“高丰村”项目前期策划案整合版.ppt
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1、汇银“高丰村”项目前期策划案,兵临城下,居高望远,本案位于西南城北,非传统的居住、配套板块,更远离西南中短期的发展中心河口板块,失地利; 三水房地产市场在“限购”、“限价”等多重压力下,表现出明显的颓势; 本案建面28万,规模较大,且地块不规整,将面临多方的压力;,把握天时,人和,错位竞争,实现资金的快速回收成为本案的核心问题,兵临城下,居高望远,居高望远,三水印象广佛“后花园”,概况:三水地处广东省中部,珠江三角洲西北端。总面积874.22平方公里。 三水印象:土地资源充足、旅游环境资源丰富,常被视作广佛的“后花园”。这是在经济后发且生态较好地区的一顶时尚帽子, 只能说明三水缺乏城市核心竞争
2、力、经济发展水平低和城市化发展进程慢。,三水荷花世界,芦苞祖庙,审时度势,把握市场最新机遇,用旧的眼光看三水的市场,本案将陷入恶战 市场讯息万变,三水经过多年的积累,正在孕育变革 用发展的眼光看问题,掌握市场的变化,找准定位,今日三水经济发展远远落后于佛山平均水平,2010年三水全区实现生产总值541.2亿元,经济发展水平位于佛山五区的第四,仅高于高明区。 2010年三水区人均GDP超过10000美元,进入市场经济工业地区。,不同类型地区的人均生产总值,根据中美2010年平均汇率6.71计算,三水区2010年人均GDP为12950美元。,今日三水支柱产业竞争力弱,其中轻工业:重工业=34:66
3、,第二产业为支撑,但缺乏城市核心产业,即便是饮料业,目前其产值和创税也不多,而提供的就业岗位也不算特别广。 第三产业占比低,低于大佛山33.51%的水平,城市基础设施、服务业配套不完善,产业结构不平衡。,今日三水人口少,城市化水平低,备注:城市化水平=城镇人口/总人口,三水人口较少,2010年常住人口62.26万人,只占大佛山常住人口的8.66%,户籍总人口39.44万人,城镇人口约12.65万人,城市化水平为32.07%,处于城市化中期阶段初期,制约了三水的整体消费力水平; 但接下来,三水城市化进程将进入加速发展阶段。,今日三水中心城区发展缓慢,西南街道作为三水中心城区,目前主要依靠三水广场
4、支撑整个中心城区的消费,体量不足并定位中低端,制约消费。 落后的城市配套是影响西南中心城区聚集力的主要原因,今日三水,人口少、经济发展慢、产业不给力,严重制约房地产的发展,在政策调控下,三水房地产市场已进入困局。若继续保持这种“低效”的发展状态,可以预见未来3年三水的房地产市场只能做“困兽之斗”。,明日三水,能否破局?,明日三水储蓄能量、孕育蜕变,根据“三二一”腾飞计划,指利用三年时间,保持年均18.8%的增速,到2013年全区生产总值达到1000亿元。,三水区“十二五”规划指标,虽然目前的三水经济发展程度较低,但近年三水的发展保持着快速的增长,根据“三二一”腾飞计划,2013年三水全区GDP
5、将达到1000亿元,即2010年禅城区GDP水平,第三产业、人均收入亦将保持快速增长。 未来三水区的经济将得到质的飞跃,从根本上解决城市化动力不足的问题。,明日三水“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”,三水将从下列几方面得到发展: 交通体系进一步得到完善 产业结构优化升级 城市发展布局更加明确,政府工作报告提出,未来5年,三水还将推进塘西三期、三水二桥南引道延长线、永大线、兴业路北延线、虹岭路西延线、桃园路西延线、佛肇城轨及三水站、新汽车客运站建设等工程。,清远,西樵,广州,佛山,江门,肇庆,通过交通线路的不断完善,三水将会构筑一个内通外畅的交通路网新格局,并推动三水成为资金、人才枢纽中心。,明
6、日三水承担广佛肇交通枢纽中心作用,明日三水产业结构优化升级,政府工作报告指出,到“十二五”期末,三水区基本形成珠三角地区重要的现代产业基地。未来5年三水努力引进3家以上行业龙头企业,实现光伏年产值超500亿元。同时,加快汽车零部件、电子电器、机械装备等产业的发展,努力在5年内建成年产值超1500亿元的先进制造业集群。未来还要形成集食品饮料研发、生产、销售、包装、检测等于一体的完整产业链,打造年产值超500亿元的世界级饮料生产基地。同时,使全区人才总量达到10万人。,通过产业结构的优化升级,三水将形成强力的核心竞争力,同时为三水区吸引大批人才,特别是工业发展所带来的企业主、企业高管及普通员工,带
7、动产业周边配套设施的发展。,政府工作报告对“南国水都”“三水新城”建设给出了具体的方案。三水将成立专门的工作机构,按照“一年完成规划、三年完善基础、五年呈现雏形”的目标,在乐平以南、云东海以东、西南城区以北区域高标准推进三水新城建设,。,三水新城的具体范围在三水二桥北引线以南、西南涌以西、云东海以东、广三高速以北,近期规划是12平方公里,会靠近城区建设,远期规划是20多平方公里。,目前西南街道作为中心城区,由于城市基础和空间制约,难以承载新一轮的经济社会发展,未来将加快主城区“北拓”步伐,抓住佛山高新区调整和广佛肇轻轨三水站建设的机遇,建设三水新城,吸引服务业和总部经济的落户,促进第三产业的发
8、展。,明日三水新城崛起,未来的三水,从城市定位发展方向角度:三水将打造成为广东转变经济发展方式先行区、珠三角宜业宜居绿色生态区和广佛肇经济圈现代服务业集聚区,城市空间结构规划角度:加强区域的空间布局优化,奠定三水“广佛肇”次中心的定位,从规划产业发展角度:实现产业优化升级,到“十二五”期末,三水区基本形成珠三角地区重要的现代产业基地。,从城市交通规划角度: 加强与广佛中心区的交通联系,加快佛山中心组团至三水西南中心组团的交通建设,提升城市发展空间和档次。,“广佛肇”次中心的城市定位,明确并快速落实的规划建设,将令三水实现全方位高速发展,经济加速,将加快城市化的发展,为房地产带来更多元化的发展,
9、城市化水平阶段划分,三水城市化刚进入中期阶段,城镇人口将快速上升,并呈现明显的农村人口进入城市的趋势。城市消费力大增,为房地产发展提供新的市场需求。 城市化进程的加快,同时将扩大城区范围,形成多个中心。,广三高速以北至环湖路片区控制性详细规划(2007-2020),规划面积11.52平方公里,规划预测到2020年人口规模为20.4万人。 定位为居住和商业混合,兼顾生态功能的综合生活片区,承接中心城区的居住功能外溢及工业园区的居住需求 要求沿三水大道两旁一线位置的地块严格控制建设住宅区,突出商务功能,建设高档次商贸、星级酒店等标志性公共建筑,营造标志性景观区域。,中心向西、向北外拓,规划面积11
10、.95平方公里,规划预测到2020年人口规模为15万人。 将作为中心城区的重要组成部分,营造以居住为主,工业为补充的功能片区。配套文化中心、图书馆、区行政办公大楼、汽车站、万人浴场。,河口片区控制性详细规划(2007-2020),恒福广场: 旧城区集合五星级酒店、商场、写字楼和住宅的城市综合体,建面15万,三水广场: 建面11万,目前三水最成熟的商业中心,捷和广场: 香港发展商,项目总建面约25万,包括酒店、写字楼、大型购物中心,河口板块凭借其景观、文化、政府部门配套,将发展成为西南区的大型居住片区; 而城北片区凭借交通枢纽、商贸配套,将发展成为三水的商贸中心,并凭借超前的规划定位,将代言三水
11、未来。,本案位于三水新城,紧邻城市都心,为住宅及商业都带来了新的机遇,但对政府投入、轻轨建设、捷和广场商业配套依赖大,不可预计因素较多,在楼市调控常态化下,降低风险,实现资金的快速回笼还是成败的关键,住宅市场特征分析及价值研判,前提:降低风险,实现资金的快速回笼,特征一: 供过于求,大幅波动发展,需求被透支,发展初期容量有限,阶段性供求波动明显,成交量波动大,客户需求不稳定 05-09的三水:爆发性的改善需求遇上间断性的市场供应,供不应求导致热销涨价 09-10年的三水:积累性的刚性需求遇上一盘供应,成就时代城 需求容量有限,连续两年的爆发性增长已提前透支市场需求,三水未来将呈现明显的缩量趋势
12、,数据来源:经纬数据中心,面积:万,面积:万,均价:元/,均价:元/,限购以来市场瞬间萎缩,数据来源:经纬数据中心,面积:万,均价:元/,限购,国十条:提高首付,面积:万,均价:元/,房地产市场运行预警,投资显冷,但仍高于经济增速,警兆指标,三水房地产市场呈现出明显的冷热不均现象: 房地产处于起步阶段,市场容量有限,房地产投资显冷; 但从年度供应及投资增长速度看,却表现出与市场不符的热度,呈现明显的供大于求,特征二: 客户受供求、市政规划牵引,板块迁移明显,板块变迁明显,没有明确的方向,缺乏真正的核心,云东海板块,河口旧改板块,江南新区,西南涌板块,城北板块,往芦苞、乐平,往禅城、广州,往南海
13、,高明,往肇庆,本案,中心城区,中心城区,日美名轩,山水一品,恒福广场,在售项目分布,中心城区,断 层,西南涌板块,东海蓝湾,雅居乐花园,奥园,在售项目分布,西南涌板块,沙头片,云东海板块,创鸿 林海尚都,绿湖 爱伦堡,在售洋房项目分布,坚美 森林湖,云东海板块,河口旧改板块,北江 明珠,明珠湾,颐澳湾,誉海 尚城,时代城,在售预售项目分布,河口旧改板块,已售罄,江南新区,欣园,花 园 洋 房,预售项目分布,江南新区,恒福兴达地块,融创、博纳地块,捷和广场,2011年11月出让地块,南丰大道,本案,广三高速,三盈桃园商贸地块,雅居乐 3地块,2011年11月雅居乐东侧出让 地块,城北板块,城北
14、板块,三水西南房地产市场板块变迁,?,河口,?,城北,居住中心转移,没有一个真正意义居住的中心。 各个板块供应量有限,板块持续力有限,客户为置业“被迫”迁至另一板块; 客户游离,受各板块项目概念的炒作、政府规划概念的疏导,政策调控的影响,不成熟的置业观念让他们奔走各版块间,并未真正认识“房子的真正价值”,使用价值,房子的基本构造能充分满足各类基本居住需求的价值,如:生活、学习、工作等,市场价值,抗跌性强,资产安全有保障,购买风险小,身份价值,除了居住功能,房子也是体现业主社会地位的“身外物”之一,投资价值,能随时间的推移而升值,由房子的地段、设计、质量、档次等方面决定,重新定义房子的价值,改善
15、价值,通过购置中高档的住房,满足改善居住的需求,在房地产发展未成熟,购房观念薄弱的情况下,可以靠炒作占领市场,但随着市场逐渐成熟,形势严峻的情况下,必须为客户还原房子真正的价值体系,注: 使用价值主要从配套及居住特性方面体现;改善价值主要体现居住的便利性及舒适性,可从项目的园林、环境资源、户型、项目档次等方面显现;市场价值主要从项目的抗跌能力方面体现;投资价值主要从项目的升值能力体现;身份价值主要从项目形象档次体现。10分为满分,个盘分值为相对值。,在售项目主要依靠炒热房子的某一价值而热销,整体综合价值较低 中心城区供应少,大部分项目缺乏配套,普遍使用价值不高,而改善价值也因此受到影响,整体水
16、平不高; 受调控影响,多个项目的价格下调明显,市场价值受损,而投资价值更是无从谈起。,本案紧邻捷和广场城市综合体、新汽车站,广佛轻轨站,在未来城市中心占据有利地位,具有较高的使用价值、改善价值、市场价值及投资价值,综合价值高,将能满足城市向上阶层、一直未被满足的旧城改善型客户,及投资城市未来客户的需求,特征三: 未来竞争加剧,中高端,中大积项目扎堆,09年以前西南购房客户多为首改型客户,需求产品以111130为主但随着楼价的持续攀升及政策对高端项目的调控,客户需求面积缩小,以91110为主,并激发刚需客户的需求。,受价格及政策影响,三水供求面积有向下走趋势,90110三房单位为主,70-90比
17、例逐渐上升,数据来源:经纬数据中心(统计范围为2010年2011年8月取得预售项目,已合并),数据来源:经纬数据中心(统计范围为2010年2011年8月取得预售项目,已合并),总价4080万元、均价50007000元/为西南绝对主力,存量26.61万,17.58万为110以上大积产品,18.6万定位中高端,网签更新至 2011年10月,未来1-3年新增供应中高端大积产品扎堆供应,潜在竞争项目土地成本普遍超2000元/,捷和广场,产品面积以110-200为主,爆发性的供应遇上平缓的市场需求,呈现明显的供大过于求,在新增人口、流动人口增速不足的情况下,市场下滑成必然 未来城市最大的机遇在轻轨的拉动
18、,工业的拉动,城市化的推进,80-90人口成为主力购房人群。但未来中高端、大积产品扎堆供应,供需矛盾突出,市场容量受到更大的挑战; 板块内捷和广场将网罗三水及周边高端客户,本案难以超越。,避锋芒! 把握市场机遇,吸引因城市崛起而集聚的城市新兴力量:中端投资客、工业园中坚阶层、城市向上拼搏阶层,本案最佳入市时机可选择承接中心城区与西南涌板块的后市空缺,与捷和广场首期大积产品销售高峰,板块城市价值凸现时,即2013年初至年中入市。,本案客户定位以刚需客户为主,投资客及改善型客户做补充 产品以90小三房为主,其次为7080的二房产品,可再规划少量90-110中心园景产品 同时为充分挖掘城北商贸中心的
19、价值,应规划部分商业物业与公寓产品。,本案价值,改善价值:110以上三、四房 投资价值:商业 使用价值:70-90二、三房,制约因素,90/70 限购,竞争压力,中高端110以上产品扎堆,住宅市场定位,商业市场特征分析及价值研判,前提:降低风险,实现资金的快速回笼,本案的商业价值?,价值,与住宅相比,各类商业物业的价格?,价格,地段,本案位于三水新城,占尽未来交通、配套、政府投入最优资源,但需时间积累,人流,作为交通枢纽中心及重要的居住、商务板块,未来人流充足且类型丰富,辐射力强,市场,三水商业还处于起步阶段,而经济即将步入快速发展的阶段,城市化加快、产业细分及人口集聚都为商业市场带来了多元化
20、的发展机遇,限购下更是解决资金出路的有效途径,三水未来商业发展空间大,本案商业价值突出,应充分挖掘为项目实现最大的价值。,写 字 楼,酒 店,公 寓,购 物 中 心,写字楼可行性研判,三水写字楼发展正处于从第一代向第二代升级中,写字楼向前发展的动力主要是产业的发展及行业的细分,需求由早期的国企向服务型衍生企业,到总部企业发展,在办公环境上要求便捷与舒适,因此写字楼普遍选址于商务中心或交通枢纽中心。,主要以商品房办公为主,专业写字楼形态开始出现,形态:三水写字楼现时更多存在于商品房内,在2009年开始有金盛大厦、三水广场商务大厦、花园酒店商务大厦等独立的商务写字楼项目。 分布:目前三水的写字楼还
21、是处于城市核心区,周边交通便利且商业配套完善。,本案,三水广场商务大厦,花园酒店商务大厦,全信商务大厦,捷和广场,租金与禅桂旧式写字楼租金相当,但出租率偏低,租金均价:三水独立写字楼项目的租金同禅桂乙级写字楼租金持平 出 租 率:三水写字楼的出租率在50%-70%之间,空置率较高,二手售价比住宅高约10-18%,花园酒店商务大厦与三水广场双城广场成为三水首批独立商务写字楼,商业性质的产品与住宅对比有更高的投资回报,投资者更喜爱投资商业性质的产品。 2009年三水住宅成交均价在4653元/平方米,而写字楼成交均价在5500元/平方米,对比住宅售价溢价18.2%。,三水花园酒店商务大厦,地 址:三
22、水广海大道中39号 占地面积:1346平方米 建筑面积:2万平方米 总 层 数:6-16层 开盘时间:2009年5月 主力户型:写字楼54-250平方米 出 租 率:45% 目前租金:34元/平米月 管 理 费:7.8元/ 在售价格:约9500元/平方米(开卖价格6000元/平方米) 简介: 三水花园酒店商务大厦是三水商务办公的首选,周边交通路网发达,目前已有中国平安、马来西亚成功环保工程(佛山)有限公司、韩国科德、新金叶等纷纷进驻三水花园酒店商务大厦。 目前因停车位不足,租金及出租率受影响,新的可容纳1000辆车的停车场正在建设中。,三水广场双城写字楼,地 址:三水广场 建筑面积:1万平方米
23、 总 层 数:1-16层 开盘时间:2009年5月 主力户型:写字楼60-300(平层)、500平方米(复式) 出租率:60% 目前租金:45元/平米月 管 理 费:5元/平方米 在售价格:约7500元/平方米(开卖价格5000元/平方米) 简介: 目前进驻办公的企业以房地产企业、金融保险企业为主,未来可预见新增供应约5万,主要集中在2012年后供应,市场饱和度研判,第三产业产值/地区生产总值第三产业从业人员数量/城市从业人口总数,即第三产业产值的升幅第三产业人口的增长 根据: 根据“十二五”规划预测三水第三产业增加值平均每年增长25%。 2010年三水写字楼存量约4.5 万,租售率约60%。
24、 根据我国写字楼建筑标准规定,我国写字楼人均办公面积不得少于10(套内面积),换算建筑面积计算约20。 三水目前写字楼办公人数: 2010年三水写字楼存量4.5万 出租率60% 人均办公面积20 =1350人 三水2015年写字楼市场容量: 2015年佛山写字楼办公人数1350人 (1 + 25%) 人均办公面积20 0.6(出租率) = 13.7万 2015年写字楼建筑面积13.7万 - 2010年写字楼存量面积4.5万 = 9.2万(建筑面积),依此类推: 若新增供应约5万 ,2013前供需基本平衡,2014年需求缺口约1.5万,2015年4.2万,5,三水未来城市北托,项目位置成为三水新
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