青铜骑士-2010年江西南昌新宇京东国际花园项目策略执行提报完整版.ppt
《青铜骑士-2010年江西南昌新宇京东国际花园项目策略执行提报完整版.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《青铜骑士-2010年江西南昌新宇京东国际花园项目策略执行提报完整版.ppt(99页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、新宇京东国际花园,策略执行提报,Knightad 青铜骑士2010,江西新宇 & 青铜骑士,再聚首,再携手!,解析,第一种格局 2009年3月始,南昌楼市骤然喷发。 上半年,红谷滩红了; 下半年,象湖火了; 市场折射出刚性需求支撑下的格局。 如果市场不出现大的波动,这种需求释放依然旺盛。,谈市场,第二种格局 绿地中央广场的面世开启了南昌豪宅新纪元。 2010年,江投的央央春天、洪客隆的滨江一号、万科 的青山湖项目都将规划入市。 豪宅项目的扎堆入市,也是历年南昌楼市所仅见。,谈市场,宏观趋势分析 2010年1月10日,国务院办公厅公开发布关于促进房 地产市场平稳健康发展的通知(简称“国十一条”)
2、,涵盖增加供给、抑制投机、信息透明、防控热钱、地方政府问责等方面。 当然,目前一切只是框架性意见,后续走势,需观注金融、财政、土地、税收等实质性措施的跟进。,谈市场,宏观趋势分析 中央政府连环出手调控房价,但地方政府也纷纷出招延续“救市”逻辑。 这场各方博弈,有可能将楼市导入观望期,即卖家不愿卖,买家不愿买。 后续形势并不明朗,目前出现的各大城市周成交量骤减,更大原因是市场传统的淡季因素导致。,谈市场,青铜骑士的观点 2010年,因为09市场的大释放,南昌主流开发商的经济压力已缓释下来,市场态势将保持基本平稳。 置业者对产品价格和价值会体现出理性的平衡。归根 结底,置业者仍是以产品本身价值作为
3、核心购买点。,谈市场,一说北京路,没人不知道价值所在 北京路,江西行政心脏、南昌东西命脉。 北京路行政中心(省政府省府大院省检察院等省直机关) 北京路商圈(八一广场城东百大城东沃尔玛) 北京路交通网(公交旅游1路、3、4、7、13、24、26、208、216、231) 北京路医卫点(第二人民医院、省疾控中心、省二医院),谈资源,开工的地铁1号线,更抬升了区域未来价值。 2011城运会的召开,必将北京路的全城中轴地位诠释得淋漓尽致。,谈资源,北京路上的楼盘 恒茂国际都会、世纪风情,一西一东的两大楼盘,皆是城中贵宠。 我们项目地段介于二者之间,可谓北京路上心腹重地,更有繁华中取其宁静的居住真义,区
4、位价值显而易见。 北京路一线楼盘大多已售罄,留给我们一个很大的市场空隙。,谈资源,绝版多层 + 多层的价值链 我们洞悉到,市区多层已处于产品形态极度稀缺的状况。这是从产品层面敲开市场的利刃。 多层的价值: 公摊面积小、得房率高; 低密度、低容积率,户型更方正实用,通风采光好; 维修基金少,物管费便宜,节省居住成本; 居住户数少,便于管理,环境清幽; 亲天亲地,有助身体健康,爬爬楼梯,是现代人珍贵的锻炼方式; 更自由、更安全,避免高层供水、停电的烦扰;,谈项目,绝版多层 + 多层的价值链 在项目的传播推广中,如何将多层的优势充分而亲和地传达给置业者,至关重要。,谈项目,院落围合 + 院巷生活 静
5、巷居住、院巷生活,亲近天地,是很多人的记忆和梦想。 围合,围出了院落风情,围进了清风、阳光、沉静、内敛。 围合 ,包容了更多的安全与静谧,凝聚的院落生活里,更多的是邻里的亲近。多了一份其乐融融的生活景象,找到了人们儿时熟悉的生活。,谈项目,静巷居住、院巷生活,亲近天地,是很多人的记忆和梦想。,全明户型 + 纯板式格局 间间通透的户型设计让通风、采光更加饱和,这是我们项目在产品硬件上打动置业者的利器。 两房紧凑、实用率高,总价低,对刚性需求者吸引力极强; 三房阔绰明朗、舒适和美,对改善型置业者吸引力强。 低建筑密度(23.10%)、低容积率(1.80)、高绿地率(35.10%)。,谈项目,谈项目
6、,顶层的规划建议 我们建议,在产品的斜坡顶层,可以规划建筑挑高阁楼层。 1、传统销售中,顶层一般都不好卖,我们在产品上做足功夫,增加赠送面积,会一举转换顶层销售难度。 2、使顶层户型更加合理、实惠,实现溢价,也提升置业者口碑。 3、在推广和销售说辞中,可以增加一个很大的卖点,足以挑动置业者购买情绪。(诸如“买一层送一层”等),缺陷 车位偏少。(硬伤) 项目内部配套由于地块的限制,相对大社区略显尴尬。(外部配套成熟,此缺陷可以引导) 周边环境相对破落、繁杂。(未来的拆迁改造进程中,完全可以弱化和加以引导),谈项目,南池路现状,从市场竞争角度而言,我们项目入市时机极佳,一则项目周边楼盘大多已售罄,
7、二则多层形态已成全城臻稀。 北京路沿线集聚了众多机关单位学校医卫机构和商业圈,北京路一线楼盘的热销,直接反映出这个片区的供应量严重不足。,谈竞争,诚然,市场竞争也并非波澜不惊。 世纪风情深耕五载,扛举北京东路霸王旗; 恒茂国际都会具备强悍的品牌影响力和认同度,商业氛围成熟。 水榭尚都抢滩而上,业绩不俗。,谈竞争,风情概念、景观概念、商业概念、生活概念,仍是北 京路楼盘乃至整个南昌楼盘的主流诉求概念,我们的 传播如何差异化,决定了我们的形象能否脱颖而出。,谈竞争,总分 主流客群,大致由两类构成。 1、北京路沿线辐射区域的省直机关、市区企事业单位、周边的医、教、商从业者。 2、周边原住居民或因市政
8、拆迁、改造,或因改善型居住需求的置业者。,谈客群,描摹1 第一类客群,文化层次较高,职业、收入稳定或具有可预期的增长空间,自尊心强,崇尚文化、品味生活。他们因职业稳定而相对沉静内敛。这部分客群又可延伸成两个方向,一部分职业资历年浅,是项目两房户型(刚性)的主力客群;另一部分职业资历较深的,是项目三房户型(改善型)的主力客群。 第二类客群,土生土长甚至世代居住在这里,对这方风土人情很依恋,不愿迁离。,谈客群,描摹2 主流客群的工作性质 医生急诊和24小时的工作,时间不定 教师具有自由行,可支配时间比较多。 需要一个方便工作的地方 就近选择,谈客群,项目400多套房子,经过内部认购后只余300来套
9、,从体量上看,我们认为,速销不是根本目标,对不起土地和规划开发的心血。 树立形象、实现溢价,才是我们追求的价值。 进一步树立和传承江西新宇自青云佳苑开发而沿袭的文化气质,才是我们的品牌目标。 广告要在促进销售基础上,对价值提升与品牌建设做贡献。,谈目标,拥有这一切的我们该如何突围?,他们爱北京路 这里有繁华更有宁静 这里有人文还有商务 他们工作在这里,生活在这里 这里的气度已经融入了他们的血肉 就是爱,没有道理,再谈客群,他们爱多层 他们沉静内敛 他们热爱生活,也热爱自己原初的生活 他们喜欢那种上接天光、下接地气的原初生活 他们喜欢阳光透过树荫照到街院的地板上 就像童年时的居住光阴 他们喜欢隐
10、居在繁华的一角,闲散自在,再谈客群,他们很隐贵 他们并不是大富大贵的人 但懂得尊重自己、尊重生活 他们有一颗骄傲的心 他们爱自由,会犒赏自己,也懂得享受物质 他们不是清高孤绝,只是不爱抛头露面 在人多的环境里,他们不自然 所以常常留个空隙给自己,遐想人生 他们是隐贵,隐于市井中、藏在内心里的高贵。,再谈客群,推广属定和思路,推广诉求的思考,1、地段区位诉求 不是每条路都能成为城市命脉、交通主轴。 地段区位以及附加的土地升值潜力,是置业者永远的焦点。 因此,北京路,是我们的一大诉求方向。,推广诉求的思考,2、产品诉求 多层和多层住宅所赋予的种种价值,已是当下城市中心区所稀缺的形态。 围合院落、全
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 青铜 骑士 2010 江西南昌 新宇京东 国际 花园 项目 策略 执行 提报 完整版
链接地址:https://www.31doc.com/p-2834892.html