2019年限购令对徐州房地产市场的影响和分析1.pptx
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1、限购令对徐州房地产市场的影响分析 发布时间政策名称核心内容影响 2011.01.26新国八条 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率 的1.1倍。 更加严厉的调控市场,有效地抑制 投机购房,同时避免了金融机构的风 险 ,直接影响改善型购房需求 。 2011.05.01 五一起徐州主城区新城区限购普通 商品房 本市户籍居民家庭,对已拥有一套住房的,在主城区限购一套普通商品住房;对已 拥有两套及以上住房的,暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在 新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭,能提供1年以上(含1年)本市 纳税证明或社会保险缴纳证明
2、的,在本市限购范围内限购一套普通商品住房;已拥有 一套及以上住房或者无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的 ,暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。 加大调控房地产市场力度, 遏制投资与投机性购房需求 2011.06.01徐州市房屋登记条例开始施行 一是物权以登记为准;二是增加了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记、限 制措施登记、撤销登记等登记种类;三是将集体土地上的房屋纳入登记范围,体现了 城乡一体的法律理念;四是明确了登记机构及其工作人员的审查责任;五是比较详细 地规定了各类登记需要的材料和操作程序、办结时限;六是建立了房屋登记以权利人 的申请而启动的制度;七
3、是完善了房屋共有权登记制度。新条例的实施,将对于 规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,起到积极推动作 用。 对于规范房屋登记行为,维护房地产 交易安全,保护权利人的合法权益, 起到积极推动作用。 2013.02.20国五条 。国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各直辖市、计划单位市和除拉萨外的 省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目 标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限 限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格 审查等方面,按统一要求完善限购措施。 新五条”无
4、疑是“新国十条”的配套 政策。对比“新国十条”不难发现, “新五条”规定不但更为具体,而且 更为严厉 2013.11.22徐州市新限购令 限购区域调整:徐州市限购区域调整为主城区,即南三环里、东三环里、北二环里与 西二环里。新城区、金山桥开发区、铜山区、贾汪区均不限购。 限购面积调整:对限购区域内即徐州市主城区内面积为90-144平米的商品房进行限购 两套房。 .限购人群调整:同一家庭内,年满18岁的子女的购房资格不受父母拥有房产的情况影 响,即,如果子女已满18岁户口仍与父母在一起,即使父母被限购未拥有房产的子女 仍有购房资格。 引 言 自2011年实行国八条之日起,房地产调控政策陆续出台,
5、因2013年11月出台徐州偶新限购令,因此对徐州 市场格局以及近期发展趋势进行分析。 ? 1 1 徐州商品住宅市场格局 2 2 徐州商品住宅市场预测 3 3 居民对限购政策的观点 4 4 住宅市场总结 1 1 徐州商品住宅市场格局 新政策解读 本次限购令调整,除限购住宅类产品外,主要在购买区域、建筑面积、购房人群三大方面做 出调整,整体趋向更加宽松。 1、限购范围缩小 实施限购区域主要为本市的主城区,包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开 发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。最为徐州市具发展潜力的新城区不再受限,极大满足了广大购房 者安居新城的愿望。 2、限购面积缩小 新
6、版“限购令”规定,对建筑面积为90-144平米的商品房进行限购。按照新的“限购”要求90平米以下 的下户型将不再受限,分析认为,为了提高市场占有率,徐州开发商或将转变开发思路,调整户型比,提 升小户型比重。对于广大刚需购房者来说调控新政是有利的。一方面,市场供应量增加,选择多了;另一 方面,小户型低总价低首付的特点,也减轻了刚需族的购房压力,实现人们的“居住梦”。 3、限购人群缩小 此次限购政策的调整,将实现以家庭为单位向以个人调控对象的转变。同一个家庭内,凡年满18周岁子女 的购房资格将不受父母拥有房产的影响,仍可以独立拥有购买房产的资格。老版的“调控令”,明确本市 户籍居民的家庭,或家庭成
7、员之一为本市户籍居民的家庭在受限之列。此外,新版“调控令”还放松了驻 徐部队军人在徐州购房的权限,规定只要提供团级以上驻徐部队证明即可在徐州市购买一套房产。分析认 为,限购人群的缩小,可以极大扩大购买群体,增加徐州外来人口比重,加快徐州大城市发展步伐。 新旧对比 新版限购政策放宽购房限制,与原有政策相比;限购区域、面积、人群范围缩小,随着新 政策的出台,徐州住宅市场将会怎么发展? 1 1 徐州商品住宅市场格局 ? 新限购政策将会给徐州市场带来怎么样的影响 1 1 徐州商品住宅市场格局 限购区域 限购范围明显缩小, 2011年老版“限购令”要求,限购区域内的老城区明确为鼓楼区、云龙 区、泉山区和
8、新城区。新版“限购令”,实施限购区域主要为本市的主城区,包括南三环 里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范 围内。 旧政策新政策 1 1 徐州商品住宅市场格局 老城区 经济开发区 铜山 新城区 九里山 旧市场格局 出台限购令后,为疏解老城压力,优化城市功能,三区鼎立的城市格局初步形成。徐州市城市 发展“东扩南进”,新城区将成为城市新核心。人口逐步往开发区和新城区发展。 1 1 徐州商品住宅市场格局 老城区 经济开发区 铜山 新城区 九里山 新市场格局 新限购令出台后,因为限购范围缩小,购房者选择将更大,市场格局将会缩小;以原本关注度很高的东区为 例,解
9、禁后将大大增加该区域的吸引力,预计该区房价将会小幅看涨。加上品牌开发商大面积的在郊区拿地 ,郊区住房将来也是一个趋势。这次限购令受影响最大的是开发区,客户将大大流失,因限购区域的调整, 开发区最大的优势反而变成了劣势,新城区投资客占较大比例,后期会有部分投资客转向更有升值潜力的东 区及老城区。 东区 1 1 徐州商品住宅市场格局 2011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-12011-82011-92011-102011-112011-12 徐州市区商品房成交面积(万) p新国八条”的严格调控,还 有加息的步步紧逼和房产税的 “敲山震虎,供求双方的观望 情
10、绪也将进一步蔓延。 p同样,徐州楼市多数楼盘计 划推案时间延后,市场供应短 缺。 p房地产调控政 策的逐步落地 成交面积和成交 量急剧下滑,市 场进入淡季状态 。 p徐州限购政策将于五一正式 实施,一时恐慌性推盘导致供 应量急剧攀升,一改2011年年 初以来供小于求的市场态势, 市场需求得到释放,引发抢购 潮,刚性需求部分恐慌性置业 推动本月成交量大幅攀升,同 时也看出徐州市场的需求量非 常强劲。 p成交量继续下 滑。 p随着房地产调控政策的逐 步落地,逐渐由政策主导期 转向由市场供求主导期。受 政策影响,短期内观望态势 明显,市场预期不被看好, 开发商不同程度的延迟上市 时间或减少推盘量,导
11、致楼 市成交量一再出现下滑。 p 在成交持续低迷 ,在调控政策持 续、开发商资金及 年底业绩需求等多 方压力下,11-12 月入市新盘大都进 入降价促销。 p除了受“限购”、“限贷” 影响,政策叠加效应增强了部 分购房者对房价的下行预期, 导致市场观望气氛浓厚,购房 者入市意愿较低. p10月份形成井喷式增长。 成交量分析 2011年徐州商品房从5月份限购令出台后,成交波动明显变大。对商品房市场有一定影响,但因为 开发商采取一系列措施,第四季度有一定回暖。 29.1 25 30.4 57.6 26.3 21.1 19.7 22.4 21.9 41.7 31.05 19.04 1 1 徐州商品住
12、宅市场格局 旧限购令出台后徐州市场反应 从大的方面看,限购区的标准差为1016,远大于非限购市区的552和非限购县城的573,说明 限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响,主要表现在限购区内,对非限购地区而言,市 区和县城影响作用相近,其受影响要远小于限购区。 限购区非限购市区 市区合计限购区非限购市区非限购县城 鼓楼云龙泉山 九里贾汪开发铜山 成交套数标准差333470430 21374465148 11431016552573 限购前月平均数82911037144542531351773665264610192413 限购后月平均数4127285625318251825227051701
13、10041674 变化情况-417-375-153-401-7138375-959-945-15-739 2011年1月至2012年6月徐州各区住宅成交情况 1 1 徐州商品住宅市场格局 2009-2011年徐州整体市场走势平稳;2011年徐州市区商品房成交量有所下滑 p2011年徐州市区商品房成交34202套,环比2010年增幅5%;成交面积345.3万,比2010 年降幅7.8%; p2011徐州经历了史上最严厉的调控政策,使得徐州的总体成交量有所下滑。但由于徐州市场以刚性需求主导 ,其刚性置业需求强劲,以及市场供应量加大,尤其是下半年价格下降的幅度和范围继续扩大、蔓延,更多开 发商以价换
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