招商培训-入职培训-高效商业地产团队建设与职业经理人个人素质提升.ppt
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1、1,高效商业地产团队建设与职业经理素质提升培训讲义 以房地产和零售业作为背景的成才之路,杨宝民 主讲 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营客座教授 深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理 星联国际地产机构 董事,总策划师杨宝民介绍,研究方向:基于知识创新的商业房地产经营与策划;地产与IT复合型知识结构 现代零售业创新经营研究 中国商业地产联盟专家委员 易家房地产顾问机构董事,深圳市摩尔商业管理有限公司董事长。 曾任茂业百货集团公司副总经理,新世界地产营销总监,沿海物业管理总经理,王志 纲工作室高级策划师等高级职务。 解放军测绘学院博士生指导小组老师 EMAIL:,本人核心竞争力: 商
2、业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营,商业房地产开发与运营理论与实践 杨宝民 等著,清华大学出版社2006年月,商业地产第二版本 攀登亚洲商业地产研究至高点,第三本专著,世界百货集团与白领百货经营研究,NEW MALL商业管理公司简介,深圳新摩尔商业管理公司是一家中日韩新多国专家合作的专业管理咨询公司,在商业房地产与旅游房地产策划和经营方面具有核心竞争力。,Creative VMD Group(株式会社)简介,公司名称:(株式会社) Creative VMD Group 代表理事:尹载晰 中国业务代表 杨宝民 地址:汉城江南区农岘洞济玄大厦301号(135-816) 成立日期:1997年1
3、月17日 顾问/ Chief Consultant :青山 正人(Aoyama Masato) 顾问/ Chief Consultant :高见泽 忠兴(Takamizawa Tadaoki) 常务/ Chief Consultant : 许载宁 研究员3名外聘顾问(现行业韩,日专家)8名 主营业务 商业设施开发策划 零售业招商与运营顾问 市场调查,营销策划及战略开发 商品企划及业态设计、战略开发 商业设施环境规划及内部设计 商品陈列(VMD)策划及实行,2001 2002 三星TESCOHome Plus 购物中心Tenant 标准化规划 2001 Evergreen Project Sho
4、pping Mall策划 2000 九老洞Mario Outlet 开发规划 2000 明洞CatS 服装城开发规划 2001 木浦玉岩洞商业设施开发规划 1997 CITY 百货商店RENEWAL规划,Creative VMD Group(株式会社)MALL策划案例,韩国招商与经营专家许载宁,VMD公司常务理事/MD Chief Consultant 经历 2000 至今 CREATIVE VMD GROUP 常务理事 MD Chief Consultant 1999.01 02.10 (株) Mario Carte KniM.D &营业本部长 1997.02 99.01 (株) DIAMO
5、ND CONSULTING Consultant (理事) 拥有韩国新世界百货女装经营经验,善于招商策划工作,高见泽 忠兴(Takamizawa Tadaki)日本商业环境设计专家,商业室内外环境设计顾问/Chief Director 经历 具有丰富购物中心环境艺术设计经验 2003.5 03.11 MARIO outlet 别馆 商业环境开发咨询 进行中 2002.11 至今 (株)新世界百货商店 新规计划环境设计 顾问 2000.11 至今 (株) Creative VMD 顾问/Chief Director,日本著名业态设计与商业经营专家青山 正人(Aoyama Masato),Chie
6、f Consultant经历 2002.11 至今(株) 新世界新规计划MD顾问 2001.4 至今 (株) CREATIVE VMD 顾问/ Chief Consultant 2001.4 2002.10 (株) Creative VMD 社长 2001.1 2001.3 (株) Creative VMD 驻日本顾问 CK PLANNING CHIEF CONSULTANT 1998.199.10(株)DIAMOND CONSULTING 常务 三星物产流通部门顾问 1994.7 97.12 三星物产流通部门商品业务常务1994.7 97.3 (株) DIAMOND CONSULTING 常
7、务 1992.10 94.5 (株) BLOOM 21 (日本) 营业担当业务 1989.11 90.11 (株) 新世界百货商店商品总部顾问/理事 (随SEIBU百货商店和新世界百货商店合作签约派遣当地工作) 1987.3 89.11 (株) SEIBU 百货商店总部妇人杂货部部长,跨国公司对中国大学生缺点的评价为何在中国难以找到合格 人才,1.缺乏团队合作意识。 2.实际动手能力弱,理论与实际联系不够。 药方:加强团队知识学习,多参加团队活动训练,培养健康心理素质,积极进取,乐观豁达。 针对商业地产团队建设 重点在于高层团队,高效商业地产组织团队模型,建立奋斗目标愿景,总结反省,团结合作,
8、深入探索,树立信心,建立商业地产团队开发愿景,愿景描绘了更为进步和美好的未来,它是领导者和员工一起,通过挑战现状和发扬探索精神而创造的一个他们向往的未来理想。 建议奋斗目标: 国泰恒生集团公司通过奋斗拥有最有文化特色、管理水平一流的、单位面积利润最理想的一批商业地产项目,形成自己的著名百货品牌。 愿景揭示利益关系:开发商、商铺投资者、顾客,国泰恒生集团团队,有效的商业地产高层管理团队,有效的高层管理团队是基于合作性目标而团结起来的,他们能够公开讨论相互间不同观点,努力探索问题所在并作出有效的决策。 有效的高层管理团队对发挥组织的能力和全方位的战略优势是非常有价值的。尤其是,高层管理团队有助改善
9、和提高组织在质量、客户相应成本、绩效和其它方面的竞争优势。 有效的高层管理团队的另一个重要意义,是用自己的行动为组织建立了团队合作的典范,表达了他们对整个公司员工开展团队合作的希望,使团队合作更容易在整个公司推动。,商业地产高层团队理想知识结构: 大型购物中心招商与经营 百货经营 商业地产金融,国泰恒生高层团队建设的初步建议,优化高层团队知识结构,形成领导核心。 二级公司购物中心团队采取百货与大卖场、商业建筑工程、招商等专业组合的管理团队。 在重点项目集中优势兵力,集中力量突破难点。 建立商业地产基础规范,科学评估二级工作项目运营水平。,商业房地产企业文化特点如下:,1.企业文化一般只是作用于
10、房地产企业内部,但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响,甚至能够超出零售行业。例如沃尔码品牌的核心价值,不仅对零售业,而且对其它行业影响也较大。美国通用电气公司CEO杰克。韦尔奇当年这样评价山姆:“山姆.沃顿了解人性,就像爱迪生了解创新发明,亨利.福特了解制造生产一样。他给员工最好的,给顾客最好的,任何与他接触过的人,都可以学到一些有用的东西”。 2.不同的社会文化环境,对企业文化的约束力不同,从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视,强调零售业企业服务大宗的人文关怀意识,而不仅仅是 为少数人服务。 3.房地产企业文化是一种追求可见时效
11、,追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密,直接能够促进商品的营销。 4.企业文化是一种投资文化,是一种投入产出变换文化。 5.企业文化是一种集体文化,房地产企业集团的企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。,企业文化在价值链中的构建,企业文化应该渗透到价值链的各个链条,企业价值链追求企业价值最大化,构建优秀的价值链需要业务流程再造(BPR),BPR以流程为核心必然引起职能部分变革,变革就必然涉及企业员工职务的调整,良好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此,很多企业ERP与BPR的失败与其说是业务工作的失败,倒不如说是企业文化的失败。 联想集团形成了良性的企业
12、文化,员工大力支持变革,经过两年多时间成功地实施了ERP,优化了企业价值链,创造了联想持续发展的奇迹。 集团公司管理经常出现的问题:分公司没有很好贯彻集团公司意图,财务问题、人力资源的冲突等等。很重要的原因是企业文化没有形成共识,分公司没有很好地共享集团公司的无形资产。 此外,企业文化建设在分公司传递涉及地域文化,在人材本地化的同时,必需考虑地域文化与企业文化结合的问题,在开展企业文化活动过程中采用地域文化形式来表现企业价值观。,沃尔玛的企业文化,沃尔玛最独特的竞争优势是员工的献身精神和团队精神。 1999年财富杂志评价它“通过在培训方面花大价钱和提升内部员工而赢得雇员的忠诚和热情。管理人员中
13、有60%的人是从小时工做起的。它的利润分项计划很大一部分体现在股票中,这也不无裨益,因为该公司股票在过去两年中上涨了两倍。 一个不能调动零售企业员工全部热情的总经理不是优秀的经理人。,合伙人关系沃尔玛团队建设特点,山姆认为,顾客、员工和股东都是公司的上帝。员工是公司创新和变革的最好源泉。每个正式员工都拥有公司的股份,将股份给予每个普通员工是非常正确的决策,符合零售业特点,因为零售业最重要的是员工与顾客的接触,销售业绩是通过员工的服务才达成的。 公司给予员工平等的机会,在公司内形成上下沟通的开放环境。 公司给予员工分享企业经营信息的权利和共同承担企业经营的责任。 出版在零售业知名的刊物:沃尔玛世
14、界。 董事长安排出专门时间听取普通员工的意见。,沃尔玛独特的文化氛围,重点反映努力工作、友善待人的质朴,通过制造文化氛围,形成商业文化,聚集人流。 户外大拍卖、气球大赠送、请乐队和马戏团表演。免费竞吃比赛。,深圳铜罗湾百货宣传的成功,深圳铜罗湾百货是一个具有极强文化活动策划能力的商业公司,它具有全年的活动计划,能够聚集优秀的艺术人材与顾客参与表演。 拥有专业表演舞台,舞台四周是商场,非常符合顾客的欣赏要求。 铜罗湾百货迅速发展,已经开设深圳高尚社区华侨城铜罗湾百货店。,深圳铜罗湾百货经营面临挑战,首先是三大概念支撑: 1.摩尔购物中心,未来购物中心模式 2.华强北升级版 3.国际牌、流行风 其
15、次是4大软硬优势: 1.人性化的空间,人性化的服务 2.强大营销攻势,品牌扩张平台 3.位置显赫,高手策划 4.规模宏大,交通便利,布局合理 缺点:人材经营是弱项,企业经营基础不扎实 结局是失败:缺乏稳固经营 盲目扩张,投资失误,资金连中断,茂业百货企业文化,茂业百货发扬“忠诚、拚搏、创造、发展”的企业精神,以“领导潮流、追求卓越”为经营理念,根据市场发展和广大消费者的需求,不断调整商品结构,优化商品组合,完善服务设施,美化购物环境,提高服务质量,认真做好商品的售后服务工作,以“真诚服务每一天”为服务理念,努力打造质优价平“一站式”的购物殿堂,以满足不同层次的消费需求。,团结合作,团结合作源于
16、团队成员的信念:他们的目标、希望和利益是正相关的。 共同提升绩效、愿意分享报酬。团队得成功与荣誉是共同努力的结果。,如何团结合作,1.团队集体探索愿景和目标,促进团队得学习。 2.建立工作任务的相互依赖关系。 3.建立基于团体的奖励方式。 4.发展人际关系以建立信任。 5.使团队成员角色互补、能力互补,追求团队知识结构最优。 6.建立团体归属感。,合作与竞争理论应用,合作中竞争 竞争中合作 有效化解冲突 建立便捷高效的沟通机制,树立信心,如果你想要一年的繁荣,种谷;如果你想要十年得繁荣,植树; 如果你想要百年的繁荣,育人。谚语 团队树立信心需要高层的激励激励,必要的资源。 树立员工信心的关键妥
17、善管理权力。 奖励性、参照性和专家权力是积极的,强制性权力是有破坏性。强调共用权力的价值。 权力消极面:权力差距会阻碍坦诚的交流与人际关系。,合理授权,1.组织的支持:让团队认识到自己的价值。 2.规划团队:使团队感到有能力完成任务。 3.建立信心:使成员们相信大家会一起努力。,深入探索,一个方向明确、团结合作且充满自信的团队能够坦然面对困难,克服障碍并获取成功。 有效发挥团队决策的潜力,能够开展建设性争论。,分析和表达,同意和执行,质疑和理解,整合和创新,建设性争论循环过程,整合和创新,团队通过以下方式鼓励观点的整合和创新 1.努力解决问题。 2.共同确定问题。 3.合作性相互影响。 4.整
18、合不同观点。 以步行街研究为例,运用洋流理论,与美国JERDE设计公司合作解决了环状步行街模型。,整合与创新案例购物中心与步行街开发及经营,带领NEW MALL团队总结国内步行街问题,到日本考察思考步行街思路,得到JERDE公司设计难波城启发。,超越日本购物中心的创新大庆步行街及购物中心,本项目模型吸纳了日本难波城城市综合体优点,采用洋流理论和多学科知识进行系统策划,不仅方便大卖场和百货进驻经营,而且能够销售一层大部分和二、三层部分临街商铺。此模型具有全国推广价值,特别适合大城市非核心商圈和地级市核心商圈。,反省的力量,准备和计划 做什么、怎么做? 我们如何运用新方法?,反省和学习 发生了什么
19、事? 我们当时怎样做会更好?,执行和试验 我们尝试这种新方法。采取行动。,反思中国商业地产为何缺乏精品,日本大型综合项目博多运河城的成功不仅是设计的成功,更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光,不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用,而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工,就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工,中国商业地产缺乏精品的真正原因是浮躁,缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。 中国要在商业地产领域站在世界之巅,就必须由发展商牵头,共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品,具有世界水平的经营效率,同
20、时在建筑与服务方面具有民族特色。,如何成为商业地产优秀经理人,不同的行业背景告诉我们,管理才能与专业知识结合,这是培养优秀经理人的基本要求。 重视地域文化,先进经营理念与当地文化相互结合。 重视多学科交叉学习,具有复合型背景是成为尖端人才的成功之路。 不仅重视自身知识结构的完善,而且要注重团队知识结构的合理。,孙子兵法的为将之道与高素质人才的五德要求 “智 信 仁 勇 严”,智对知识结构要求,战略把握能力,专业知识结构。 信诚信才能长远,才能可持续发展。商业地产要求可持续发展。 仁得到人心者得到天下 勇敢于承担责任与谨慎相互结合。 严严于律己,才能带出好的团队。 刘伯承元帅带兵极为重视五德,与
21、邓小平成功带领刘邓大军极为不易。,房地产集团公司的发展战略选择,亚洲金融危机宣告了韩国大企业盲目多元化战略的破产,通过大企业之间的专业化重组,韩国企业采用专业化经营战略,韩国大企业开始摆脱财务危机。专业化战略值得内地大多数房地产企业关注。专业化战略的功能效应如下: 专业化是一种最具成效的发展战略,专业化经营有利于形成规模经济和核心竞争基础。与香港企业相比,内地房地产企业规模普遍偏小,远远没有达到规模经济发展水平,因此在相当长的历史时期内,只有专业化经营水平提高了才具备从事多元化经营的基础和资格。万科的董事长王石多次强调,自身开发规模太小,与香港地产企业规模相比,自己规模很小,与世界强相比,经营
22、管理水平差距更多,根据企业所掌握的资源从事多元化经营难以取得良好效果,通过在地产转化化领域耕耘,万科企业利润变化情况如下: 专业化经营有利于缓解企业资金压力,专业化是一种风险最小的投资策略。,动态竞争的策略选择 高层领导要提升整体驾驭能力,动态竞争要求我们具有自学习能力,动态竞争策略对于商业批发与零售行业及其重要。 以大型购物中心的开发和建设能力为例,普通的经理人难以驾驭数亿元以上投资的大型商业地产项目,因此 系统提升管理团队驾驭能力及其重要,具体表现在开发流程的有效把握和经营的有效性,能够按照经营目标组织有效的招商。,企业集团竞争战略模式发生改变:,第一,动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互
23、动为基本前提的。 第二,过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短,以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点,然后对手在博弈中增强学习能力,优势发生变化或逆转。 第三,静态条件下,制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下,制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势,特别是善于利用多个学科优势,通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。 第四 动态竞争条件的分析方法不同于静态分析,把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析;把联动分析方法用于对竞争对手的分析;运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。 第五,在动态竞争条件下,人们更加注意环境、市场和行业
24、结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件;而在动态竞争环境下,人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。,收缩战略企业经理人的利器,收缩的目的是集中企业资源,通过转让股份,破产企业等多种手段,降低企业负债率,退出不具有竞争优势的行业,将有效资源集中在企业主导产业上,实现企业价值最大化。 收缩战略成功的典范:深圳赛格集团是由深圳工业局电子总公司改制而成的一家企业集团,1992年,集团资产负债率113%,集团已经处于破产边缘。从1993年开始,赛格集团董事长王殿甫运用收缩战略,通过大量出售2/3不具备行业竞争优势关联企业和参股企业,分批收回大量资金达亿元,这些资金集中注入到集团的优势
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