2007年上海兆恒桃浦项目策划方案.ppt
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1、北中环海派人生西上海公馆世家,兆恒桃浦项目,Zhaoji TaoPu Project Tactic Report,缘 起,时间之于矿产的定义,也许是钻石 时间之于贝壳的定义,也许是珍珠 而时间之于建筑的定义,则是一座城市的时代风华 当21世纪的桃浦,不再是上海“西大堂”的边角 当21世纪的桃浦,不再是城乡结合部的宅基地 全新的普陀,全新的桃浦 必将成为交融历史陈迹与时代印象的“都市净土” 从而,开启一个跨世纪的新海派生活传奇,凝固时代的新海派传奇,桃浦,看尽20世纪的西上海烟云; 21世纪的西上海风云,还看桃浦!,市场篇,普陀区房地产市场简析,从20052007年普陀区住宅价格走势来看,其住宅
2、均价高于全市住宅均价,近年来价格涨幅较大,显示了普陀房地产发展的潜力。 而普陀区的楼盘开发偏向于中高档,随着地段环境的改善,已涌现出不少大型或超大型的楼盘。它们通过对项目的整体规划和商业生活配套的建设,在上海市场上占据了重要位置。 目前,普陀的住宅供应比较充足,分布在普陀西、北区域内,主要集中在长征、桃浦、万里、宜川四个板块。,蜕变西上海,再造都市印象,应当说,大型楼盘所产生的规模效应,对区域楼市的发展有着巨大的影响力。如上海万里城在开发的最初阶段,只是一个中低价房的大型居住区,但随着其规模的不断扩大,推动了周边地区的发展。愉景华庭、凯旋华庭、达安春之声、中环凯旋宫等中高档住宅相继进入市场,使
3、区域楼市进入了全面发展的繁荣期。 现在的桃浦路沿线,也正延续这一模式快速发展。随着真如城市副中心和西北综合物流中心的辐射,周边地区的不断发展成熟,原本相对落后的西北角的房产市场,得到了全面快速的发展,区域房价明显提升。,崛起北中环,重塑海派生活,由于桃浦地区长期处于城乡结合部,土地大量被当地乡镇用于建造工厂、仓储,且与当地居民住宅严重混杂,环境较差。 因而,尽管桃浦板块被高架包围、交通十分便利,生活气息相对较弱,目前来看,板块内新房不多,人气不足。 目前板块内楼盘的均价在10000元/左右,与周边万里、长征等板块的房价相比明显偏低,差价在10001500元/,也是中环沿线周边的房价低谷。这在很
4、大程度上吸引了想在市区置业的工薪一族和新上海人。,桃浦板块住宅市场简析,历史,给了桃浦 “斑驳的烙印”,时代,给了桃浦 “全新的契机”,近年来,随着城市建设的发展,普陀区政府重点打造两大市级商圈(真如城市副中心和西北综合物流中心),并在长征、桃浦等地区开发沿绿生态型住宅群,使得桃浦板块的自身价值提升较快。 交通方面,中环线的贯通和轨道交通11号线的建设,大大改善了桃浦当地居民的出行,便于人口导入。 配套方面,乐购、易初莲花、欧倍德、麦德龙、农工商总店、红星美凯龙等近十家大型超市已陆续在桃浦落户;古浪路将改造建成一个大型的商业中心;相邻真如板块的中环沿线也将引进家乐福,全方位的配套建设将大大提升
5、桃浦的生活品质。 教育方面,有桃浦中心小学、桃浦中学、晋元高级中学等中小学,以及同济大学沪西校区,满足板块内居民的教育需求。,周边竞争个案简析,就桃浦板块的地理位置来看,在轨道交通建成前,外区域客户导入的比例较为有限,客源的地域性较强,因而近三年来,桃浦地区住宅市场一直处于不温不火的态势。 20062007年随着商品房项目的增多,“复地太阳城”、“祥和星宇”等项目的开发,区域逐渐回暖,供求趋于平衡,平均售价达到10000元/平方米,但年均去化量较低,仅为57万平方米。,产品可以复制,生活岂能苟同?,祥和星宇花园 平面表现,复地太阳城 平面表现,阳光威尼斯 平面表现,【竞争个案总结】 近两年该地
6、区楼盘相继上市,房地产市场处于高速发展期,物业产品升级换代,得到了迅速提升,市场认可度也逐步提高; 楼盘规模以中型社区居多,但不乏“阳光威尼斯”等大盘涌现,引领拉动市场向上发展; 容积率指标多在1.21.7之间,物业类型以多层和小高层相间的混合型社区组成,“复地太阳城”及“祥和星宇”出现了联排产品,楼盘价值、品质得到进一步提升; 二房和三房为市场主力供应,面积设置以舒适型占主导,主要以满足改善型需求为主。 从去化房源结构看,以低总价的经济型房源颇受市场追捧,市场认可度高、需求量大; 两大板块市场供应量十分庞大,同质化竞争激烈。,本项目优劣势分析,定位篇,区域突围,客源扩容,品牌提升,吸纳区域外
7、客源和新上海人,形成海纳百川之势,建立桃浦乃至整个西上海的差异化形象和定位,对内,对外,定位原则,差异化,感召力,北中环海派人生西上海公馆世家,一 座 城 市 中 坚 专 享 的 高 品 质 格 调 社 区,正如外滩代表着上海的历史与荣耀,公馆则是海派精致生活的经典象征。中西合壁的建筑气度,传承了国际化的人居理想;160多年的上海情节,代表了大都会的生活格调。既是一种高品质的生活方式,又明显区别于市场上的住宅产品,充分满足了客户的物质需求和心理欲求。,全案定位,什么是新海派人生?,1,不是简单地怀旧,而是传承一种中西合璧的、优雅的生活方式;不是一味地重复,而是对经典的时代演绎和全新感悟。 新海
8、派建筑:不局限于欧式的花园洋房,而是一座国际化的品质社区,汇萃时尚经典的建筑风格; 新海派人士:不再是英国大班和上海大亨,而是面向所有上海人和新上海人; 新海派生活:延续上海考究、精致、浪漫、追求生活格调的特质。,什么是新公馆世家?,2,一种象征私家宅邸的历史标签,一种代表城市中坚的身份象征,一种见证城市变迁的人文佐证。 尊贵的:易变的岁月,不变的尊贵。它是我们对理想生活的一种尊贵展示,是我们对这片土地的善待与尊重; 优雅的:一种对生活的阅读,阅读它的四季,阅读它每一刻的表情,阅读它365个黄昏的心情,阅读它含蓄的优雅。 从容的:为城市中坚分子打造的心灵居所,洗尽铅华后,仍能保持一颗平淡从容的
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