2019年淮安清河项目可研报告28P.pptx
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1、淮安清河项目淮安清河项目可研报告可研报告 商业地产研究院市场部 2010 年4 月 7 日 城市概况 2009年市区主要经济技术指标 户籍人口(2008年) 市区274.5万,清 河区23万 城镇居民人均可支配收入15646 城镇居民人均消费力支出10642 社会消费品零售总额399.9亿 城市三产业结构15.2:48.3:36.5 项目所在区的主导产业 6大支柱产业基础 上,大力推动餐 饮、旅游、婚庆、 动漫、文化创意产 业 项目所在区在市区的级别 市内四区之一,淮 安行政中心所在区 ,项目所在为核心 区域东扩新区 结论: 选址城市、选址区域符合项目选 址条件 数据来源:淮安统计年鉴、统计公
2、报 区位 至市中心7 至行政中心7.6 至火车南站3 至万达5 市中心市中心 清河新区清河新区 宝龙意向地块 水渡口商务区水渡口商务区 万达广场 经经 济济 开开 发发 区区 城市规模:近期到2015年中心城区城市人 口150万人; 城市发展方向:中、远期城市跨京沪高速公 路向东发展,跨淮盐高速公路向南延伸。 七星公园七星公园 白鹭湖山庄白鹭湖山庄 古黄河湿地公园古黄河湿地公园 长荣大剧院长荣大剧院 清河美食城清河美食城 红星美凯龙红星美凯龙 区域现状 工工 业业 区区居居 住住 区区 旅旅 游游 区区 目前区域已落成大量生态文化配套设施,生态景观资源丰富,但 区域整体居住氛围淡薄,对于传统商
3、业发展不利,需要在定位时 考虑对区域外客户的吸引导入。 结论: 区域传统商业开发基础薄弱,需 要规划鲜明主题商业以吸引外部 客户导入 淮师附小淮师附小 汽车博览城汽车博览城 市一院分院市一院分院 奥特莱斯奥特莱斯 淮扬菜文化馆淮扬菜文化馆 教堂教堂 生生 态态 居居 住住 区区 宝龙意向地块 动漫园区(规划动漫园区(规划 ) 开元酒店开元酒店 红喜会馆红喜会馆 地块概况 地块位置 湖滨路以东、英才路以西,与广州 路、果林街、曦园街相交,南、北至 用地界线,由四块地组成 用地性质商业 用地面积113,333平方米,合170亩 建筑面积226,667平方米 商住比例100%商业用地 容积率不高于2
4、 绿化率待定 建筑密度待定 超市进驻意向待定 其它限制条件 酒店式公寓建筑面积不超过地上总建 筑面积的25%,商业部分建成后自行 经营和管理的建筑面积不低于总商业 建筑面积的50% 地块政府报价 单位地价:50万/亩 楼面地价:375元/平方米 总地价:8,500万元 数据来源:拓展部及投资协议书 结论: 地块形状较狭长,在建筑布局上 将产生较大限制 1218m1218m 100m100m 城市交通规划 结论: 地块临水渡口大道有效连通市区, 但广州路对地块商业割裂作用明显 资料来源:淮安城市规划局 淮安城市道路及交通 道路/轨轨道名 称 现现状 水渡口大道主干路,通车 广州路主干路,通车 飞
5、飞洲路主干路,通车 宁连连高速高速路,通车 地铁铁1号线线 规划中,最近站点 距地块2公里 地铁铁2号线线规划中 地铁铁3号线线 规划中,最近站点 距地块3公里 宝龙意向地块 M2M2 M1M1 M3M3 宁连高速宁连高速 水渡口大道水渡口大道( ( 通往市区通往市区) ) 广州路广州路 飞洲路飞洲路 万达广场万达广场 (乐购)(乐购) 清江商场清江商场 农工商超市农工商超市 奥特莱斯奥特莱斯 宜家家居宜家家居 大长江国际大长江国际 家居广场家居广场 博德五金建博德五金建 材家居广场材家居广场 卜蜂莲花卜蜂莲花 红星美凯龙红星美凯龙 浩源汽车浩源汽车 博览园博览园 魅力东方魅力东方 商业城商业
6、城 联盛国际广场联盛国际广场 ( (世纪联华世纪联华) ) 乐天玛特乐天玛特 宝龙意向地块 沃尔玛沃尔玛 金鹰国际金鹰国际 雨润大厦雨润大厦 苏宁大厦苏宁大厦 中央新亚中央新亚 华润苏果华润苏果 淮海路商淮海路商圈圈 乐天玛特乐天玛特 泓康兴旺角泓康兴旺角 东城富景东城富景 第一街第一街 城市商业概况 结论: 目前淮安市中高端商业集中在传统淮海路商圈, 围绕开发区打造的东部区域未来有多个项目上 市,本项目周边则聚集专业类市场为主的商业。 常客隆常客隆 家乐福家乐福/ /大润发大润发 城市商业概况-附表 各主要商业网点概况 综合体名称建筑 规模 开业与否 中央新亚 182010 万达广场7820
7、11 联盛国际广场11在建 雨润中央新天地52在建 苏宁大厦4在建 喜来登商业广场25未动工 百货名称建筑 规模 开业与否 金鹰国际 4.92008 清江商场 2.51982 商业街区名称建筑 规模 开业与否 泓康兴旺角16.9 魅力东方商业城17(商业3.8) 在建 东城富景第一街5.8 在建 数据来源:市场调研及政府资料 各主要商业网点概况 大型超市名称建筑 规模 开业与否 乐天马特(淮海东路店)2.57 2002 农工商超市 2003 易初莲花2.5 2004 乐天马特(解放东路店)2.1 2007 华润苏果1.4 2009 沃尔玛1.2 2009 常客隆2 2010 世纪联华(联盛店)
8、1.5 否 家乐福/大润发2.6 否 大型专业市场名称建筑 规模 开业与否 宜家家居2.5 2009 红星美凯龙20 2011 奥特莱斯3.6 今年9月 大长江国际家居广场15 在建 博德五金建材家居广场20 一期开业 城市酒店概况 星级酒店概况 酒店名称酒店级别 客房 规模 开业时 间 淮安迎宾馆四星2321956 淮安宾馆四星1861999 月季花园酒店四星1342001 金蝶苑宾馆四星/2006 鼎立国际大酒店准五3382009 国信大酒店准五2762010 白鹭湖庄园政府接待67/ 开元大酒店准五/2011 皇冠假日酒店五星300未开业 喜来登酒店五星/未开业 雨润大厦酒店五星/未开业
9、 数据来源:酒店网站及淮安旅游局 淮安迎宾馆淮安迎宾馆 结论: 淮安现有高星级酒店档次和规模均较 低,主要分布在开发区和清河区,未 来将有国际五星级酒店入驻。 白鹭湖庄园白鹭湖庄园 开元大酒店开元大酒店 国信大酒店国信大酒店 鼎立国际大酒店鼎立国际大酒店 金碟苑宾馆金碟苑宾馆 月季花园大酒店月季花园大酒店 淮安宾馆淮安宾馆 皇冠假日酒店皇冠假日酒店 喜来登酒店喜来登酒店 雨润大厦酒店雨润大厦酒店 3公里商圈人口 3 3公里公里 1.51.5公里公里 宝龙意向地块 1.5公里商圈人口 户籍人口0.5万 包含的街道办数量/列表1 白鹭湖街道办0.5 3.0公里商圈人口 户籍人口2.2 万 包含的街
10、道办数量/列表 (除1.5公里内已列街道) 2 水渡口街道办2.4(7.4平方公里) 钵池乡3.4(12平方公里) 结论: 选址项目商圈人口稀少,难以支撑 大规模的传统商业业态,需要考虑 吸引外部消费人口 万达广场万达广场 魅力东方商业城魅力东方商业城 宝龙意向地块 泓康兴旺角泓康兴旺角 东城富景第一街东城富景第一街 地块周边房价 丰惠广场丰惠广场 融侨华府融侨华府 茂华国际汇茂华国际汇 5公里范围内房价 项目名称建筑类型市调均价备注 万达广场 公寓580070年产权 商铺 16000- 25000 一带二 丰惠广场写字楼880015层价格 融侨华府住宅5500高层 茂华国际汇住宅5800最边
11、角位置 魅力东方商业街9000 一带二沿街 ,前三年包 租7%回报率 东城富景 商业街7300带5年租约 酒店公寓3200毛坯 泓康兴旺角商业街 13500一带二沿街 8500一带二内街 酒店公寓3700简装 结论: 选址项目房价符合选址标准 数据来源:市场调研 地块周边地价 结论: 选址项目地价符合选址标准 地块政府报价 单位地价:50万/亩 楼面地价:375元/平方米 总地价:8500万元 宝龙意向地块 万达地块万达地块 泓辉地块泓辉地块 融侨地块融侨地块 亿丰地块亿丰地块 浩源地块浩源地块 大长江地块大长江地块 博德地块博德地块 3 3公里公里 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 1
12、 12 2 3 3 1 12 2 明发地块明发地块 2 2 1 1 地块周边地价 5公里范围内成交地价 地块名称用地性质 面积 容积率 成交单价成交楼板价成交时间 博德地块1商业 60.17 2146 1,097 2010.11.2 博德地块2商业、居住 89.04 1.2100 1,247 2010.2.9 博德地块3商业 101.46 1.295 1,1832009.9.28 明发地块1商业 100.00 2.5169 1,013 2010.11.2 明发地块2住宅 77.02 31306492010.2.9 大长江地块商业 129.09 1.8130 1,085 2010.3.16 亿丰
13、地块1商业 90.33 1.8143 1,188 2010.3.16 亿丰地块2商业、居住 134.62 3171 8542009.12.08 弘辉地块商业、金融业、办公、居住 281.28 3266 1,331 2010.3.16 浩源地块商业 92.00 2137 1,026 2010.2.9 融侨地块 商业、居住 186.98 3.5222 954 2010.3.16 商业、居住 162.73 2.5193 1,156 商业、居住 146.49 3.5206 882 万达地块 商业金融、酒店、办公、居住 199.51 3.8 1101,6512007.11.6 居住 71.86 2.7
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- 2019 淮安 清河 项目 报告 28
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