2019年平安桐乡乌镇项目整体定位报告 67p.pptx
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1、2011 乌镇项目整体定位报告 平安桐乡 报 告 目 录 Submits list 第一部分 产品定位 第二部分 产品建议 第三部分 客户定位 产品定位1 酒店民宿定位 详细市场情况请见附件 乌镇区域内区国内高级品牌酒店缺乏,国际品牌酒店无供应,市场机会较 大。 市场机会判定 本案规划引进国际顶级酒店品牌,打造区域酒店的最高层次产品,目前乌镇星级酒店 标准打造的仅有17家,其中挂牌三星3家,挂牌5星仅有1家,其余均为未挂牌星级标准 打造或景区限制。 平均总价最高回报率年回报额折算日租 酒店管理费 (30%) 入住天数折算入住率 30万元8%2.4万元250元/天7200元/年12435% 本案
2、搭配建造民宿产品,因此我们以市场唯一在售的产权式酒店作为参考,假日酒店 于2011年11月开盘,主力面积30,主力均价10000元/,目前去化60%左右,客 户以上海、杭州等投资客户为主,前三年投资回报率分别为 6%、7% 、8% ,三年以 后保底8%,按占有比例的营业额分成; 乌镇区域内产权式酒店初步涌现,市场接受度良好,以周边区域投资客户 为主,同时投资回报率较高,产权酒店经营风险较小。 经营风险判定 民宿品质判定 本案名宿定位3星级-4星级之间,4星级标准服务,3星级价格,因此我们 对比现有市场的三、四星级酒店进行比较。 酒店名称酒店区位开业时间主力面积房间格局特色 本案民宿离西栅3公里
3、2014年45豪华装修,一室一卫一厅,简易 厨房 黄金水岸 (丽景楼) 紧邻汽车站2008年30普通装修,一室一卫 子夜酒店紧邻东栅1995年20普通装修,一室一卫 林家铺子紧邻东栅2005年30普通装修,一室一卫 西栅民宿西栅景区内2007年25普通装修,一室一卫 君悦假日酒店紧邻东栅2011年25精装修,一室一卫,液晶电视 本案民宿产品依附国际顶级酒店,高规格定位,打造从品质、 档次、调性上均区隔于乌镇乃至长三角区域的特色产品。 民宿打造建议 经过会议讨论,本案民宿率先推出200套左右房源,品牌酒店管理企业统一经营, 房间大小在40-50左右,售价14000元/,根据8%的回报率折算入住率
4、。 本案民宿定位相对高端,租金相对普通三星级酒店较高,因此入住率高 于普通的产权酒店,属于正常水平。民宿产品可行。 主力单价房间面积主力总价年回报额房间租金酒店管理费入住天数 折算入住率 14000元40-5060万元4.8万元350元/天14400元17848% 别墅产品定位 长三角区域内,总价在400万以下的联排项目相对较多,客户的选择余 地较大。本案别墅在不具备资源优势的前提下,总价竞争力较小; 此外,如规划别墅产品,将直接面临乌镇项目与雅达项目的竞争,而本 案无论是在景观环境上,还是区域规划上都落后于竞争对手; 区域内400万总价联排别墅的供应量较大,因此项目初期在项目配套 及整体不成
5、熟的情况下,建议联排别墅类产品比例适度降低、后期在 区域环境及项目配套发展成熟后,再增加别墅产品,提升利润。 别墅定位 详细个案请见附件 产品建议2 项目整体定位 项目定位: 长三角顶级江南风情度假区 集住宿娱乐渡假于一体、极具江南水乡风情、未来能够与景区融为一体 项目整体规划建议 【规划原则】 产品建议 1、保证每期开发的体量相对稳定,容积率整体平衡 2、酒店、民宿(多层小户型)产品现行入市,吸引客户 3、在满足功能的前提下,能够增强地块内的联系性,利用绿化水系将项目串联 4、商业布局与民宿结合,突出泛景区概念 5、前期主要以低密度产品为主,最后一期满足容积打造高密度产品 【规划布局】 产品
6、建议 在布局上,我们希望在满足功能的前提下 ,能够增强地块内的联系性。因此,在地 块中心位置布置大型集中绿化水系和高品 质酒店,提升项目形象,增加吸引点。 首期,先启动最南边的地块,以多层(民 宿+底商)、酒店为卖点,之后几期推出 出售型产品,由南向北逐步开发,最后一 期,启动北部学校地块。 出售型三期 出售型五期 出售型六期 出租型六期 学校 出租型 绿化 学校 多层 酒店 出售型 出售型一期 出售型二期 出售型四期 酒店 酒店 多层+商业 产品建议 【指标表】 类型用地面积(ha)面积比例(%)建筑面积(ha)开发量比例(%) 出售型亲子型养老社区56.660%62.287.3% 持有型园
7、林式养生度假酒店1016.110.5% 17% 3 9 4.2% 12.7% 养生型度假社区44.2%45.6% 商业配套0.70.7%1.11.5% 学校1.41.5%11.4% 其他道路5.8 21.7 6.2% 23% - - - - 绿化1111.7%- 水体4.95.2%- 合计94.4100%71.2100% 内容 期数 总占地 (万 ) 住宅建筑面积 (万 ) 容积率 配套建筑面积(万 ) 合计 一期13.6出售型:9.2出售型:0.9商业:1.1 酒店:1 出售型:62.2万方 出租型:4万方 二期16.8出售型:6.8出售型: 0.67酒店:2 三期16.8出售型:10.5出
8、售型: 0.7 四期16.8出售型:9.2出售型: 0.7 五期16.8出售型:10.5出售型: 0.7 六期13.6出售型:16 出租型:4 出售型: 2 出租型: 1 学校:1 产品建议 【指标表】 产品建议 【首期产品布局】 方案一 销售区 单体建面幢数总建 16合院36001346800 零散合院 29730 3F叠墅180055420 容积0.79总建61950 一期技术总指标 销售名宿 总计 占地775712215699727 总建面612202830089520 容积 0.791.28 0.9 商业民宿区 单体建面幢数总建 民宿5003220800 7008 商业7500 容积1
9、.28 总建28300 16合院叠墅民宿商业酒店 产品建议 【首期产品布局】 方案二 一期技术总指标 销售名宿 总计 占地749552461799572 总建面603003875099050 容积 0.81.571 销售区 单体建面幢数总建 16合院36001243200 零散合院 211680 3F叠墅 180055420 容积0.8总建60300 商业民宿区 单体建面幢数总建 民宿5004529500 70010 商业9250 容积 总建38750 16合院叠墅民宿商业酒店 产品建议 【后期地块布局及指标】 2期产品类型 合院三层叠拼整体 容积0.80.60.67 总建(万 ) 2.74.
10、16.8 3期产品类型独栋联排叠加整体 容积0.30.610.7 总建(万 ) 1.51.57.510.5 4期产品类型叠加联排整体 容积10.60.7 总建(万 ) 3.35.99.2 5期产品类型 独栋联排叠加整体 容积0.30.610.7 总建(万 ) 1.54.24.810.5 6期产品类型出租出售整体 容积11.651.5 总建(万 ) 41620 出售型一期 出售型三期 出售型五期 出售型六期 出租型六期 学校 出售型四期 酒店 酒店 多层+商业 出售型二期 出售型一期 独栋型 叠加型 学校 多层 酒店 联排型 合院型绿化 三层叠拼 高层 产品建议 【户型建议】 三层叠排 独院别墅
11、 合院别墅 叠加户型 多层民宿 除了独栋别墅外,我们的产品主要分为以下几种类型: 三层叠排 产品建议 【户型建议】 B 140 A 180 A 180 正剖面 C B户型 C c 户 型 -1F 1F 2F 3F 200 200 c 户 型 A 户 型 A 户 型 B 140 A 180 A 180 正剖面 C B户型 C c 户 型 -1F 1F 2F 3F 200 200 c 户 型 A 户 型 A 户 型 产品建议 【三层叠拼】 1F平面图 产品建议 【三层叠拼】 2F平面图 产品建议 【三层叠拼】 3F平面图 产品建议 【三层叠拼】 独院 中式别墅 产品建议 【户型建议】 面积:160
12、-200平方米 特点: 联排与联排之间还通过户型整体布局呈“L”型设置,使每个联排形成相对 独立的生活空间,提供给客户类似独栋的居住氛围。 独院别墅(首期推出) : 独院产品形式: 产品建议 【户型建议】 合院 中式别墅 产品建议 【户型建议】 合院产品分析:多别墅排列围合,形成自然分割的中庭合院空间。 产品建议 【户型建议】 合院别墅: 合院产品形式: 特点: 1、共享庭院: 每8-12户住宅围合成 的共享庭院,营造出邻里空间。 2、私家庭院: 前、中、后三个私家 庭院,可种花,可植树,可观景,可 休憩,成为让全家聚集在一起沟通、 交流的地方。 3、空中庭院: 位于二、三层上的空 中庭院,创
13、造庭院的全新形态,带来 全然不同的观景角度。 产品建议 【户型建议】 合院别墅: 合院产品形式: 产品建议 【户型建议】 特点: 1、共享庭院: 每16户住宅 围合成的共享庭院,营造 出邻里空间。 2、空中庭院: 位于二、三 层上的空中庭院,创造庭 院的全新形态,带来全然不 同的观景角度。 叠墅 中式别墅 产品建议 【户型建议】 产品建议 【户型建议】 24层 上叠 12层 下叠 特点: 1、4F打造叠加户型。 2、通过错层的方式缩小单户面积。 3、保证户户拥有阳台花园空间 4、考虑增加电梯设置,满足产品力 提升的要求。 叠加别墅: 叠加产品形式: 下叠花园 上叠花园 多层公寓 自主或出租型民
14、宿 产品建议 【户型建议】 通过物业管理费差异化定价,执行 非强制性的出租或自住的住宅规划 ,将设定为出租区域的物业价格增 加酒店管理部分的费用以便于区隔 两种不同需求客户。 多层公寓: 民宿户型建议: 户型:一室两厅一卫 户型面积:50平方米 户型特点: 7.6米大开间,客厅、卧室、厨房均可南向采 光,同时卫生间有良好的通风条件。 产品建议 多层公寓: 民宿户型建议: 户型:一室两厅一卫 户型面积:50平方米 户型特点: 1、6.3米大面宽设计; 2、餐厅拥有独立空间; 3、厨房南向采光; 4、充分利用卫生间至厨房的竖向空间,卫生 间被设计为干湿分离。 5、客厅、卧室相通,空间较为大气。 产
15、品建议 户型:一室两厅一卫 面积: 70 特点: 1、格局方正,分区合理,空间开敞 空阔。 2.全明设计,阳台工作阳台及凸窗 的设置丰富广阔视野,同时也能提升空 间的温馨度。 【户型建议】 产品建议 多层公寓: 民宿户型建议: 客户定位3 客户定位 区域代表项目单价(元/平方米)面积(平方米)总价(万元) 本案 /18000(精装)200360 上海六十四阶别墅50000240-2501200-1300 中海御景熙岸别 墅 40000220-270880-1080 杭州西溪玫瑰35000240-360840-1260 泊林漫谷香墅30000200-300600-900 苏州清山慧谷150002
16、80-320400-500 华丽家族太上湖16000-17000270-280432-480 依照我们对这些城市客户的了解,苏州的客户对乌镇等江南水乡习以为常,结合价 格关系,苏州客户缺乏购买动机; 本案前期的客户主要来自上海与杭州,后期可逐渐扩大到长三角的其他主要城市。 以下项目与一小时交通圈里的核心城市联排别墅价格对比。 上海与杭州的联排别墅价格无论是单价还是总价都远远 高 于本案。 苏州的单价与总价与本案接近。 客户定位 核心价值客户类别 活力商业一批爱玩,喜欢夜生活的群体 品牌酒店热爱生活,享受生活的群体 靠近乌镇景区具有水乡情节、有一定文化品味的群体 投资回报投资客,看重投资回报率
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- 2019年平安桐乡乌镇项目整体定位报告 67p 2019 平安 桐乡 项目 整体 定位 报告 67
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