2019【培训课件】房地产开发经营业务企业所得税政策解读.ppt
《2019【培训课件】房地产开发经营业务企业所得税政策解读.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019【培训课件】房地产开发经营业务企业所得税政策解读.ppt(112页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2019/5/27,房地产开发经营业务企业所得税政策解读,http:/ 概 述 第二章 收入的税务处理 第三章 成本、费用扣除的税务处理 第四章 计税成本的核算 第五章 特定事项的税务处理,http:/ 房地产开发企业的财务核算,与其他行业企业的显著区别是投入资金大,建设周期长,成本核算复杂,销售方式多样,涉及税种众多。,第一章 概述,http:/ 房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建筑施工、房产销售和使用三个阶段。 1、前期准备阶段:前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。 前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地
2、的国有土地使用权。,返,http:/ 在建筑施工阶段,开发商为了尽快的收回成本,回笼资金,通常采用项目预售的方式对未完工开发产品进行销售。,返,http:/ 预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。(开发产品完工条件) 现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。,返,http:/ (一)政策依据 国家税务总局关于印发的通知(国税发200931号) 自2008年1月1日起执行 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业 (二)房地产开发经营业务内容 国税发200931号第三条:包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产
3、品。 注意多选,http:/ 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,http:/ 正确确定开发项目,实行项目管理; 按照销售方式确认企业所得税的应税收入; 正确区分计税成本和期间费用; 计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间的分配; 期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除; 房地产开发企业特殊业务的所得税处理; 房地产开发企业的凭证管理等。,http:/ (
4、一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。,(四)开发产品完工的条件,http:/ ) 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(国税函2010201号 ) 房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。 容易出多选题,http:/ )。 A.
5、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 B.开发产品已开始投入使用 C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品已经封顶 E.开发产品取得预售许可证 答案: ABC,http:/ 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。(代收费用的处理),第二章 收入的税务处理,http:/ 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或
6、房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认: (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 注:银行按揭担保金不得从销售收入中减除(第十九条 ),http:/ 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按
7、销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的, 属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,http:/ 属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共
8、同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协
9、议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,http:/ A房地产开发公司采取基价加超基价分成方式委托B房产营销公司销售开发产品,委托销售合同约定每平方米基价5000元,超过基价的金额双方分成比例是4:6。2011年B公司共销售开发产品10000平方米,销售合同以A公司的名义与购房人签订,均价为6800元。A公司2011年应确认开发产品销售收入( )。 A. 5000万元 B. 5720万元 C. 6080万元 D. 6800万元 思考:若以B公司交与购房人签订合同,A公司应如何确认收入?,http:/ 国税发200931号文件第九条: 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(
10、或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,http:/ (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15。 (2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%. (3)开发项目位于其他地区的,不得低于5。 (4)属于经济适用房、限价房和危改房的,
11、不得低于3%. 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入,至该项开发产品完工后,一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。,http:/ 例:某房地产开发企业位于省会城市,2011年度预收房款3000万元,当年将预收房款结转收入2000万元,销售成本1600万元。(假定该市预计计税毛利率为15%) (1)预收房款时: 借:银行存款 3000 贷:预收账款 3000 企业所得税处理: 预计利润=300015%=450万元 月(季)度预缴纳税申报表(A类) 第5行(2011年第64号公告) 纳税调整项目明细表第52行:调增(国税函2
12、0081081号),http:/ 确认收入: 借:预收账款 2000 贷:主营业务收入 2000 结转成本: 借:主营业务成本 1600 贷:开发产品 1600,http:/ (1)根据结转收入的预收款计算应当冲减的预计利润,所得税申报时调整减少当期的应纳税所得额。 应冲减的预计利润=200015%=300万元 (2)企业当期申报的主营业务收入为2000万元,主营业务成本为1600万元,实现的实际利润为400万元(2000-1600=400) 纳税调整项目明细表第52行:调减(国税函20081081号),http:/ 国税发200931号第七条: 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、
13、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:,http:/ (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 拆迁补偿(回迁房) 以房抵债 以房投资,http:/ 例:某房地产开发公司欠施工企业工程款1200万元。经双方协商,施工企业同意房地产开发公司以商品房抵顶工程款。商品房公允价值1000万元,开发成本800万元。 (
14、1)会计处理(以企业会计制度为例): 抵顶债务时: 借:应付账款 1200 贷:库存商品(开发产品) 800 贷:应交税金-应交营业税 60 贷:资本公积债务重组收益 340,http:/ 房地产开发企业以商品房抵顶债务,应当以公允价值为计税依据,视同销售进行所得税处理,同时确认债务重组所得。 视同销售收入:1000万元 视同销售成本:800万元 视同销售利润:1000-800-60=140万元 债务重组收益:1200-1000=200万元 注意事项:执行企业会计准则的企业,会计处理确认主营业务收入,其营业税处理、企业所得税处理和会计处理无差异。,http:/ 例:甲房地产开发公司与乙商业股份
15、有限公司合资成立A超市,合作方式为利益共享,风险共担。甲公司以开发产品(商场)出资,开发产品账面价值8000万元,公允价值10000万元,甲公司出资额占A超市注册资本的50%。 视同销售收入:10000万元 视同销售成本:8000万元 视同销售利润:2000万元 企业所得税申报时,视同销售收入在附表一申报,视同销售成本在附二申报。并入主表后,视同销售利润与营业利润合并形成企业的应纳税所得额。,http:/ 回迁房,可以看作是房地产开发企业以商品房换取土地使用权,按照国税发200931号文件第七条的规定,应当视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
16、按照国税发200931号文件第二十七条第一项的规定,回迁房的建造支出,应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处理。,http:/ 1、乙公司的会计处理 (1)取得土地使用权时,由于房屋尚未开发,无法确定公允价值,不确认土地成本。,http:/ 确认收入时: 借:开发成本土地征用及拆迁补偿费 6500 贷:主营业务收入 6000 贷:银行存款 500 结转成本时: 借:主营业务成本 4000 贷:开发产品 4000,http:/ 按照公允价值确认6000万元的收入。同时,应当按照回迁房的公允价值和支付的补价,确认6500万元的拆迁补偿费。,http:/ 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理
17、房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 单选、判断,http:/ 成本、费用扣除的税务处理,一、成本费用基本规定 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第十三条 开发产品计税成本的核算具体见第四章(计税成本的核算)。,http:/ 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 培训课件 2019 培训 课件 房地产开发 经营 业务 企业所得税 政策 解读
链接地址:https://www.31doc.com/p-2848328.html