2019广州【美悦湾】营销执行方案36p.ppt
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1、【美悦湾】营销执行方案,Code of this report | *,PART :区域楼市市场概况,随着核心区域价格攀升,刚需市场成主导,市场重心持续外移,增城、番禺、萝岗、花都成为主战场,而旧黄埔区区域的成交并不理想,旧黄埔区板块倍受冷落。,萝岗市场概况,广州一手住宅市场重心持续外移,增城、花都、番禺及萝岗仍是置业热点区域,供需两旺; 供应方面:2014年1-8月,黄埔区是唯一没有新增供应量的区域,由于长期缺乏供应,区内居民对于住房的需求被迫向外扩展。 成交方面: 2014年1-8月,黄埔区一手住宅成交只有1.34万,不到全市的 总成交1%,只有附近的区域萝岗的成交的3%左右,区域整体居住
2、认同感较低,。 均价方面: 2014年区域均价呈先升后降走势,拐点为6月,板块内楼盘也加入降价大潮,跌价近7%,但价格的回落并没有刺激成交有明面的增加。,Code of this report | *,美悦湾,黄埔西片区,萝岗片区,新塘片区,一、市场分析,新塘片区 楼盘:碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、 保利东江首府、锦绣天伦花园等 价格:8000(毛坯)-12000元 (精装修)/方 区域优势:价格洼地、库存充足、 未来地铁13、16号线通达、区域 发展利好(广州副中心城区),萝岗片区 楼盘:万科东荟城、万科金色梦想 岭南雅筑、中海誉城等 价格:12000-14000元 (精装修)/方 区域优势:大
3、盘林立,库存充足 配套发展迅速、交通便捷、 未来地铁6号线延长线,黄埔西片区 楼盘:中鼎君和名城、东港花园 东城华庭等 价格:16000-18000元 (精装修)/方 区域优势:成熟配套、地铁通达 、居住氛围较为浓郁,随着城市的东移,前期热点的新塘和萝岗价格的不断攀升,价值洼地的黄埔西区有机会成为新的购房的热点; 黄埔西区的原居民以及片区内的企业中高管,包括教师及公务员等,将成为区域的主要客户来源。,核心优势城市中心,资源汇集。 综述:交通、教育、商业、娱乐,区域发展成熟,配套完善,悠久居住历史,区域优势,黄埔老区板块划分: 广深高速以南,科珠路以东,广深沿江高速以西,大观中路以东,珠江以北,
4、交通网络发达,水陆交通形成四通八达的交通网络 地铁5号线延长线、13号线、21号线,覆盖全市路网,景观资源丰富,龙头山森林公园、黄埔古港、黄埔军校、牛山炮台公园等著名羊城景点,品牌发展商进驻,大型品牌发展商进驻,树立区域标杆作,拉动区域内价值的升级,楼价将随之而上扬;,区域楼市,黄埔老区板块由于是老城区,新项目稀少,目前在售项目以刚需产品为主,较天河区的价格洼地明显使得成交较好,而成交客户以旧黄埔本土居民及沿5号线生活的天河客户为主,受到地缘情意结影响,该板块的客户层面较窄,主要周边居民为主力购买人群;鉴于与黄埔楼价的强大差异及地铁完善,部分天河客户在该片区置业自住。 该板块地处广州中心六区,
5、紧邻天河,整体生活配套完善,该板块项目以自住型小型居住社区为主,产品线相对丰富,以刚需两三房居多。 来源:天河东企业、单位员工及黄埔原住居民,选择在自己工作及居住区域购买 购房动因:租转买,楼梯楼换电梯楼、就近工作生活,子女读书、不想远离熟悉区域;,黄埔西区一个有待挖掘的价值洼地,教育因素越来越成为都是年轻白领的购房主要因素,广州市中心城区含优质学位的楼盘最为热销。相对于其它新区,黄埔西区良好的教育资源将会使区域在竞争中脱颖而出,相对于其它新兴区域近几年价格的暴涨,黄埔西区仍处于价值的洼地。,市场总结,生活配套完善,具备良好的教育资源,价值洼地,由于长期供应量少,区域内的购买力外流,而区域外的
6、购买力则几乎完全无视区域的存在。,成交稀少,缺乏存在感。,较低的总价,良好的配套是刚需客的核心购买动力,低开高走更能增强购买者的信心。,低开高走,增强信心,接力刚需客,Code of this report | *,PART :项目理解,Code of this report | *,项目产品分析,项目总货量不多,产品以刚需的2房和小三房为主,只有15套的大三房户型。总体来说户型比较单一。,Code of this report | *,项目位于黄埔开发区西区,交通相对不便,公共交通上仅依附B29线路公交车;,项目交通状况,目标客户端锁定,谁能买房? 能买房的在哪里? 他们的共同标签是什么?
7、他们买房时在关注什么?,一般无置业,属于首次置业,置业目的主要为婚房。,年龄一般在28-35岁,具有一定的社会经验。,中等收入以上,具有一定的家庭积蓄 多数为新广州人,以白领、公务员、专业人士为主,家庭构成以两口/三口之家为主,对教育资源有一定的要求,主要考虑性价比,关注交通,对首付相对看重,项目客户特征刚需型,年 龄:25-55岁 购 房 目的:投资为主,小部分居住 购买面积段:129 客户群特征:对项目周边认同感高,原居民一般都拥有一定的家庭储蓄,有较强的购买能力,并且产权意识薄弱。但是这部分人在本地一般都有自建房,居住面积很大,并且有物业在收租,因而对项目的需求并不急切,购房的目的多为投
8、资,只有小量的原居民购房是为了改善居住素质,住进真正意义的住宅小区,也有部分购房目的是为年轻一代作住房储备。 购买心理 :追求高的性价比,不到心理价位绝不出手。,核心客户群周边原村民,客户群分析,年 龄:35-55岁 购 房 目的:楼梯楼换电梯楼,租楼换买楼 购买面积段:70-90 客户群特征:对项目周边有较高的认同感,虽然有一定的积蓄,但也有一定的家庭负担,购买力一般,对刚需的两房和小三房户型需求较多。 购买心理 :改善居住环境,核心客户群项目周边换楼客,客户群分析,年 龄:35-45岁 购 房 目的:自住 购买面积段:90-129 客户群特征:多为新广州人,对黄埔区比较认可,但对项目周边不
9、是十分熟悉,有一定的积蓄,虽然也有一定的家庭负担,但较高的月收入使其拥有较高的购买力,多为3口之家,但有部分有老人在家照顾小孩,对三房户型需求较多,对楼盘的综合素质要求较高。子女多为学龄儿童,对教育资源有较高的要求。 购买心理 :改善居住环境,希望在广州落地生根。,主要客户群周边企业中高管,客户群分析,年 龄:25-35岁 购 房 目的:自住 购买面积段:70-90 客户群特征:对黄埔区比较认可,但对项目周边不是十分熟悉,由于比较年轻,积蓄不多,首期压力比较大,部分购买者需要“啃老”,大部分购房作为婚房用。购房需求比较迫切。 购买心理 :低总价低首付成为其主要吸引因素,对价格因素最为敏感。,主
10、要客户群黄埔区的公务员、专业人士,客户群分析,年 龄:22-30岁 购 房 目的:自住 购买面积段:70 客户群特征:学历比较高,由于比较年轻,积蓄不多,首期压力比较大,但月收入较高,有很强的偿还能力。不能支付市区高昂的楼价,但渴望拥有属于自己的家。对黄埔区不是十分认识,购买首选区域为萝岗或新塘。 购买心理 :对区域要求较高,购房除了解决居住因素,也希望区域楼价有较强的升值能力。,补充客户群天河一带的年轻白领,客户群分析,刚需自住,小户型,性价比!以新广州人为主,年轻一代为主,资金实力有限,希望在广州定居。,企业基层,刚需,购置结婚新房,触觉灵敏 纳新快速,刚需自住,工作稳定,有社保,新广州人
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