2008年海门市证大国际城三期推盘及案名建议.ppt
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1、证大国际城三期推盘及案名建议,前言,鉴于证大国际城三期年后即将动工,而整个方案设计还处于扩初阶段,本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主,更多的是战略性的探讨,后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后,因此,本次提报以期通过年前的大致战略梳理,为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。,客户名称,市场提点,推广方式 核心诉求不明显,缺少项目特质。以报广电视及SP为主;PR活动在效果显现较为明显,推案方式 多频次,每次中少量推出;注重所推产品间的相互促进;持续营造项目热点,销售方式 低开高走,或平开高走的策略;通过不同产品间相互促进带动销售去化的速度,注重销控手段,价格制定 价格走势相对平稳
2、,全年价格增幅大概在10%左右,价格策略阶段性较强,海门的推盘印象,基于以上对海门市场推盘的认识,我们再切入三期。,三期项目现状,小高层,240套左右房源,3万平米左右,花园洋房,四组团,预估180套房源左右,2.6万平米左右,三期产品应该如何推盘?,区域市场不成熟,小高层产品需要激活,类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度,海门市场借鉴,以满庭芳的高举高打,带动三期产品,满庭芳房源较多,洋房类产品先期入市,试探小高层市场,推盘思路,总体营销策略,强势蓄水原则欲为强势市场,必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透,在做到充分市场探测与准备的同时,积累最大的客户基础、丰富的客户资源,为后期销售
3、打好基础、做好准备。,产品中心原则未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势,深度挖掘实质性卖点与产品内涵,创意性的产品概念营造及推出,形成鲜明的市场亮点。,在遵循以上推盘思路的同时,我们还应明确,因此,我们的销售策略:,市场供大于求,推盘少量多频次,视具体情况制定价格幅度,大盘所在区域不成熟,尚需人口导入及产业方面的引入,本案三期产品以公寓为主,产品需要过度,区域地块小高层需激活,为后期销售做一定的铺垫,连环式共进满庭芳引导洋房去化,洋房促进小高层去化,推案原则: 利润最大化原则:促进三期产品能达到稳开高走的策略,一方面让客产生升值的感受,另一方
4、面也进一步促进利润最大化 市场引导原则:充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活,花园洋房先期入市,试探小高层市场,平稳提升该区域对此产品的接受度。 产品互动及相互促进原则:联系到二期还有部分产品推出,通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度,以达到产品双向挤压的效果,我们的推案策略:,一、08.7月开盘,花园洋房,过度别墅至公寓,激活小高层及市场试探(3.1期),二、08.9月份开盘,洋房+小高层产品(适量),小高层入市试探(3.2期),三、09.11月份开盘(洋房+小高层),洋房位置优,提升价格(3.3期),四、09.2月份开盘,小高层市场相对成熟,最好的位置
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