资产评估学(全套课件429P).ppt
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1、资产评估学,2,成绩考核方式,课堂表现 20% 作业20% 期终考试60%,3,教学目的,对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握; 通过一定量的案例和企业资产评估的讨论,使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。,4,引言:注册资产评估师前景与现状,职业描述与现状 中国资产评估萌芽于80年代末、90年代初,伴随着中国市场经济的发展而迅速壮大起来,短短的20多年即走过了其他国家用了100多年才完成的历史,应该说中国资产评估行业的发展得益于中国市场经济的发展和对国有经济的改造。 资产评估作为一种专业化市场中介行业,在规范资产运作、维护经济秩序、促进经济发展等
2、方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评估师运用专业方法,遵循专业规范,评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。目前,根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要,资产评估已服务于诸多重要经济领域和经济活动,包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。 随着市场经济的发展,各种经济活动和经济行为日益复杂,资产评估在帮助企业降低交易成本、提高经济效率、规范交易行为、改善经营管理,以及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显。迄今全国有注册资产评估师3万多人,资产评估从业人员6万多人,资产评估
3、机构3500多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活,社会对注册资产评估师的需求越来越大,行业和资产评估师在经济生活中的影响也越来越大,社会地位不断提高。,5,就业渠道与领域 注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员, 因此对评估师的基本素质要求较高, 不仅需要一定的学历,还要具有一定时间的相关工作经验,并且参加统一的全国注册资产评估师考试,考试合格之后才能获得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后,既可选择在资产评估机构执业,专职从事资产评估中介服务,也可选择在企业、银行等部门就职,从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。 职业收入初探 注册资产评估师的薪酬与
4、其实践经验及业务能力密切相关,就北京、上海、深圳等大中城市而言,取得执业资格初到资产评估机构工作的评估师年薪一般为3至5万元,具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的项目经理,年薪为8万至15万元,而经理级注册资产评估师年薪可达20万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放,评估师的薪酬将有可能更加丰厚。 职业考试与认证 注册资产评估师执业资格考试共设5个科目:资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础,各科目均由客观题和主观题两个部分组成。,6,本学期教学内容,资产评估基本理论 资产评估基本方法 机器设备评估 房地产评估 流动资产评估 无形资产评估 长期
5、投资性资产评估 企业整体资产评估 资产评估综合操作实务,理论部分,实务部分,第一章 理论基础,学习目的: 了解资产评估的兴起与发展; 了解资产评估的特点; 掌握资产评估的定义和价值类型; 重点掌握资产评估的目的; 熟悉资产评估的假设和原则; 理解资产评估与会计和审计的关系。,8,主要内容,第一节 资产评估的兴起与发展 第二节 资产评估及其特点 第三节 价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设和原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系,9,第一节 资产评估的兴起与发展,一、国际资产评估业发展历史 19世纪后期,美国出现专业评估公司。 1868年,英国皇家特许测量师协会的前身正式成立,并于188
6、1年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。 1981年成立国际资产评估标准委员会(The International Assets Valuation Standards Committee ,TIAVSC),现改名为国际评估标准委员会(International Valuation Standards Committee,IVSC)。 1985年制定国际评估准则,并多次修改。 上个世纪八十年代后期以来,资产评估业在世界范围内得到了前所未有的高速发展,发展中国家和经济转轨国家也积极发展本国的评估业,并取得了很大成就。,10,二、我国资产评估的实践与发展,我国的资产评估行业从上世纪80年代末期
7、诞生。1989年大连市政府率先做出尝试,规定国有企业在与外资企业合资合作经营时,必须对中方资产价值进行评估。 1989年我国进行了第一个资产评估项目大连炼钢厂中外合资项目,这标志着资产评估行业在我国的诞生。 1990年国资局组建评估中心。 1991年11月,国务院以91号令形式颁发国有资产评估管理办法,规定国有企业产权或经营主体发生变动时,必须进行评估。 1993年12月中国资产评估协会的成立,标志着资产评估行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。 1995年3月,中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。 1995年5月实行注册评估师考试制度 。,11,1996年5月,中评协(
8、1996)第03号发布资产评估操作规范意义(试行)。 1999年10月,由财政部中国资产评估协会主办的99北京国际评估论坛在京举行。 2001年12月31日,国务院转发了财政部改革国有资产评估管理办法的文件,从2002年起,国有资产评估取消了立项确认制(这一制度从1991年起实行至2001年取消)代以核准制和备案制。 2001年以来,先后颁布和实施了一系列评估准则和执业标准。,12,主要内容,第一节 资产评估的兴起与发展 第二节 资产评估及其特点 第三节 价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设和原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系,13,第二节 资产评估及其特点,一、资产评估定义 (一
9、)资产评估 资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,评估主体,评估依据,评估客体,评估方法,评估程序,评估目的,评估原则,评估价值类型,14,基本的评估要素:,(1)评估主体 (2)评估客体 (3)评估依据 (4)评估目的 (5)评估原则 (6)评估程序 (7)评估价值类型 (8)评估方法 (9)资产评估假设 (10)资产评估基准日,15,(二)资 产,资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产,其内涵更接近于经济学中的资产,即特定权利主体拥有或控制
10、的,能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。 资产评估中资产的基本特征: 1.必须是经济主体拥有或控制的; 2.能够给经济主体带来经济利益的资源; 3.必须能货币计量。,16,资产的分类,1.按资产存在形态分类,可以分为有形资产和无形资产。 2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类,可以分为单项资产和整体资产。 3.按资产能否独立存在分类,可以分为确指的资产和不可确指的资产。 4.按资产与生产经营过程的关系分类,可以分为经营性资产(有效资产、无效资产)和非经营性资产。 5.按资产的流动性分类,可以分为流动资产、长期
11、投资、固定资产和无形资产等。 为什么对资产进行分类?,思考,17,(三)价格和价值,价格是一个历史数据或事实,是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币金额。 价值只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。,18,二、资产评估的特点,1.市场性:模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告。 2.公正性:服务于资产业务的需要,而不是服务资产评估业务当事人任何一方的需要。 3.专业性:专业人员、专业机构采取专业的方法。 4.咨询性:只提供参考,不提供决策。,19,三、资产
12、评估的功能和作用,(一)资产评估的功能 评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。 (二)资产评估的基本作用 1.咨询:为资产业务提供专业化估价意见,该意见无强制执行力,不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。 2.公正协调:协调价格争议。 3.鉴证:鉴别和举证。(资产评估从事的是价值鉴证,而不是权属鉴证),20,主要内容,第一节 资产评估的兴起与发展 第二节 资产评估及其特点 第三节 价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设和原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系,21,第三节 价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形
13、式。 以资产评估的估价标准形式表达的价值类型,具体包括:重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。 从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型,具体包括:继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。,22,从资产业务的性质,即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型,具体包括:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。 以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和市场以外的价值两大类。,23,关于资产评估中的市场价值与市场价值以
14、外的价值,市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值以外的价值是指不符合市场价值定义条件的资产价值类型,它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。 在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有: 在用价值、投资价值、清算价值、残余价值,24,二、资产评估的目的,(一)资产评估的一般目的 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。 (二)资产评估的特定目的 资产转让;企业兼并;企业出售;企业联营;股份经营;中外合资、合作;企业清算;担保;企业租赁;债务重组;引起资产评估的其他合法经济行为。,25,
15、(三)资产评估特定目的在资产评估中的地位作用 1.资产评估特定的全过程,不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点,同时也是资产评估活动所要达到的目标。 2.是界定评估对象的基础; 3.对资产评估价值类型选择具有约束作用; 4.在不同时期、地点及市场条件下,同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。 (四)价值类型选择与资产评估目的的关系 1.价值类型是资产评估结果的属性及表现形式,受评估目的等相关条件的制约; 2.价值类型的选择也应该成为实现评估目的,满足相关条件的重要途径和手段。,26,市场价值在资产评估中的作用,1.市场价值是资产评估中公允价值的坐标; 2.市场价值是
16、在评估中所依据的市场范围内,从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的。,共 同 攀 登,27,主要内容,第一节 资产评估的兴起与发展 第二节 资产评估及其特点 第三节 价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设和原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系,28,第四节 资产评估的假设与原则,一、资产评估的假设 1.交易假设:假定所有待评估资产已经处于交易过程中。 2.公开市场假设 公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制
17、的条件下进行的。 3.持续使用假设:资产状态的一种假定性描述。 4.清算假设:资产拟进入的市场条件的一种假定说明。,29,二、资产评估的原则,(一)资产评估工作原则 1.独立性原则:评估机构和人员的独立。 2.客观公正性原则:实事求是,尊重客观实际。 3.科学性原则:科学的态度,科学的方法评估。 (二)资产评估经济技术原则 1.预期收益原则:资产价值的高低取决于预期收益的多少。 2.供求原则:供求规律对资产价值的评估产生规律性影响。 3.贡献原则:要素资产对整体资产的贡献决定了要素资产的价值。 4.替代原则:评估数据、评估方法的合理替代。 5.评估时点原则:评估基准日。,30,主要内容,第一节
18、 资产评估的兴起与发展 第二节 资产评估及其特点 第三节 价值类型和评估目的 第四节 资产评估的假设和原则 第五节 资产评估与会计和审计的关系,31,第五节 资产评估与会计和审计的关系,一、资产评估与会计和审计的联系 (一)资产评估与会计的联系 特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论,以及资产评估需要参考会计数据资料。 (二)资产评估与审计的联系 1.资产评估中的资产清查阶段,有相当部分采用了与审计类似的方法,具有事实判断的性质。 2.流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法。 3.经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值评估的基础数据。 4.审计审核会计资产计价大量运用
19、资产评估技术和方法。,32,二、资产评估与会计和审计的区别,(一)资产评估与会计的区别 1.会计的基本职能是反映和监督;资产评估的基本职能是评估和咨询。 2.会计中对资产的确认和计价大量采用历史成本;资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为基础。 3.会计中资产计价大量采用成本核算方法;资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。 4.会计的基本目标为企业管理、会计核算和会计信息披露服务;资产评估的基本目标位资产交易和产权变动服务。,33,(二)资产评估和审计的区别 1.审计是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断;资产评估旨在为委托人与有关
20、当事人的被评估资产做出价值判断。 2.审计和资产评估原则不同。 3.审计以会计学、税法及经济法规为基础;资产评估则还需要工程技术知识。 4.审计对业务的处理标准与会计是同一的;资产评估则不同。,34,本章小结,1.资产评估的定义、特点。 2.价值类型 3.资产评估目的:一般目的、特定目的* 4.价值类型和评估目的的关系#。 5.资产评估的假设:4个 6.资产评估的原则:工作原则和经济技术原则 7.资产评估与会计和审计的联系。,第二章 资产评估的基本方法,学习目的 掌握市场法、收益法、成本法; 掌握三种基本方法的适用范围。,36,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解,特别是三种基
21、本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,37,主要内容,第一节 资产评估的程序 第二节 资产评估的基本方法 第三节 评估方法的选择,38,第一节 资产评估的程序,明确评估业务的基本事项 签订资产评估业务约定书 编制资产评估计划 现场调查 收集资产评估资料 评定估算 编制和提交评估报告 资产评估工作底稿归档,39,主要内容,第一节 资产评估的程序 第二节 资产评估的基本方法 第三节 评估方法的选择,40,资产评估方法,如何做,资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上,结合自身特点形成的一整套方法体系。,41,
22、资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,42,市场法,成本法,收益法,直接法,间接法,重置成本,成新率,重置核算法,价格指数法,生产能力比例法,统计分析法,观察法,使用年限法,修复费用法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,43,市场法,一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析,以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产,容易被当事人接受,是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本思路:根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判
23、断资产价值的评估技术规程。一般来说,一个理性的投资者在购置某项资产时,他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式: 资产评估价值=参照物成交价格(1调整系数) 或 资产评估价值=参照物成交价格差异调整额,44,二、市场法的基本前提,1.要有一个活跃的公开市场; 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面: (1)功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似; (2)市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等; (3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,应在一个适度时间范围内。,45,三、市场法
24、的基本程序及有关指标,(一)选择参照物 :应3个以上。 (二)在评估对象与参照物之间选择比较因素:根据不同资产价值形成的特点,选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。 (三)指标对比、量化差异 (四)在各参照物成交价格的基础上,调整已经量化的对比指标差异 (五)综合分析确定评估结果,46,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:,资产的功能:功能越好,价值越大。 资产的实体特征和质量 市场条件:供不应求,价格偏高;供过于求,价格偏低。 交易条件:交易批量、交易动机、交易时间等。,47,四、市场法中的具体评估方法,(一)直接比较法 直接比较法,是指利用参照物的交易价格,以评估对象的某一
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