写字楼营销策略090611.ppt
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1、写字楼营销策略,2009.06,核心销售抗性,解决之道?,提高价值认同度,提供客户购买保障,提纯营销推广战略,(项目价值深度挖掘、宣导),(销售套餐,消除客户购买疑虑),信任信心攻坚战/品牌价值战/ 租售并举战/异地本土双线战,(,),如何提高价值认同度?,项目价值分析,Boutique Office?微型城市综合体?商务配套?基本配置、细节强化?,理念定位/用心打造、独树一帜,不争物理高度、不比配置速度, 从设计理念入手,建筑以人为本,以“世界级”标准致力打造东大街接轨国际的商务综合体,功能定位/健康高效的甲级办公空间, 全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台 12部国际品牌电梯、国际
2、品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置 银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套,地段定位/金融中心的中心,金 融 商 务 起 步 区,金 融 商 务 核 心 区,摩根中心,金融商务拓展区,项目就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。 摩根中心,不仅是东大街的中心,更是金融中心的中心!,特色定位/Boutique Office,ART DECO风格的5星级大堂、 成都市最先进的智能安防系统、 第一太平戴维斯提供的专业物管服务 无不体现注重细节打造的精品思路。,档次定位/高档次、高品质、高价值, 东大街商务核心区的绝佳地理位置 地铁上盖、沙河堡交通枢纽的便利交通辐射 高档次
3、的公共区域装修标准 70%的较高使用率和灵活布局 8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间 649个较充足的停车位(写字楼284个需求,住宅365个需求),形象定位/世界级精品写字楼,中国西部华尔街 汇聚国内外企业总部的世界级商圈 摩根中心,世界级精品写字楼的代表,核心价值梳理,理念,功能地段,特色,档次,形象,独树一帜/与国际接轨,健康/高效/中心,Boutique Office,高档次/高价值,世界级精品写字楼,卖点体系梳理,特点不等于卖点,卖点用于传播、宣导项目独特价值,给客户消费的理由,目标受众关注的产品特点,金融中心的中心,世界级商圈,地铁上盖/沙河堡交通枢纽,区域发展潜力巨大,
4、周边配套完善,全采光、全通风的建筑设计,12部国际品牌电梯、中央空调等高效配置,成都市最先进的智能安防系统,银行、会议、健身、咖啡厅等完善配套,70%的较高使用率和灵活布局,高档次公共区域装修标准,8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间,独特的ART DECO风格的5星级大堂,专业物管第一太平戴维斯,成都市最先进的智能安防系统,高档次公共区域装修标准,独特的ART DECO风格的5星级大堂,专业物管第一太平戴维斯,与竞品相比体现优势,卖点体系梳理,特点不等于卖点,卖点用于传播、宣导项目独特价值,给客户消费的理由,目标受众关注的产品特点,金融中心的中心,世界级商圈,地铁上盖/沙河堡交通枢纽
5、,区域发展潜力巨大,周边配套完善,全采光、全通风的建筑设计,12部国际品牌电梯、中央空调等高效配置,成都市最先进的智能安防系统,银行、会议、健身、咖啡厅等完善配套,70%的较高使用率和灵活布局,高档次装修标准,8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间,独特的ART DECO风格的5星级大堂,专业物管第一太平戴维斯,成都市最先进的智能安防系统,高档次装修标准,独特的ART DECO风格的5星级大堂,专业物管第一太平戴维斯,与竞品相比体现优势,完善商业配套,如何提供客户购买保障?,首先,我们的客户在哪里?, 成都作为西部经济的桥头堡,必将是众多世界级企业占领的高地, 未来东大街作为传统商务核心
6、区的升级版,对外地企业分支机构及成都办 事处有着巨大号召力。 锦江区范围内众多众多谋求发展的成长性企业。 东大街东延线,以及地铁2号线将使东大街与龙泉无缝对接,传统的中心 商业区必将吸附龙泉区内国家级经开区的汽车产业集群。 沙河堡综合客运枢纽汇集了铁路、地铁2、7号线、机场路东延线、 绵成 峨城际快速铁路、成渝高速铁路、长途及旅游客运站,必将吸引以川东片 区为主的二级城市的大型企业总部进驻东大街。,关于区域,外地 企业,成都作为西部经济的桥头堡,必将是众多世界级企业占领的高地, 未来东大街作为传统商务核心区的升级版,对外地企业分支机构及成都办 事处有着巨大号召力。,锦江区范围内众多众多谋求发展
7、的成长性企业。,东大街东延线,以及地铁2号线将使东大街与龙泉无缝对接,传统的中心 商业区必将吸附龙泉区内国家级经开区的汽车产业集群。,沙河堡综合客运枢纽汇集了铁路、地铁2、7号线、机场路东延线、 绵成 峨城际快速铁路、成渝高速铁路、长途及旅游客运站,必将吸引以川东片区为主的二级城市的大型企业总部进驻东大街。, 西部华尔街的趋势渐显,金融、保险、服务、贸易、等产业将集聚于此。 龙泉和经开区确立了以汽车为主导产业,以工程机械、家用电器、新型 建材、食品加工为优势产业。 沙河堡综合客运枢纽吸附的省内企业,其行业特征不尽明显,但就其企 业特征而言,一定是优势成长性中型企业。,关于行业,我们的客户有什么
8、特征?,客户主要由销售及租赁两大部分构成,销售客户 自用占比60%-70% 半层、整层销售,核心业务在成都或中国西南片区,核心管理层居住在成都市区,公司规模多为60人以上的优势中型企业,高盈利性行业。 投资30%-40% 分零销售,百余万至四百万的投资额,除大量成都地区的投资客外,省内外地及北京、上海、深圳等看好成都未来发展潜力的外地人士也是一大构成。,租赁客户 以半层、整层、多层消化为主,公司规模为60至100人以上不等的成长性中大型企业,多为跨区域国有、上市股份制企业的总部或成都分公司,追求物业品牌与档次,同时对物业成本敏感。,如何刺激客户提前2-3年下定?,激励套餐+正常销售政策,激励套
9、餐A,客群:自用型客户 房源:14F23F 9层共13788平米,占比50% 手段:针对一次性付款客户,入驻5年后可无理由原价退房 针对按揭客户,12个月内付清首付款,激励套餐B,客群:投资型客户 房源:5F8F 4层共6128平米,占比22% 手段:以3年8%的“委托租赁模式”实现销售 (3F4F商业价值高,可考虑按商业定位直接销售),激励套餐C,客群:租赁客户 房源:9F13F 5层共7660平米,占比28%(先期租赁,后期带租约推售) 手段:80元/平米/月为签约价,签约1年为8折,2-3年为6折 (以8%的回报率折算,项目可售单价为1.2万/平米,以3年租期测算:) 实际3年租金收入:
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