2019上海市七浦路万豪营销思路报告终36p.ppt
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1、七浦路万豪商业项目,整体营销思路报告,2012.2.13,开篇,此次报告我们要解决一个核心问题: 1、如何在3个月内实现7000万的总销回笼? 2、如何在1年内实现90%的去化速度? 3、在销售中解决后期运营的问题?,商铺价值,价值实现,项目核心问题推导,市场分析项目定位项目操作思路,报告目录,市场论证篇,销售计划篇,营销包装篇,确定项目定价体系以及项目整体定位,确定项目整体销售方案以及计划选定,项目营销包装及渠道发展方向,第一部分 市场论证分析,项目商业价值分析 项目商业竞争定位 项目商业价值探索,商业价值分析地段价值,项目地处七浦路商圈边缘区,该地区是目前上海最知名的服饰批发中心及面向中低
2、端的零售集合市场,七浦路市场总规划建成建筑面积为50万平方米,总长约为1公里。拥有兴浦市场、超飞捷市场等超过10个室内商场。,七浦路商圈的功能定位:面向海外市场的服装接单中心及展示中心;服装设计中心;模特交流中心;批发销售中心;服装代理中心。成为全国享有较高知名度的品牌交易展示地和重要孵化地。,区域现状,区域定位,商业价值分析项目自身特性,项目所在位置,位于新七浦路商圈外延性商圈,面积小总价低,是其最大的卖点,整体商业面积体量不大,依托于商圈价值,项目特征:七浦路核心上去边缘、小面积、体量小但商户多。 但核心观点在于我们卖的不是产权,而是20年租赁权。,产品从销售角度而言是非常优质的,但我们需
3、要解决一个核心问题: 从市场竞争中制定本案的价格策略,并确定项目一个合理定价因素。,商业市场竞争格局地段竞争,一级商业区,二级商业区,三级商业区,从商业竞争格局看:本案处于三级商业区,商业人流被一、二级分流明显。 如果项目从经营角度看:通过较便宜的价格形成目的性消费,达到有效外部人流吸引,项目所在位置,一级商业区 120-160万人/天,二级商业区 40-60万人/天,三级商业区 30-40万人/天,人流量比值:3:1.2:0.8,商业市场竞争格局市场租赁情况,目前七浦路市场基本处于一铺难求的市场现状, 外溢客户众多,给本案入市具有一定的需求性。,商业市场竞争格局租金与同类产品销售对比,同类款
4、的一件女式服装,一线地段销售价为170元,二线地段销售价为150元,三线地段销售价为120元,从租金地段优势可以看出:二、三线的价格底线明显优于一线地段价格。 而租金价格决定了商品本身的销售价格,17,15,12,对应售价比,对应租金比,54,36,27,商业市场竞争格局租金及去化比重对应关系,租金因素导致同款型的产品价格底线不一样。 从市场格局看,项目的日租金在市场格局建议在16-28元/平方米之间。,新兴旺国际服饰城 主力租金段50-70元/平方米/天 租售率在99%,上海豪浦服饰城 主力租金段18-36元/平方米/天 租售率在95%,白马大厦高级服饰市场 主力租金段14-28元/平方米/
5、天 租售率在87%,商业市场竞争格局中的定位,关键字:稀缺、低门槛、核心商圈、租金的稳定性。,市场价值: 目前七浦路地区租赁 处于供不应求的状态,项目价值: 本案是区域内进入日租金 较低总价商铺,项目定位:七浦路限量版MINI商铺,核心提要:我们的核心价值是我们的租金不增长是我们的核心价值。,商业市场竞争格局中的定位,日租金量,日均人流量,通过项目整体运营包装,形成差异化的主题模式以及整体运营,通过活动以及整场的租销,增加人气,从而获取人流量,同时伴随日租金的上升。,目前项目在区域内的定位,通过后期整体运营后的定位,以较低的租金带动商户成本下降,形成低价效应。,从目标客户的我们的竞争占位,七浦
6、路商铺,一般一年进入门槛是1年40万左右,折合成一年是1年3-5万左右,外部饱和优质需求商户或投资客进入约55%,目前进入门槛较高,选择便宜较为便宜型的商铺约10% (但实际进入门槛仍高于七浦路客群),从原有商户转入市场约35%,关于项目售价推导租金反推法,考量因素一:三线商业地段商铺租金基本维持在16-28元/天之间。,考量因素二:本案处于新的商业起步阶段,价格需比同类市场降低10%。,考量因素三:本案以长租形式,为吸引更多投资客及商户,建议价格下调15%。,16,28,8,14,市场参照租金,本案建议租金,下浮50%,下浮50%,整盘均价为11元/平方米/天,折和20年整盘价格在80300
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- 2019 上海市 七浦路万豪 营销 思路 告终 36
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