经营 去吸引更多的消费者是本项目所要解决的 最大问题。 +南昌市区仍有多个大型商业项目推出,给市场承接能力带来一定压力 +南昌市商业中心设施齐备,商业楼宇众多,聚客能力很强 +
6、 主力超市的招商未必能如期顺利签约,对于整体推广的时间安排有一定的影响,13,本项目周边整体居住环境较差,商业并非位于核心位置,尚需建立自身的号召力;周边消费力水平不错,但市级商业中心区域已发展成熟,商业楼宇众多,竞争激烈;而本项目所处区域内无大型购物中心,不断发展的大型住宅片区令得此区域的消费诉求愈发强烈,发展功能齐全的购物中心具有一定的市场基础,未来的消费有诉求,但要求也会愈发苛刻。 因此,本项目欲取得成功,赢得市场认可,必须完善区域功能,迎合消费需求,具备商户的基础,寻找市场的空白环节,形成自身的特色。,综合评述,14,第二章,项目可行性方案建议,15,通过对市场的了解及本项目的所具备的
7、条件分析,本行建议如下: 主题定位:针对目标消费客层,结合目前市场状况,建议本项目定位为:,由沃尔玛超市、各特色次主力店以及潮流、时尚商户组成的中档偏高的大型商业购物中心,集购物、休闲、餐饮于一体,力求树立南昌商业新形象,形成南昌市具代表性的区域购物中心。,本项目功能齐全,目标消费群体涵盖范围广泛,主要是年龄在20-55岁之间,年收入6万元以上之家庭消费群,主要服务于周边住宅区及周边商贸、医院、部队等企事业单位工作人员。,目标消费客层:,16,主要包括: 东湖区之医院、部队行业等各企业单 位从业人士 周边住宅区居民及本项目住户 项目内特色元素所吸引的其它区域 人士,商户定位遵从主题定位,为面向
8、中档以上 消费群体的经营者,商户均为具有丰富经营经验的品牌商家。,商户定位:,17,目标商户:,除部分销售铺位外,主要包括家居生活馆、美食广场、网吧、电玩中心、书店、茶社等大面积商户 例如:“生活大师”、“简单生活”、“美乐汇美食广场”、“南梦宫电子游戏”等。,下首层:中高档次的的次主力店及特色商户, 大型主力店目标客户:建议锁定“沃尔玛”。因为无论从品牌实力还是市场影响力,“沃尔玛”作为世界五百强之首其实力是勿庸置疑的,其次“沃尔玛”在南昌市区已开设二家店,其开设第三家店后具有一定的规模经营优势,持续经营能力比较强。,18,首层:中高档次的的次主力店及中小型商户,除部分由“沃尔玛”经营外,本
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