金泰恒业假日花城2011年度营销总案.ppt
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1、金泰假日花城项目组 2010年1月10日 1 企业发展目标 2011年目标 项目营销目标 2010年营销回顾 2011年营销执行 报告结构 2011年市场环境预 测及产品客群分析 2011年项目价值疏 理及全年营销策略 1 1 20112011年目标年目标 全局、核变 金泰恒业金泰恒业20112011年年 4 金泰 恒业 3 3、陕西文化中心 1 1、金泰假日花城 2 2、金泰丝路花城 4 4、金泰怡景花园 5 5、金泰华城 7 7、浐灞生态区 8 8、汉中开发区 6 6、高新新区 金泰恒业2011年 四城联动、八盘齐发 2011金泰核变年 企业发展目标 项目营销目标 2011年4月前4.1期
2、住宅清盘+3期商业; 2011年12月前完成4.2期住宅清盘; 2011年12月前完成4期商业清盘; 2011年12月前完成3.3期销售50%; 2011年12月前完成大5期启动工作。 金泰假日花城 2011年金泰恒业核变的排头兵 金泰假日花城2011年的营销战役如何打响? 深思睿变 两个目标的关联 企业发展目标 2011年目标 项目营销目标 2010年营销回顾 2011年营销执行 报告结构 2011年市场环境预 测及产品客群分析 2011年项目价值疏 理及全年营销策略 2 2 20102010年回顾年回顾 总结回顾 活动、营销、不足活动、营销、不足 回顾营销 营销策略:注重品牌升华及维护利用
3、 建设特色社区文化 成功营销手段 重点 品牌带营销 体验式营销 针对4.1期产品,样板展示+针对性推广手段,做到有的放矢; 老带新营销 竞争、互补营销 点对点行销 活动带营销 老客户资源的维系及利用,成为持续销售的保障之一; “街区邻里节”社区文化、成熟的社区展示,成为销售关键; “金泰假日花城”品牌拉动客户对项目高端品质的认可; 配合节点“点对点”的行销在销售过程中的作用日益凸显; 两家代理公司互补互助、比学赶帮、细化配合、成功销售; 回顾活动 品牌活动带营销: 2010年累计举办各类社区文化活动和案场氛围活动30余次,社区文化建设已初现成效。 活动主题 “花城迎新春,元宵共佳节” 元宵节灯
4、谜会 金泰假日花城少儿涂鸦大赛 金泰假日花城校园开放日活动 首届街区邻里节系列活动 周末案场氛围活动 圣诞嘉年华客户答谢活动 回顾不足 推广力度略有下降 案场包装形象缺失 体验营销力度略有不足 启示 树立高新区领导楼盘地位,占领 高新区核心位置,拦截意向客户 提早安排部署,加大醇熟大盘的 体验式营销工作力度 确立片区顶端稀缺产品的形象, 案场形象与项目产品形象相匹配 营销推广工作问题 回顾总结 传 承 品牌带营销 老带新营销 点对点行销 活动带营销 加 强 推广力度广度 案场形象包装 体验营销道具 企业发展目标 2011年目标 项目营销目标 2010年营销回顾 2011年营销执行 报告结构 2
5、011年市场环境预 测及产品客群分析 2011年项目价值疏 理及全年营销策略 3 3 环境对比环境对比 环境与自身 对比、产品、客群、计划对比、产品、客群、计划 市场环境对比 2011年初西万路口周边楼盘房源放量情况 项目内容楼 号户型面积建筑类型 总建筑面积( ) 放 量新推时间 建邦华庭1-7(小高层) 8-13(高层) 小高:140以上小高层2.1万小高层:150套 2010年12月 高层:90-120高层9.1万高层:800多套 晶城秀府 未定(板式小 高层) 40-120高层5万未定未定 城市理想二期76、88高层4万未定未定 和城11-15#90-256高层6万400多套2011年
6、初 裕昌太阳城11、12#70-130小高层、高层5万300多套2011年初 绿地世纪城精装LOFT,3#33、37、53高层3万200多套2011年初 精装LOFT四期精装LOFTLOFT3万200多套2011年初 逸翠园5,7#80-90小高层3万未定 2011年初 6、8#140高层3万200多套 2011年初 合计两房、三房小高层、高层41.2万4000多套 1、2011年区域推盘量较大,市场竞争激烈; 2、2011年区域放量基本已高层为主,辅助部分小高层;整体缺乏高端产品。 一:4.2期住宅 住宅总面积:约41420 总户数:304户 车位总面积:约7933 总车位数:约660个 1
7、8F板式小高层 10+1板式小高层 产产品定位产产品类类型 面积积( ) 高端产产品舒适小高层层17087 稀缺产产品奢华华小高层层24333 自身产品分析 二:4.1期商业 商业总面积:约5924 4046#楼一拖二裙楼底商 44#楼没有底商 产产品定位产产品类类型 面积积( ) 高端产产品一拖二底商5924 自身产品分析 三:4.2期商业 商业总面积:约5414 4752#楼一拖二底商 5356#楼一拖二独立商业 49#楼没有底商 产产品定位产产品类类型 面积积( ) 高端产产品一拖二底商3774 稀缺产产品一拖二独立1640 自身产品分析 四:3.3期产品 总建筑面积:约40000 4栋
8、板式高层 产产品定位产产品类类型 面积积( ) 最后核心 组团组团 纯纯板式高层层40000 醇熟大盘最后住宅组团完美巨献! 自身产品分析 五:大5期产品 总建筑面积:约150000 裙楼商业+公寓+住宅 产产品定位产产品类类型 面积积( ) 都市综合 体 裙楼商业+公 寓+住宅 150000 西北首席街区式生活体验中心! 自身产品分析 高端产品-区域领先 2011年重点销售产品之4.2期18F板式小高层 产品特点:绝版地块、绝版产品、细节升级、人性户型 传承经典126 市场追捧 区域领先 更加舒适实用 产品个体分析 顶端产品-区域稀缺 产品特点:绝版地块、绝版产品、奢华尊贵、完美户型 产品终
9、极; 区域稀缺 宽厅设计 北向单元入口 增加南向采光面 产品个体分析 2011年重点销售产品之4.2期10+1板式小高层 单个户型分析 三室两厅一厨两卫 (130平米) 全明设计,阳光空间; 户型方正,布局合理; 疏放自由,时尚井然; 入户门厅,自然舒适; 飘窗客厅,观景阳台; 灵动空间,人性关怀; 转角飘窗,全景视觉。 四室两厅一厨两卫 (150/170平米) 入户玄关,绝佳私密; 宽客厅,大空间,享风范; 双阳台,多美景,意品位; 主卧区概念,彰显非凡人生; 书房可变空间,匠心独运生活。 单个户型分析 客群匹配产品 金泰假日花城 2011年客户群体 4.2期 高端产品 4.2期 稀缺产品
10、3.3期 核心产品 3.3期 楼王产品 130*8500=1105000元 150*8500=1275000元 170*8500=1445000元 180*9000=1620000元 220*9000=1980000元 新 财 富 阶 层 总 结 金泰恒业核变年排头兵 + 区域市场高端产品补缺 + 2011年新财富阶层客群 2011年产品计划表 销销售计计划销销售周期表 目 标标 组组 团团 产产品 面 积积 10.1 2 11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.12 金 泰 假 日 花 城 20 11 年 目 标 4.2 期 高端 产
11、产品 130 4.2 期 顶顶端 产产品 1501 70 4期商业业 3.3 期 楼王 组组 团团 1802 20 4.2 期 车位 大5 期 综合 前期 工作 2011年金泰假日花城全年产品营销计划表 注:本表的最终执行将与各工程进度密切相关 企业发展目标 2011年目标 项目营销目标 2010年营销回顾 2011年营销执行 报告结构 2011年市场环境预 测及产品客群分析 2011年项目价值疏 理及全年营销策略 4 4 价值策略价值策略 价值与策略 价值梳理、营销主题、营销策略价值梳理、营销主题、营销策略 价值梳理 企业论八年历练、亮剑出鞘 地段论高新核心、趋于繁荣 形象论大盘气势、市场追
12、捧 教育论高端起点、阶梯递升 社区论人文街区、和谐邻里 产品论大宅大道、大家大享 实战论价值荟萃、营销创新 企业论八年历练、亮剑出鞘 核 变 2002年成立; 2003年西安人民大厦改扩建工程; 2004年取得二级房地产开发资质; 2005年金泰丝路花城; 2006年金泰财富中心项目; 2007年金泰假日花城; 2008年金泰怡景花园; 2009年浐灞; 2010年陕西文化中心; 2011年 价值梳理 地段论高新核心、趋于繁荣 演 变 高新区二次开发 掀起了高新区各个区域 位置和角色的转变 金泰假日花城 正在逐渐演变为 高新区新的中心! 价值梳理 形象论大盘气势、市场追捧 主 宰 金泰假日花城
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