2008年北京市通州项目营销方案.ppt
《2008年北京市通州项目营销方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2008年北京市通州项目营销方案.ppt(240页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、1,通州项目营销方案,2,澎湃的都市之心,市场研究 项目定位 营销策略 排期计划 组织体系 价格建议,国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见,国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知,关于落实新建住房结构比例要求的若干意见,关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,物权法,房地产市场秩序专项整治工作方案,关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,外商投资产业指导目录(2007年修订),土地储备管理办法,经济适用房管理办法,北京“两成房现售令”,土地储备管理办法,国务院关于
2、促进节约集约用地的通知,国务院关于加大闲置土地处置力度的通知,关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 ,关于调整房地产营业税有关政策的通知,国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,廉租住房保障办法,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,廉租住房保障资金管理办法,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,6次加息
3、,贷款基准利率共上涨1.08%,央行10次上调存款准备金率,一年之内上调了5%,山雨已来,房地产难以独善其身,7,京城楼市销售下滑,8,充裕的供给使购房心态有所变化,供求比 1.43:1,9,北京土地放量,2008年上半年北京市住宅及含住宅项目用地成交34宗 建筑面积552万平方米 同比增长91.7%,10,史上最寒冷七月,11,7月环比6月销售下降37% 7月环比6月均价下降17%,12,2008年上半年通州住宅期房供给/销售情况,13,通州住宅期房供给/销售比率,截至2008年7月底 通州共有可售期房住宅7985套,建筑面积103.27万平方米,2:1,14,通州楼市现状:供大于求,15,
4、通州楼市未来供给490.94万平方米,备注:未开盘项目中不含本项目,不含已经推出,但尚未销售的部分,16,通州楼市未来供给充足,17,政府通过通州土地放量平抑北京房价,18,215万+ 491万25万,未来1-2年内,通州将有超过700万平米的住宅面市 而2008年上半年,住宅销量不到25万平方米,通州是未来北京土地供应的大户,20,2008年通州多数在售项目价格出现回调,21,受宏观和区域供大于求影响 通州整体降幅15%左右 不排除未来进一步下跌,22,8000元/:通州毛坯住宅现均价,24,25,竞争项目客户定位都在年轻白领、初次置业,26,房屋总价52至55万 二成首付11万 月供300
5、0元左右,27,客群工作在国贸一带及地铁沿线 对地铁八通线的距离要求较高,28,客户对价格非常敏感 地铁因素可攫取的溢价有限,29,小结:本案与周边项目产品比较,本案除城铁、配套、精装修而外,其他要素不占优势,本案户型图,本案户型图,本案户型图,明卧,餐厅,卫生间,厨房,阳台,户型比较:远洋一方的“全明型”&“可变型”,90 卧室、客厅、卫生间、厨房、餐厅“5明” 厨房和客厅“双阳台” 将餐厅置于一可封闭的空间 为将其改造成卧室或储藏间留有余地 对中小户型客群而言是非常实在的设计,户型比较:世纪星城的“独立式厨房”,半独立厨房 有效避免油烟 在两居中引入此设计 增加了项目卖点,户型比较:阿尔法
6、社区:顶楼的露台,为消除顶楼抗性 赠送15平方米的露台,户型比较:北向户型供合并使用,北向的B5户型仅50,主要提供合并之用,即使不合并,也有一个东向接阳面 C1-b户型90平方米,全部南北通透 B2、B4为70全南向小户型,户型比较:世纪星城的“全明型”,3室2厅2卫户型 客厅、卧室、厨房、卫生间、餐厅 所有房间均有采光面,小结:周边项目户型优势,1、布局紧凑、避免面积浪费,尽量减少过廊等使用率低的设计 2、提高整体采光面 3、卧室在布局上尽量避免西晒 4、小户型客厅考虑多重功能,具备会客、餐厅、书房等功能 5、采用明厨设计,并与阳台结合,提高使用面积,综上,本案户型与竞品项目比无明显优势,
7、40,周边项目销售情况简介,通州楼市目前销售状况不景气 许多楼盘月度销售套数在个位数甚至0销售 普遍存在打折促销,42,金隅七零九零,2008年6月开盘 来访/签约率:10:1 贷款9.4折、一次性93折 推案套数:988套;面积:86153 目前已销售300余套 曾在北京青年报耗资30万作整版广告 但一周内只收到3个咨询电话,43,新通国际,二期2008年5月开盘 444套;34936 降价后热卖,44,世纪星城,2008年7月项目封盘,45,时尚街区,现房,毛坯, 通州少见的塔楼 价格较其他产品为高 2008年6月无销售,46,阿尔法社区,二期342套 2008年1月开盘 半年销售42套,
8、47,DBC,当期推出970套 2008年4月开盘 价格8000元,区域市场将持续供给远大于需求,49,如何在建筑已经确定的前提下打造一个产品组合? 如何逆势而行,在供大于求中形成有魅力和销售力的产品? 如何保证销售率保证回款?,市场研究 项目定位 营销策略 排期计划 组织体系 价格建议,51,任何一个城市和区域,都存在一个由许多人意象复合而成的公众意象 界定区域所在,不仅仅是方位的界定 更多的是区域意象、区域气质、区域人文的界定,这个区域之于城市网格又是如何? 这个区域在城市中的地位是什么?,随着CBD的发展,CBD周边会出现副都心来弥补其功能,54,通州正成为城市的副都心 未来将成为新的城
9、市核心区 而不仅仅是CBD的配套,区域符号:正在兴起ing,通州楼市沿3条脉络发展,地铁沿线板块发展最为活跃,57,通州客户已经不是原来的客户,58,东部“企业中薪族”,自 由 人,地源客户,外 地 人,投 资 客,青年白领,60,在北京打拼几年,期望能买上房子,以示成功 初次置业,多数用作婚房 用本项目做个过渡,5至10年后再次置业,现在是自住,但又为升级提供资产支持,所以在意保值增值,购房心态,61,月均收入在6000-15000元之间 多以按揭或公积金贷款方式购房 首付15万左右,月供4000元左右,支付能力,最关注价格和时间交通,63,多数人选择90平米的2居室,其次为60平米左右的一
10、居,户型需求,64,害怕自主装修的麻烦,但又对装修价格敏感,装修偏好,65,不能与城市隔开,所以项目要营造城市感,配套偏好,66,通州已经是东部地区白领置业的首要区域,他们理想中的房子应该是,社区里面当然都要是很时尚的SHOW店,不止需要,也是炫耀 房间不用很大,但一定要很精致 装修不用很奢华,但一定要很有品位,很特殊,很有文化底蕴。 商业很繁华,因为喜欢城市感,68,所有的一切,都有设计感,不会很俗套,当然不能太贵,69,客群已经变了,但是居住产品呢?,70,产品、户型结构雷同 产品只关注与高性价比和实惠 对配套,环境、服务等附加产品关注不够 目标客群定位同质化严重 中高端客户不足 项目过度
11、竞争和客户选择的无所适从,大众化、同质化,落差:白领一族的“钟摆式移动”,购买群体大部分在中心城区就业、活动时间朝九晚五 习惯到国贸大望路一带消费、仅仅将通州作为夜间休息的场所,新城副都心定位与区域房地产现状的落差,74,症结所在: 商业环境及配套建设落后 公共服务水平低 导致大量居住人口异地消费,75,面对客户的提升和居住群落的改变,76,通州需要提升,市场方面: 如何在宏观环境不利的情况下逆势而为? 营销层面: 如何在通州供给较多的情况下突出重围?,亟需解决的问题:,78,中新为什么进入通州? 就是看好通州的潜力和未来!,预知未来趋势,填补周边盲区,把握楼市高点,历史进程,80,通州现在缺
12、少什么? 都市归属感,城市缺少一个蜕变、缺少一个升华,区域地产 缺少一个领袖 缺少一个传奇 缺少一个标杆,CREATE SAGA,我们就是领袖 创造cbd东部的传奇 创造业界标杆,我们的客户:都市归属感的,COCO一族,COCO一族,“五化青年”,离不开城市,无论生活工作还是心态,人生发展的加速阶段,工作忙碌,没有过多时间,“交际圈”以CBD为核心 “生活圈”依主交通线向东,有族群意识,渴望扩大生活圈子,热爱运动,下班后去健身中心或者舞蹈教室,热爱旅游,偶尔在家做饭,喜欢在装潢漂亮的或者胡同深处的特别地方用餐,当然不能太贵,关注时尚,对生活要求高,但收入有限,“挑剔”的品牌族,很喜欢逛新光天地
13、 实际购物多在中友和奥特莱斯,实际购买行为多集中在一些有设计感、稍显小众的中端品牌 遇到国贸、太平洋、SOGO等店庆打折,是最主力的消费狂,主要沟通方式: 网络 短信 免费报纸 北京移动电视,为coco一族打造,style town,在众多的同质化社区中 如何抓住目标客户的兴趣点?,给他一个魂 给他一个内容 给他一个爆发点 在成本可控的基础上让产品换发新的生命力,引入装置艺术主题的表现形式作为代表 创造出与众不同的风格 吸引目标客群 让他们着迷,CHARMING,品位先锋国际化设计感创意时尚,装置艺术园林 装置艺术商业 装置艺术建筑 装置艺术生活,这是我们社区的魂,它的核心思想是创意,围绕“创
14、意” 整合社区核心价值 让创意融入项目的各个元素 融入到每一个客户的生活方式之中,COCO international,项目定位:,新现代都市主义先锋社区,既有都市感又不媚俗多元化时尚,符合目标客户的价值取向、审美情趣和消费习惯,创意人生,引领北京地产理念,无所不在的城市感觉,城市情怀,与CBD同步,我们的先锋商业,通州现有商业以传统卖场、购物为主 本案商业为卡巴伊族风格 涵盖休闲娱乐创意范畴,品牌店与设计店并存的新新人类的淘宝场所,情调cafe、个性小店触目可及,夜店,KTV,酒吧形成聚集,辐射整个通州区域,高端消费去国贸新光天地 日常消费就地解决,装置艺术园林,梦想开始的地方,Dynami
15、c Zone崛起,我们的条件是什么,因为毗邻地铁 使本案具备了构建新的都市核心区的基础,区域已有大量CBD区域白领,消费环境已经形成 地块的规模优势、轻轨优势、通达性优势有利于建设综合性多功能社区,构筑新城市功能区KPI体系,147,构建配套齐全 动态、充满活力 城市多功能区域,148,地铁捷运,大规模社区,白领社区,教育设施,商业配套,精装修,整合运作,激发价值,脱颖而出,市场研究 项目定位 营销策略 排期计划 组织体系 价格建议,如果要创造奇迹,那么我们需要,创造一个故事,紧紧抓住“时尚coco一族的创意生活” 根据他们的消费习惯、审美习惯、阅读习惯、思维模式、生活方式组织一系列事件营销,
16、舆论抄底篇 情感共鸣篇 品牌营造篇 卖场延展篇 事件营销篇 装置艺术篇 媒体包装篇,舆论“抄底”篇,与通州项目及京通沿线楼盘开发商联合,特别是不同产品类型的开发商 在报纸、门户网站、行业网站发布软文,提出抄底概念,引导舆论,唱多通州,今天不要错过,明天的后现代城,购买通州未来的发展预期,论坛:一个新城的崛起 -通州?不!我们从CBD谈起,十年之后,业主多为初次置业,用本项目做个过渡,5至10年后再次置业 突出:现在是自住,但又为升级提供资产支持,兼具居住和增值,情感共鸣篇,北京移动电视放送,“WE ARE READY”,组织公司工程部、开发部、设计院、装饰公司、营销部同事抒发感言 每个同事每个
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2008 北京市 通州 项目 营销 方案
链接地址:https://www.31doc.com/p-2838768.html