房地产企业全过程工程管理培训讲义(附图丰富、197页).ppt
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1、,房地产企业工程管理,2,目的: 一、理解工程管理的概念 二、熟悉工程管理中的“四管一控”和“二个过程” 三、优秀企业的案例和做法,学习方法和目的,3,一、房地产工程管理概述 二、工程管理之计划管理 三、工程管理之质量管理 四、工程管理之成本与合同管理 五、工程管理之组织协调管理 六、工程管理之流程标准化建设 七、工程管理发展趋势,目 录,4,1、房地产开发简明流程参考,第一章 房地产工程管理概述,6,工程管理在房地产开发链中的关系 (1)房地产开发流程涉及:前期策划分析、土地获取、规划、设计、施工、销售、竣工入伙和维修、物业管理等;一般可划分为:项目决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段等四
2、个阶段;,第一章 房地产工程管理概述,7,(2)工程管理是贯穿在房地产开发中的任何阶段,也是作为房地产重要的“营销”、“设计”的重要支撑点。,第一章 房地产工程管理概述,微笑曲线 设 计,微笑曲线 营 销,微笑曲线 工 程,8,工程管理:基于企业的战略和远景目标,努力解决在项目实施过程中发生的各种问题,提供客户满意的建筑产品。 工程管理涉及: 技术专业 沟通和协调,包括内部、外部等 组织,包括内部组织管理、外部组织管理,第一章 房地产工程管理概述,9,第一章 房地产工程管理概述,2、房地产工程管理现状,(1)工程管理中的“四抢” (2)“N”边工程项目?,10,第一章 房地产工程管理概述,质量
3、第一,保证工期,客户需求,防范风险,安全文明,控制成本,销售配合,项目工程管理需要解决项目管理要素之间的矛盾。,我们经常面对的问题是什么?,公共资源,合作伙伴,11,第一章 房地产工程管理概述,3、作为项目开发中,房地产企业、监理企业,以及施工单位、材料单位在工程管理中的区别和定义是什么呢? 工程管理定义:四控、两管、一协调 即:质量控制、进度控制、成本控制、安全控制、信息管理、合同管理、项目综合协调 (1)施工单位:工程施工的主体,通过合理技术手段,保证产品实现的过程管理; (2)监理单位:负责工程施工过程的监控,代表甲方综合管理和协调各单位; (3)房地产企业:负责协调房地产公司内部部门、
4、设计院和政府等机构,制定并传达相应计划、质量等标准。,房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异: 企业目标差异 与 客户差异,12,第一章 房地产工程管理概述,4、工程管理本质上是对项目进行经营管理的过程,什么是经营? 提供令客户满意的产品 保证公司盈利目标的实现,什么是管理? 有效预测问题、发现问题、解决问题 借助及组织资源完成目标,13,第一章 房地产工程管理概述,正因为如此,才更要有意识的磨练执行日常业务的现场,锻炼其发现和解决问题的能力 不让问题湮没在日常工作中,想办法培养现场对细微的问题作出敏锐反应的感受能力和行动能力,每个项目都是相似的,每个项目都是不同的 发现主要矛盾并去解决它,
5、是一个项目现场管理成功的关键,现场管理的“秘诀”: 坚持 把 正确的事 做正确,14,第一章 房地产工程管理概述,在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业 象造汽车一样的造房子,还需要比较漫长的过程 房地产企业将精力放在做好项目上 成功衡量标准 股东满意、客户、领导满意、团队满意 没有功劳,就没有苦劳(结果导向),质量,费用,客户,时间,第一章 房地产工程管理概述,需要工程管理吗? 发展的如此成功,每个项目都赚钱,不是说明我们的工程管理非常成功吗? 我们早就有项目部、项目总经理了,早就有工程管理了,为什么还需要“工程管理”呢? 重视工程管理原因,第一章 房地产工程管理概述,第一章 房地产工程管
6、理概述,第一章 房地产工程管理概述,19,5、房地产工程管理所面临的几大问题: (1)计划管理问题忽略资金因素,快速滚动开发是房地产所面临的主要问题,它的出现直接引发后期的质量、成本等各因素; (2)质量管理问题客户入伙中,工程质量问题占据较大比重,尤其以裂缝、渗漏、成品破损、材料设备等问题突出; (3)成本管理问题这个好像解决的比较好,很少出现“双赢”,施工单位、材料供货商的利润被压咋得差不多(相对而言)。另外,“钱”好像有时并没有用在刀刃上; (4)现场工程人员的组织协调、沟通等管理问题与项目经理和项目团队的组织、沟通等有关。,第一章 房地产工程管理概述,20,21,第二章 工程管理之计划
7、管理,1、计划管理在房地产开发中的重要性 (1)由于建设工期的拖长,房地产投资机会风险加大; 房地产的高风险、高回报等特点决定 (2)进度时间,决定施工管理费的增加; (3)影响集团公司的IRR,而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据,如:金地测算低于15的不考虑拿地; (4)计划管理的过程,也是工程管理人员系统分析和风险意识分析的过程; (5)计划管理是项目管理人员的必备工具;,22,第二章 工程管理之计划管理,2、不同房地产企业的计划对比分析 列举:32层高层1层地下室(设计阶段报建阶段),23,第二章 工程管理之计划管理,2、不同房地产企业的计划对比分析 列举:32层高层1层地下
8、室(主体施工阶段),24,第二章 工程管理之计划管理,5、计划管理体系,25,第二章 工程管理之计划管理,5、计划管理体系,三年战略规划:通过市场洞察、战略意图、能力目标、三年目标、变革要点、业务设计、目标分解等步骤全面阐述市场机会、公司战略、发展方向、经营管理目标等公司三年战略规划。 经营管理计划:通过经营业绩、客户、内部流程、学习与发展四个维度明确公司销售、利润、资金、费用、管理、人员等方面三年经营管理目标。,一级计划:,26,第二章 工程管理之计划管理,项目运营计划:明确了全项目周期中销售目标与计划(销售、签约口径)、重要项目节点、开盘节点和推盘节奏、回款目标与计划、结算面积、结算收入、
9、单位成本、项目利润等项目指标;为集团对一线公司运营考核基准计划。 项目控制计划:明确项目基本规划指标、规划方案,开工、开盘、竣工和入伙等集团规定和公司要求的重要工程节点,具体节点工期需参考标准工期要求管理规范编制。 责任成本指导书:项目的总目标成本和分期分类型目标成本,包括各项目费用的责任部门及其主要职责的说明。 营销费用指导书:项目销售周期内专为促进项目的销售而发生直接支出的预算和计划。,项目类二级计划:,27,第二章 工程管理之计划管理,5、计划管理体系,资金管理指导书:明确年度资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量目标与计划等(月度计划每月滚动,需分拆类别、部门),并依据资金缺口
10、进行融资筹划。 人力资源指导书:公司人力资源现状分析、策略和目标、年度重点工作、部门绩效指标。,职能类二级计划:,28,第二章 工程管理之计划管理,5、计划管理体系,土地储备指导书:公司储备土地的基本数据(面积、位置、地块特征、地质状况、规划及经济指标等)及土地拓展计划。 费用管理指导书:公司年度所涉及费用管理及使用预算及计划。 职能计划指导书:为保证公司经营管理计划等相关公司指标的执行落实,通过BSC体系将公司财务、内部、客户、学习等目标分解量化KPI关键指标,通过月度更新和监控来保证公司执行力,包括财务、内部控制、客户与市场、学习与发展等内容,每月根据会议决议和公司领导层决策进行更新。,职
11、能类二级计划:,29,第二章 工程管理之计划管理,5、计划管理体系,项目群开发计划:从前期设计阶段到产品交付阶段的项目控制计划各节点工作的扩展和细化,需定义主要可交付成果、关键节点和工作交叉结合项从而达到项目开发的日常进度控制程度。 各部门职能计划:公司及部门日常运营过程中的必备工作,包括且不限于:一、二级计划任务及其细化任务、部门职责范围内任务、部门内岗位附职位说明书中日常职责、公司要求完成的任务、部门间接口工作、相关会议决议、,三级计划:,30,第二章 工程管理之计划管理,5、计划管理体系,各类专项计划:针对开盘、结算、产品交付等各类专项工作,由公司成立各类专项工作小组及负责人,由负责人(
12、总协调人或协调部门)制定工作组的专项工作目标,并制定工作执行计划。,三级计划:,31,第二章 工程管理之计划管理,6、项目开发过程中的计划与实际对比分析,32,第二章 工程管理之计划管理,33,第二章 工程管理之计划管理,影响工程项目进度的主要因素: (1)设计变更; (2)项目交叉施工所导致的施工场地不满足施工要求; (3)设计、施工中采用的技术及工艺不合理; (4)材料供应不及时; (5)相关专业的配合不够协调; (6)社会环境干扰; (7)突发事件的影响等等;,34,第二章 工程管理之计划管理,案例:某项目销售计划与8月15日开盘,按公司审批的施工控制计划,项目部须在6月15日前完成销售
13、大堂的土建工作、施工工期按计划为两个月,现在已经4月1日了,设计部刚刚提供主体施工图纸,还未开始招标,采购部表示按计划招标需要3周时间才能完成,同时设计部负责装修设计的同事反映:装修设计单位选择上也出了点问题,装修设计可能要拖了,当你就此事与设计部经理沟通时,他表示拖延时间会在装修施工阶段赶回来(因为装修施工是设计部负责的),让你不要担心。看来计划会出现问题了,怎么办 ?,谁应该为结果负责?,35,第二章 工程管理之计划管理,谁应该为结果负责? 图纸拖了,是设计部门的责任! 成本给的钱太少了,没法搞好现场! 营销总是没完没了的要展示区,现场乱套了! 采购部选的单位太差了!,“不关心是最大的罪恶
14、” 特里莎修女(1979年诺贝尔和平奖得主) 现场是项目业务链的引擎 现场责任感造就健康的对立关系,通过适当的冲撞来提高业务质量,36,第二章 工程管理之计划管理,6、什么是合理的项目开发计划,原则是什么? 工序的合理分析 软件的熟练应用 (1)通盘考虑的计划是好计划 (2)符合企业实际情况的计划是好计划 (3)符合市场规律的计划是好计划 (4)能够操作的计划是好计划,37,第二章 工程管理之计划管理,7、如何鉴别一份“好”计划: (1)有明确的目标 (2)有具体的实施方案 (3)有责任人 (4)各项工作有明前的时间节点 (5)有费用预算 (6)有防范风险的预案,全面:覆盖所有可交付成果,包含
15、 所有专业 连续:各个专业、部门之间计划能 衔接、可逐步细化和完善 准确:计划尽量贴近实际 灵活:利于调整,38,第二章 工程管理之计划管理,(2)编制项目工程计划的流程 描述计划 确定工作目标 分解工作结构 预算成本 安排时间节点 组建团队成员 预测可能风险,第二章 工程管理之计划管理,用一个陈述句描述目标,时间和费用(可选),描述计划 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,明确计划的目的和范围 这是一个什么计划 ? 为什么做 ? 什么时候结束 ? 费用会是多少 ?,阐明计划要达到的目的和要求,分配工作职责并落实工作日程,第二章 工程管理之计划管理,明确工作的结果和衡
16、量工作成功的标准,用一个陈述句描述每个具体结果和目标,计划结束时,要取得什么成果? 必须满足什么要求? 什么时候结束? 如何知道每个目标是否达到?,描述计划 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,第二章 工程管理之计划管理,确定具体要完成的主要任务,每项任务应有明确的质量标准,通过这个项目,我们需要完成什么? 包括什么工作? 各项工作的主要分支是什么?,用图表或目录形式表示工作结构,描述计划 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,第二章 工程管理之计划管理,粗略,细致,精细,与素描步骤类似,第二章 工程管理之计划管理,任务分解的适度原则及处理策略
17、: 工作项涵盖所有交付成果 工作项细分到工期在15天以内 工作项逻辑严格明确 工作项细分到一个责任人 工作结果的标准说明明确(理想) 工作项发生过什么样的历史经验教训(理想),-建设阶段 -工程管理 -主体工程 -主体施工单位选择 45d -编制主体工程采购技术要求 3d 649 胡彦辉 -总工程量清单制定 25d 1259 严太敏 -主体施工单位清单 10d 1260ff 孙晓明 -主体施工单位招标 10d 1261 孙晓明 -主体施工单位合同签署 7d 1262 李健,第二章 工程管理之计划管理,参考工作分解结构图 估计每项任务所需的日历时间 列出先后次序,描述计划 确定工作目标 分解工作
18、结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,网络图:工作次序表示图,网络图检验原则: 所有节点均有出入口 没有无限循环 工作次序正确而且完整,第二章 工程管理之计划管理,为执行和监督项目提供依据,列出每项任务的开始和结束时间,描述计划 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,甘特图:工作进展图,第二章 工程管理之计划管理,沟通获取承诺,列出参加工作的人员及其责任,多人参与时,标出主要责任人,描述计划 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,第二章 工程管理之计划管理,找出工作计划中我们所担忧的地方 潜在风险分析 找出潜在风险 列出可能起因 采取预防措施
19、计划补救措施和启动机制,描述计划 确定工作目标 分解工作结构 安排时间节点 组建团队 风险管理,第二章 工程管理之计划管理,做人做事是乐观还是悲观? 编制计划是乐观还是悲观?,第二章 工程管理之计划管理,9、工作计划跟踪方法,一切工作项须围绕项目计划进行评估,专业部门月度计划的制定、执行、调整、变更等与项目计划“联动” 利用project2000跟踪任务 定期或不定期检查 定期或不定期变更,第二章 工程管理之计划管理,发现计划偏差,采取措施补救,提出变更申请; 发现漏项任务,补充完善; 跟踪常规方法: 各职能(专业)按照实际反馈完成情况及变更要求; 专题会议沟通; 提出变更,第二章 工程管理之
20、计划管理,10、计划执行与监控,明确目标,分解步骤,制定责任人,确定时间,明确成果,费用预算,风险预案,计划执行,总结,监控反馈,考核,依据经济学中自利性原理:没有监控的计划等于没有计划,计划的执行需要专人跟进验证。,一二级计划由运营组监控 三计划计划分别由各具体责任部门监控 运营组每月依据监控情况对除总经理之外的计划完成情况进行评估,第二章 工程管理之计划管理,计划的调整 符合公司上一级计划控制节点,不符合需要先调整变更上一级计划; 实际与计划偏差超过公司规定; 专题会议沟通,达成一致意见 经公司审批并发布 按照变更后的计划执行。,53,第二章 工程管理之计划管理,13、在计划管理中的几点体
21、会 (1)计划管理的“执行力”落实; (2)公司内部交叉专业的预先配合和计划配合; (3)设计图纸的预先熟悉和图纸会审; (4)项目计划的落实和跟踪,以及计划纠偏; (5)项目计划管理的适当激励和处罚机制;,54,工程管理之质量管理,55,第三章 工程管理之质量管理,1、客户关心什么?,客户问题类型: 施工质量(如渗水、地板不平、墙体歪斜、墙地砖空鼓) 使用功能(如淋浴房尺寸小、冰箱所留位置小) 个性需求(阳台线条贴砖、壁橱内贴墙纸) 安全环保(地板环保证明、大理石放射性检测) 观感质量(划痕、乳胶漆观感、地板平整度),56,第三章 工程管理之质量管理,插座派不上用处,储藏柜内无壁纸,不干净,
22、窗设置不合理,使用不方便,57,第三章 工程管理之质量管理,门与门框相撞,柜门与马桶相撞,马桶每天被抽屉撞,请问几天会撞碎?,这个插座要怎么插拔,我的手没那么长,58,第三章 工程管理之质量管理,2、来自验房师的考验,交付工作业主请了专业验房师帮助验房,他们使用了专业仪器对房屋进行了测量,任何企图想蒙混过关的想法都是徒劳的,唯一途径就是切实提高我们的产品质量,用事实说话。,德国进口激光测距仪,测量阴阳角、垂直度的标线仪,59,第三章 工程管理之质量管理,验房师在测量房屋阴阳角,验房师在测量空鼓情况,60,第三章 工程管理之质量管理,验房师常见检测项目:,检测项目: 1、 根据业主提供的有详细轴
23、线尺寸的图纸核对房屋的轴线尺寸 2、 检查实际交付房屋结构、设备是否与合同相符(包括水电、门窗等) 3、 检查墙体、地面的空鼓、裂缝等 4、 检查蓄水、渗水等 5、 检查煤气表、电表(单元表)、水表三表到户 6、 检查开发商提供房屋竣工图看水电管线如何走,配电箱的标识是否明确。 7、 检查水通、电通 8、 检查建筑、结构、水电等是否有不符和相关国家设计规范及不合理的情况 9、 检查建筑、结构、水电等是否有不符和相关国家建筑质量验收规范 10、 告诉业主装潢要注意的事项(哪些墙可以打等等) 11、 检查房屋几何尺寸 12、 检查层高是否符合合同要求 13、 感观质量方面,61,第三章 工程管理之
24、质量管理,用专业实现客户关怀。我们的任何产品都要经受客户的评判,谁能率先主动地应对出现的问题,谁就将最终赢得客户。 做客户满意的产品,才是最值得炫耀的作品!,没有功劳,就没有苦劳!,62,第三章 工程管理之质量管理,建筑工程施工质量验收统一标准中定义:,反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求,包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。,质量是什么?,63,第三章 工程管理之质量管理,第四十条 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为: (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水
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