2007年上海紫园营销推广策略.ppt
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1、It never happened before because it all happened before,前所未有,因为之前所有,佘山顶级豪宅秩序 顶级富豪,为谁归来 上海紫园,光耀面世,佘山顶级豪宅秩序,2006年,福布斯公布全球最贵十大豪宅,市值为6500万-1.39亿美元,其中4幢豪宅价格超过1亿美元,爱 敦 阁 Updown Court,11英亩正规花园、47英亩的森林 两幢宾客副楼 马厩、网球场、壁球室 两个室外泳池、三个室内泳池、保龄球室 影院、酒窖、直升机坪 大量计算机控制技术,1.39亿美元,星木牧场 Starwood Estate,拥有56000平方英尺的豪宅,以及95
2、英亩的牧场 15个房间 16个浴室 马厩、网球场 室内游泳池,1.35亿美元,拉阿密提 Maison de LAmitie,在2004年,唐纳德特朗以破产拍卖价4125万美元购买了前保健品行政官普阿贝高斯曼的超级豪宅,拉阿密提。经过重新装修后配套宴会厅、音乐厅、长100英尺的游泳池、临海475英尺目的在于创美国销售记录。,1.25亿美元,它位于四分之三英亩的博斯普鲁斯(Bosphorus)上,提供了30000多平米的华丽居住空间,共64间房。装修金碧辉煌,有水晶吊灯。还有一个难得的近200英尺长的码头。,滨海地产 Waterfront Estate,1亿美元, 传 说 中 的 豪 宅 ,* 隐
3、性富翁聚集区 *,* 天然山水景观 *,* 完善配套前瞻性 *,* 专属会客区 *,2006年底,香港新鸿基地产以18亿港元拍得加列山道山顶,7348.4平方米土地一块,楼面地价均价超过4.2196万港元/平方尺,而未来的楼价将接近6万港元一平方英尺,相当于64.5万港元/平米。,目前香港在售顶级豪宅: 创世纪A、B屋、The Belvedere、Peak Home、Island Grove、Pollocks Path等 售价均在1.5亿港元以上,占地面积均小于200坪(约1亩) 每平米地价在22.434万港元之间,香港豪宅市场,上海部分高档独栋项目2007年销售情况:,檀香别墅:均价5293
4、3元/平米,总价5000万以上,九间堂别墅:均价51922元/平米,总价2000万至3000万,世茂山庄:均价49234元/平米,总价2500万至3000多万,紫都上海晶园:均价35559元/平米,总价1500万以上,随着千万级别豪宅的越来越多,标志着上海的独栋别墅市场开始进入追求极致,向世界级豪宅靠拢的时代。,上海豪宅市场,2007上半年房地产市场均价,香港:204225 元 上海: 52378 元,两地人均GDP比值=3.90,两地房价比值=4.76,香港:43763 元/平米 上海:9198 元/平米,2006年人均GDP,香港 VS 上海,上海市场的房价有上升空间! 而上海顶级豪宅的上
5、升空间更大!,香港 VS 上海,上海别墅市场05-07年每月成交走势,注:数据来源-佑威网,别墅市场涵指整体别墅市场,上海别墅市场05-07年整体价格走势,单位:元,作为豪宅市场的主力产品 别墅市场量价齐升 上海别墅市场的潜力非常大,板块市场概况,月湖板块,外佘山板块,外佘山板块,外佘山板块,正佘山板块,近期板块市场价格走势,根据调查显示: 2007年5月起区域内产品针对二期房源价格有大幅上调,平均增幅 达5000元/平方米,部分取消会籍赠送优惠,单位:元,近期板块市场去化情况,数据来源:佑威网,单位:套,世茂佘山庄园,占地面积:670000平方米 容积率: 0.1 房型面积: 750-105
6、0 销售均价: 50000元/平方米 总价: 2800万元-4200万元,紫都上海晶园,占地面积:870000平方米 容积率: 0.188 房型面积: 327-620 销售均价: 35000元/平方米 总价: 1750万元-3000万元,佘山高尔夫别墅,占地面积:333000平方米 容积率: 0.2 房型面积: 390-800 销售均价: 30000元/平方米 销售总价: 2000万元-3000万元,个 案 特 色,世茂佘山庄园,紫都上海晶园,佘山高尔夫别墅,大宅 地广 九重安防 低密度 面月湖,总价低 绿化景观集中 送大面积地下室,森林丘陵型高尔夫球场 大花园 欧式绿化景观,金 邻 环 境,
7、舒 适 性,荣耀的隐性标签,适度超前与可持续性,稀缺资源的独占性,公认的 豪 宅 标 准,细节 决定品质,产 品,配 套,私密性,富豪对产品力的要求,根据中原地产的20名购买千万以上总价豪宅的客户,对产品力要求的问卷统计结果如下表所示:,核心关注点,主要关注点,次要关注点,紫园优势,探讨方向,首席山景豪宅,总用地面积:1389亩(等同于紫禁城面积)总建筑面积:约210000 容积率:0.2,探讨方向, 会 所 , 物管服务 , 样板房 , 花 园 , 产品细节 ,房屋入户门 路灯系统 路牌指示系统,顶级富豪,为谁归来,品牌的消费顾客如果在咖啡店相遇,即使不认识也可以一起品味下的细节,或者谈论下
8、与自己的日常生活工作。,“富豪的资金流向成为判定他们身份的一面镜子”,该数据与我们对佘山板块在售项目的销售经理与业务员深度调查的结果相符合,其中1200万以下购买者中高管与欧美客人比例有所增加。,2007年第二季度中原豪宅部100个高端客户问卷调查,对于顶尖奢侈品来说,须采用不同于普通消费品的品牌推广手法,推广常用的逆向传播和渗透法,他们所选取的首要目标为那些领导潮流者,如商界领袖、演艺明星等位于顶端人群,他们的活动模式很大程度上被后来者所模仿。,特殊目的客户,前瞻引导者,品牌鉴赏家,物质追随者,业界领袖人物,具备一定世界观,华裔、精英,财富积累足够,追逐身份圈层的炫耀,投资心理或转移资金,中
9、国富豪,中国人忌讳露富,讲究富贵内隐; 他们对自己的地位、实力具有很强荣誉感; 他们表面互不认同,内心都有身为富人圈层的价值归属意识; 他们中存在一定比例暴富阶层,渴望价值认同,以占有顶尖物质、 比肩商界领袖为炫耀资本。,层峰生活,佘山富人区 需要打动 世界的名片,突破 方向,绝版地段,大宅,翡翠湾/长堤,O-机会,佘山缺乏顶尖别墅标杆品牌,竞争楼盘的推广形象同质化,海内外富豪正在角逐上海,S-优势,占据佘山正南NO.1山景位置,1.3豪宅带来的品牌享誉度,佘山板块优越的生活大气候,通往佘山上层社会的 精神铭牌,上海紫园,佘山正南上海首席山景大宅, 产品定位 ,藏山福地,峰荟人生, Sloga
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