汇联行精品报告-2009年吴忠建材市场调研分析报告.ppt
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1、,吴忠建材市场调研分析报告,银川汇联行企业管理顾问有限公司,商业地产全程运作机构,第一章 吴忠概况,宁夏吴忠市是一座古老而新兴的城市,这里山川相济,景色秀丽,素有“塞北江南”美誉。 吴忠被誉为东方的千塔之城,是驰名中外的“中国回族之乡”,它位居黄河上游,地处宁夏平原腹地。全市总面积为2.72万平方公里,占全宁夏总面积的52,33.4%,66.6%,第二章 项目背景,因项目目前尚未正式命名,在此演示稿中简称“本项目”,一、项目名称,本项目位于吴忠市利通区裕民东路,地处吴忠商业繁华区,交通便利,所属中银公司,建筑面积2万平米左右,框架主体3层,中央空调、扶梯、电梯、消防等配套设施完善,一层现由北京
2、大中电器租赁经营,二,三层空置。资源不能充分利用,现综合考虑对商场进行市场整合转型。,二、项目开发背景,(1) 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块价值进行合理的评估。,(2) 对项目可行性与开发经营提出初步意见,并对项目的规划设计,功能分区等提出相应的建议。,(3) 结合地块目前的状况和特点,探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。,(4) 对项目开发进行投资分析和风险分析。,(5) 对项目决策及其实施提出优化建议。,三、报告编制目的,第三章 项目概况,本项目地处吴忠市裕民东街,属商业中心地段,距吴忠市广场约600米,对面为吴忠市人民
3、医院,周边主要的建筑物业形态为居民、商业用房、办公楼等;200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主,经营范围涉及银行、医院、服装、服饰、小商品批发、餐饮、休闲娱乐等其他行业。,一 、地理位置,西,南,东,北,步行街,本项目建筑面积2万平方米左右,,二、商场规模与转型目标,三层框架楼体,单层建筑面积6500-7000平米,现计划由家电商场转型为家居建材商场,打造一座吴忠配套设施完善,购物环境舒适,档次高的精品家居建材商场,整合吴忠市现有一二线家居建材品牌,为其提供更完善,更集中的平台。,环境及配套设施: 交通:2路、11路、31路公交车经过 休闲广场:吴忠市中心广场,距本项目约600米 购物场所
4、:人人乐超市、国贸、义乌商贸、新百购物等 餐饮娱乐:餐饮娱乐场所齐全 医疗卫生:项目对面吴忠市人民医院 金融、邮政、电信:邮政储蓄大厦、农业银行、宁夏银行、建设银行、工商银行、中国银行、吴忠市农村信用社、中国移动营业厅、中国联通营业厅围绕本项目周边,三、项目周边环境与配套设施,项目地块处于吴忠市商业中心区,距吴忠市核心商业区域-“广场”约600-800米。目前周边主要以临街商铺为主,商业业态混杂,经营品牌参差不齐。,项目位于吴忠市老城区中心地段,南侧楼体可与义乌商贸城贯通,紧临吴忠市步行街,周边工行、农行、宁夏银行、建设银行等金融机构齐全,有利于商家的经济往来,购物生活非常方便,城市公交四通八
5、达,出行方便,商业价值高。,四、项目地块价值分析,中心广场,本项目,义乌商贸,步行街,就项目所在区域是否适合做家居建材商场,调研组对大部分家居建材从业人员、规模较大的经营户进行了拜访摸底,调查研究项目及成果如下:,(1)走访吴忠市统计局得知2009 年 16 月份,市区完成房地产开发投资 8.2 亿元,商品房施工面积 43.9万平方米,其中新开工面积 27.9万平方米,同比增长 26% 。上半年市区批准预售商品房面积 40.5万平方米,其中商品住房 35.96万平方米。商品房销售面积 18.2万平方米,其中现房销售 7.4万平方米,期房销售 10.8万平方米。预计在2010年吴忠市能够交房及开
6、工建设的住宅区建筑面积达120万至130万平方米,而且吴忠市在实行东移西扩的政策,即吴忠市区沿黄河两侧向西扩展,青铜峡则沿黄河两岸向东平移,最后完成两市的完整对接,统一为青铜峡市,扩大市区面积,未来3-5年房地产业会蓬勃发展,对于装饰材料、家居饰品的市场需求量会大大增加。,五、已进行的调查研究项 目及成果,(2) 商家投资理念趋于成熟,投资谨慎,对于现有家居建材市场的要求也有所提高,(3)家居建材行业竞争激烈,期待有效地进行市场整合。,(4) 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。,(5) 本项目所处地段被大部分被访者看好,市场整合被部分商户看好。,第四章 项目建设意义,针对目前吴忠市
7、陶瓷卫浴比较分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状,本项目拟定的“舒适购物,品位生活”建材广场,将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广,把吴忠市家居建材市场整合优化,并以贴心服务、优质化的产品、适中价格和舒适的购物环境来吸引消费者,从而使吴忠市家居建材行业顺应发展趋势实现良性发展。,一、关于行业市场的意义,本项目的转型,一方面将弥补吴忠市高档家居建材行业的市场空白,为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营平台,也将为吴忠市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务,从而杜绝目前存在于吴忠市家居建材行业中以次充好,质量、环保要求、售后均难以得到保障的现象;另一方面也将
8、进一步美化城市的形象,真正成为吴忠市行业整合、高品质家居建材市场发展的“地标性”物业。,二、社会综合效益,随着建材行业的重要性日益突显,专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。,因本项目目前所处的“中银商业广场”位于老城商业繁华区,周边主要以商铺和居民区为主,街区形象比较好。因此,目前该地段人流量较大,东侧在建的富林路商业街将进一步提升人流的上升。,三、项目人流分析,总体而言,吴忠市民对商铺及住房还是有一定的需求量,由于吴忠市的房地产行业刚刚兴起,针对市场现状,我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上,才能有利于规避市场风险,并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。
9、,四、综述,第五章 项目方案研究,银川汇联行商业地产全程运作机构初步对本项目的商业主题选择为: 整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木门、卫浴、地板、油漆行业,弥补市场所需,根据各个行业对现有市场的需求条件规划业态形成“建材精品城” 的商业主题。,一、项目定位方案,“依托黄河、西移东扩,一带两翼、相向发展,功能互补,突出特色”的城市发展战略 。大批楼盘开发建设。 与房屋装修相关的建材、陶瓷、卫浴、地板、木门、油漆等行业势必会被带动。 吴忠市房地产市场进行调研时,发现卫浴、地板、木门、橱柜行业经营者整合意愿较为强烈,且该类行业对区位的影响因素较小,但对交通条件要求较高,恰好符合本项目地块所具备的特
10、征。,二、项目定位方案提出的背景,1、市场价格分析及走势分析 (1)居住用房价格分析及走势预测,三、吴忠房地产市场分析,元,元,(2)当前吴忠市房地产市场运行及走势分析,83.5万,2、商业用房价格分析及走势分析 近年来,随着吴忠市城市和商业发展,吴忠市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以来,吴忠市的商业物业均为各国营市场、单位的物业,,极少向市场出售。2009年8月8日开盘的浩海云天富林路临街商铺销售均价为8500元/平米。该项目开盘以来,以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售,销售情况良好。随着吴忠市城市建设和发展,中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。吴忠市商业
11、用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下,次级区域陆续跟进”的局面。,3、吴忠现有楼房开发情况,四、项目SWOT分析,SWOT,本项目发展优势,1 位于利通街、裕民街、朝阳路、 文 卫街之间,四面交通发达,地块价值高, 处于吴忠市商业繁华集中区中,人流量 大,对于提升知名度有着很好的基础;,2 本项目是现成的三层建筑,体量不大,适合吴忠市场的购买需求,每一层的业态分布和品类分区较好规划,相对于吴忠市现有家居建材城要好整合,有利于商铺的分割; 3 受吴忠市广场商圈和步行街的影响明显,未来升值前景可观; 4 本项目填补了吴忠市家居建材行业市场的空白,打造一个硬件设施完善、购物环境舒适、档次较高
12、的现代精品卖场,发展机会和空间较大;,5 项目引进主力店的营销策略,将有利于本项目刷新吴忠市建材行业格局,成为市场领袖; 6 本项目可以为家居建材商户提供一个更好的平台,有利于一二线品牌的知名度提升,对于零售价格有统一标准,可以更好的保证商户的利润空间,达到互惠互利、双赢的效果; 7 本项目东侧正在建设富林商业街,由浩海地产开发的浩海云天商住楼,集餐饮娱乐、服装百货为一体,有利于带动周边的购物档次,和其可形成呼应,引领吴忠市新的购物风潮; 8 本项目周边银行较为集中,为商户的经济往来提供了便利条件; 9 本项目楼体正面有一近2000的广场,对于商场后期营销推广提供了广阔的空间;,1 本项目所在
13、地为吴忠市老城区,街区面貌有待改善,周边为较早的住宅小区和办公楼,相对环境较为不好; 2 仍有部分经营户对本项目地段抱怀疑态度,对于服装百货商圈内经营家居建材,没有信心,无论在那个地方也没有这样的案例; 3 地处繁华街区,对于货车进出有限制,会影响商户的上货及配送; 4 本项目本身不能提供仓储空间,周边也没有合适的用于仓储的房屋;,5 周边物流不便利,没有货运物流市场; 6 现在吴忠市在实行西移东扩,和青铜峡对接, 新的住宅小区,房地产开发都集中在西边新区, 离本项目较远,对于消费者购物带来了不便; 7 本项目规模有限,经营面积受一定制约,不能整合全部的家具建材,不能打造一站式的购物卖场,只能
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