2019【培训课件】房地产企业纳税风险防范.ppt
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1、房地产企业纳税风险防范,http:/ 二、建设期间的纳税风险 三、内部认购以后的纳税风险 四、交付使用以后的纳税风险 五、合作建房的特殊考虑 六、售后回租的特殊考虑,筹建期的纳税风险,国税发【1995】153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知 企业领取营业执照,一般意味着筹建期的开始,开始归集各种开办费用,不考虑是否办理税务登记。 企业取得发改委的立项文件,就意味着筹建期间的结束,必须分别确认管理费用、财务费用、营业外收入、营业外支出等,不考虑是否开工建设。,筹建期的纳税风险(续1),检查要点: 1、是否存在不规范的票据 (贯穿于整个检查过程) 2、是否存在延长筹建期
2、情况 3、是否存在抽逃资本的情况,筹建期的纳税风险(续2),中华人民共和国公司法: 第二十六条 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十,也不得低于法定的注册资本最低限额,其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足,筹建期的纳税风险(续3),如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法人或自然人,不论是否收取利息,均应征收营业税等 1995关于印发营业税问题解答(之一)的通知第10问 2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复 2003关于企业与其关联企业之间的业务往来相应调整问题的批复,筹建期的纳税风险(续4),国税函【19
3、91】326号国家税务总局关于外商投资企业利息列支问题的批复 投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外商投资企业,对外借款所发生的利息,相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息,在计算企业应纳税所得额时,不予列支。 !只适用于外资企业,内资企业只能参照,建设期间的纳税风险,主要关注是否存在虚报亏损问题: 1、土地拆迁票据问题? 2、建设用地的摊销问题? 3、建设用地的税金问题? 4、业务招待费的扣除问题? 5、拆借资金利息的问题,建设期间的纳税风险(续1),1997关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复 !拆迁法人所有的房屋,必须取得其开具的
4、地税发票,一般不需要扣缴营业税。 !拆迁自然人(含农民)所有的房屋,必须扣缴营业税和个人所得税,建设期间的纳税风险(续2),2001企业会计准则无形资产 : 无形资产,指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人,或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。 房地产企业持有建设用地不符合无形资产的定义,因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目,在尚未开工建设前计提摊销,而应该直接计入到开发成本科目,不允许在开工建设前计提摊销。,建设期间的纳税风险(续3),1989关于土地使用税若干具体问题的补充规定 六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题 房地产开发公司建造商品房
5、的用地,原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。,建设期间的纳税风险(续4),财政部1999文房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定中第十三条规定:企业在当年无营业收入或取得少量营业收入,但发生业务招待费的,经主管财政机关批准后,方可按当年完成房地产开发工作量的60%预计营业收入,并在下列限额内据实列入待摊费用:预计收入1500万元以下的,0.5%;1500万元到5000万元的,0.3%;5000万元到1亿元的,0.2%;超过1亿元的,0.1%。自出售开发产品实现收入的年
6、度开始,将待摊的业务招待费在3-5年内分期摊入管理费用。,建设期间的纳税风险(续5),国税发200631号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。 2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。,建设期间的纳税风险(续6),因此可以说,在建设期间,在计算所得税亏损时不允许列支上述三项费用,即减少了申报的亏损数,一般
7、情况下为可抵减的时间性差异。 ? 外资所得税法没有明确的规定,应视同为参照财务会计制度执行,即先记入到待摊费用,待实现销售收入后再转入到管理费用,时间要求比照3年执行。,建设期间的纳税风险(续7),国税函【2003】1114号关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复 中华人民共和国企业所得税暂行条例规定,纳税人向非金融机构借款的利息支出不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除。按照中国人民银行规定,金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率,因此,金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。,建设期间的纳税风险(续8),合同法规定的形式要件和实质要件: 1
8、、借款必须签订书面合同,注明币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。 2、借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。,建设期间的纳税风险(续9),涉及的主要财务和税收问题: 1、必须反映的短期借款科目(不超过12个月)或长期借款科目(12个月或以上) 2、必须采用权责发生制原则计提利息 3、短期借款利息必须计入到财务费用,一般不考虑利息的资本化问题 4、长期借款利息必须计入到长期借款,一般需要考虑利息的资本化问题,建设期间的纳税风险(续10),关于执行具体会计准则和股份有限公司会计制度有关会计问题解答7 国税发200631号关于房地产
9、开发业务征收企业所得税问题的通知 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。 ?超过规定利率的利息,直接在计提时纳税调整,以后年度不需要调整开发成本,建设期间的纳税风险(续11),1994国家税务总局关于若干征税问题的通知7 2002关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知 2006关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知 2006关于劳务承包行为征收营业税问题的批复 2006关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收
10、营业税问题的通知,石材加工承包,国税函1999940号国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复 石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的,按照中华人民共和国增值税暂行条例和中华人民共和国营业税暂行条例的规定,对其取得的收入,应在征收增值税的同时按照“建筑业”税目征收营业税。 注:增值税的计税依据不包括安装费,营业税的计税依据包括安装费,特殊纳税地点问题,财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税【2003】16号 六、关于纳税地点问题 (三)在中华人民共和国境内的单位提供的设计(包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务,下同)、工程监理、调试和咨询等应税劳务的,其营业
11、税纳税地点为单位机构所在地。,内部认购以后的纳税风险,1、变相广告费的检查 2、定金和订金的检查 3、预征所得税的时间 4、预征所得税的计算 5、预征所得税的前提 6、会计处理规范的检查,内部认购以后的纳税风险(续1),1998关于房地产广告发布暂行规定 2002关于进一步加强房地产广告管理的通知 取得预售许可证前变相发布的广告,应按照业务宣传费的标准扣除;,内部认购以后的纳税风险(续2),中华人民共和国担保法摘要 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定
12、的债务的,应当双倍返还定金。 订金不是一个规范的法律术语,只是约定俗成的称呼,目前没有一个规范的定义。,内部认购以后的纳税风险(续3),一、开发商保留的时间 1、定金(大定)的保留时间相对较长,但一般不超过30天 2、订金(小订)的保留时间相对较短,一般超过三天但短于10天 二、开发商收取的金额 1、 定金不得超过主合同标的额的20% 2、订金一般不超过主合同标的额的5,内部认购以后的纳税风险(续4),三、经济利益流入的可能性 1、 定金(大定)一般为基本确定(大于95%,但小于100%) 2、 订金(小订)一般为很可能(大于50%,但小于等于95%) 四、取消购房意向的后果 1、订金必须返还
13、给购房者。 2、定金一般不再返还给购房者。 因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。,内部认购以后的纳税风险(续5),1、定金一般会形成预收款,符合预售款的性质,因此在收取定金时可以预征营业税和所得税,而不是定金转作预收款时再预征营业税和所得税。18问 2、交付定金的购买者不履行购房义务而被开发商没收或不再返还的定金,会计处理一般计入营业外收入。 ?不征收营业税,内部认购以后的纳税风险(续6),3、订金的实质是预付款,金额一般小于定金,是否流入企业的具有不确定性,不符合预收款的性质,不得预征营业税和所得税。 订金一般反映在其他应付款科目,不反映在
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