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1、天津湾商业租金定位报告,1.天津商圈分级分析,主要商圈规划及分布,各商圈租金情况,2.天津主要业态分析,餐饮业租金分析,娱乐业租金分析,3.商业专业人士访谈,天 津 湾 商 业 定 位,4.天津湾商业租金定位,区域内商业租金定位,A2B3E区租金定位,天津商圈分级分析,主要商圈规划及分布,各商圈代表项目租金情况,根据天津市商业布局规划,到2010年,本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米。其中,商业中心布局为:和平路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心,商业用地面积超过220公顷,营业面积220万平方米以上,突出购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功能。 塘沽解放路商业
2、中心区为市级商业次中心,包括解放路商业中心群、海河外滩休闲公园、新洋特色市场群、泰达商业中心等四大功能区。 区级商业中心24处,重点服务区域人口的中高档大宗商品购买,依据便利交通,设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。居住区级商业中心50处,提供便民利民保证居民基本生活的商业设施,按照有关规定以700900平方米/千人配置网点。,天津商圈分级,天津商圈分级分析,1、市级核心商圈 此类商铺占据白金旺地,如滨江道和平路、小白楼、东马路周边。 优势:位置优越,人流充足。有关数据表明,这里的日人均流量达30万, 节假日更是高达100万。而此区域的商铺租金更是30元上下(地段不一样,取中间值)。此地段
3、商铺如地位准确,经营得当,租金收益可观。 劣势:单价高,投资额大。商家林立,竞争激烈,几乎无市场空白点可挖,对前期定位及后期管理都要求严格,稍有不甚,就有可能血本无归。 代表项目:万达、麦购、MINI购、通宝。 2、市内区域型商圈 此类商铺地处市内繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域,如 大沽南路、 老城厢、东站后广场及各区繁华地段。 优势:区域内缺少商业设施,商业前景较好。单价适中,投资额不高。如若规划得当,很有可能商圈升级,升值前景较好。 劣势:商圈的形成需要长时间积淀,市场培育需要过程,前期经营效果及租金收益可能较差。面对核心商圈的挤压,生存空间狭小。代表项目:嘉华、新澳、恒华、奥城、
4、老城厢,3、郊县核心商圈 此类商铺地处郊县繁华地段,如塘沽、大港、静海 优势:区域性核心商圈,人流有保障,商业定位空间较多,发展前景较好,单价较低,投资额不高。 劣势:绝对消费力较低,对商业设施的消化力不高,地域较远,管理不方便。 代表项目:塘沽金海岸、解放路一号工程。 4、社区型商业设施 此类商铺地处新兴小区的底商。 优势:消费人群固定,单价低,投资额小,适应业态较多,对后期管理的依存度较低,风险较小。 劣势:由于缺乏统一管理,商业升级的可能较小,升值前景较差,租金收益增长较慢。代表项目:格调、水木、翠景,市内区级商业中心明细,主要商圈规划及分布,各商圈代表项目租金情况,市级商业圈,和平区
5、南市 天地烩 整体面积:1万7 户型面积:144740 楼层:5层 1托2 内街 租金:有租有售,租均价约5元/平米.天,一层7元/平米.天,各层租金差约在70-80之间 物业费:未定 业态:餐饮 入住时间:07年10月,和平区 滨江道 欧乐 整体面积:4万6 单层面积:4300 楼层:9层(含地下1层) 租金:有租有售,租均价约10元/平米.天,一层20元/平米.天,各层租金差约在70-80之间。 物业费:未定 业态:餐饮为主,1、2层经营国际品牌 入住时间:07年12月,市内各区级商圈,天邦购乐园(商业街) 整体面积:10万 户型面积:200、400、600 楼层:地下1层,地上4层(地下
6、KTV、1层餐饮百货等、2、3层超市2万平米及百货、4层影院5000平米及餐饮)其中超市2万平米、影院5000平米共812厅 租金:1层均价6-7元/平米.天,4层44.5元/平米.天 物业费:15 车位:在商业外部,共1000余个 业态:餐饮、百货、超市、KTV、影院 入住时间:明年年初封顶,08年10月整体商业开业,麦收商业现状,麦收商业整体共3层6200平方米,3层自营;12层分割销售;经过三年销售率完成约60%。 1F: 共11个铺位,单铺面积约90-110平方米,销售均价25000万元/平方米,目前全部售罄,销售周期1年,当前仅有3家入住经营,租金约25-28万元/年;,2F: 共1
7、6个铺位,面积90-110平方米,销售均价约12000-15000元/平方米,目前销售85,还剩4套未售,销售周期约3年,目前仅2家入住经营,租金约10-15万元/年; 3F: 尚未出售及招商,南开区 方正山海天 整体面积:7000 户型面积:600、800、1000 楼层:3层(3层连体出租) 租金:3元 物业费:待定 业态:限制餐饮,只接受不动明火的餐饮 入住时间:现房,南开区 赢寰大厦 整体面积:1000 户型面积:600、800、1000 楼层:2层(1托2) 租金:只售不租,售价2.5万 物业费:4.5 业态:限制餐饮,只接受不动明火的餐饮 入住时间:08年3月,南开区 金恺津旺铺
8、整体面积:1万多 户型面积:500、1000及以上 楼层:2层(1托2) 租金:售3万,500平米以上租,租金7元 物业费:待定 业态:无限制 入住时间:07年10月,南开区 富力.星光大道 整体面积:1万8 户型面积:1185000(现只剩500、1000平米两套) 楼层:2层(有1托2,也有独立两层的) 租金:500平米以上可租,租金4.56.5 物业费:2.03 业态:限制餐饮,只接受不动明火的餐饮 入住时间:现房,天津主要业态分析,餐饮业租金分析,娱乐业租金分析,天津餐饮业各业态的租金情况,中餐因为内涵丰富,租金的分布区间也比较均匀。 其中与租金相关联的各类因素主要包括餐馆所在的地段、
9、使用面积的大小、所在的楼层等,当前天津餐饮的主要租金集中在1-2元之间,有部分品牌餐饮租金在2-4元之间。,中餐,西餐,西餐由于本身档次和利润点较高,所以知名的西餐餐饮租金也相对的较高。同时也有一部分较为低档的西餐业态存在,西餐主要租金集中在4元/平米以上,市级地段租金可达到7-10元/平米。,中西快餐,快餐性质的业态因为要考虑全天的人流量,所以在选址的时候大多集中于繁华的商业区,所以导致租金水平也较高,一般品牌租金集中在2-4元/平方米,世界品牌租金集中在4-7元/平方米。,日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高的,这其中日式料理的档次又要高于韩式料理的。4元以上的比例在25以上。,日韩
10、料理,天津主要餐饮集中区域分析,食品街 定位: 天津特色食品,同时面向周边地区的旅游餐饮消费群体。 面积及结构: 整体三层(二、三层联体)一层以天津特色小吃为主,单体 面积在200 平米左右;二、三层是中型餐饮(以中餐为主)单位面积1000平米以上下。 经营方式: 大面积租赁,租期大部分在510年,新近商家租金月付(外街租金在23元/平米*天,内街一层23元/平米*天,二三层联体在2元上下) 分析: 餐饮街现状主要是经营老化,忽略天津自有市场过去食品街的消 费结构是8:2,外地游客占80%,本地游客占20%今后希望能够用1年到2年的时间,使消费族群的比例能够达到5:5。,水上北路 定位: 形成
11、之初是因日、韩外籍及高收入人群主要居住地,有较固定的中高档消费客群,同时又有南开区政府招商办的支持,加之原有模式及特点,就形成了今天这样的规模,以川粤、韩式烧烤、料理等为主体的中高档餐饮。(人均消费: 100-200元) 面积: 体量面积基本在中等8001500平米左右,建筑结构形式上是独体,基本三层四层,现在由于整体经营较好商家希望增大营业面积. 经营方式: 租赁期在510年(租金3元/平米*天) 分析: 水上北路借用地理优势和成熟的人文环境,吸引了中高档消费群体在天津树立了较高档的餐饮市场认知度,南开区也因此对该地区加大了重视力度。,永安道 定 位: 因形成之处罗马花园、浦江花园、万顺等中
12、高档居住及商务区的汇集使得永安道以中档餐饮为主,同时上海菜、温州菜也是这地区的特色, 面 积: 建面在 10002000平米,整体环境以三层为主。 经营方式: 商家基本以租赁方式进驻,但是有部分商家经营多年较好希望 在同区域内购买。投资基本在11.2万元。 租 金: 23元/平米*天,泰达城 位于三岔河口,计划总投资70亿元,规划总建筑面积150万平方米,其中公建40万平方米,住宅110万平方米。具体项目包括:泰达易买得超市、5A写字楼、酒吧街、五星级饭店、酒店式公寓、大型室内餐饮娱乐城(计划均价13000元左右)、旅游交通中心、休闲特色商业、体育健身中心等。 空港物流 由于目前尚无具体规划,
13、其未来餐饮业态的规划总量无从判别。 老城厢 天津老城厢改造规划用地80公顷,规划总建筑面积为225万平方米,其中住宅总建筑面积128.9万平方米,公建总面积96.1万平方米,计划用5年时间开发完成。改造后的老城厢将成为一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观为一体的城市综合体。,其他区域,餐饮业租金分析,娱乐业租金分析,天津娱乐业各业态的租金情况,康体健身 建筑要求: 面积需求:800-4000平米 楼层:对楼层要求不高,一般选择2层3层,地下室也可以 柱距:8米左右,跳操室柱子尽可能减少 层高:没有硬性要求,净高4米为宜 配套:高档健身房一般配有淋浴、桑拿设施 建筑形式:多为
14、2或3层复式,分为器械区、有养区、美容区、淋浴区等功能区 进驻方式: 租赁(租金:1-2元,租期:10年左右) 合作(大型的健身中心获取建筑物,利用合作的方式比较多,将房屋租金以合作分成的方式体现,并风险公担),(2)娱乐行业特点 投资门槛较低,经营利润高,投资回收期短 进驻方式: 租赁、输出管理(购买建筑经营的几乎没有) 租金: 繁华区的租金通常为34元/天平米 非繁华区的租金通常为1.52.5元/ 天平米 租期:一般在5年左右,(二)娱乐业态,B、KTV行业 建筑及配套要求(以市场主流大型KTV为例) 面积区间:小型 5001500平米; 一二十个包厢; 中型 15004000平米; 五六
15、十个包厢; 大型 4000平米以上; 一百个包厢左右; 包厢面积区间为:820平米/单间 楼 层:无过多的要求,高楼层也可(租金低) 层 高:没有硬性要求, 通常为3.03.5米挑高 配 套:需要有餐饮的设备 KTV的进驻方式 基本为租赁(租金通常在11.5元/平米;租期一般为1520年),(二)娱乐业态,C、酒吧 建筑及配套要求(目前天津市场主流为中小型酒吧): 酒吧明显的建筑需求为共享空间的设置,部分要求具备餐饮条件,其他则无过多要求限制。 面积区间:小型 100200平米,中型 200400平米,大型 600平米以上。 进驻方式: 酒吧的进驻方式以租赁为主,个别关注房屋及地址升值潜力的经
16、营者会选择购买。 租金视地点而定:繁华区的租金通常为34元/天平米,非繁华区的租金通常为1.52.5元/天平米。,(二)娱乐业态,D、咖啡厅及茶社 建筑及配套要求: 茶社小型 100200平米,大型 200700平米,单间(815平米/间,每个营业点有812套单间不等)。 咖啡厅小型 100400平米,大型500平米以上,无单间 。 楼层:楼层要求在首层或联体二层 层高:没有硬性要求, 通常为3.54.5米挑高 配套:咖啡厅需要有餐饮的设备、差艺则无明确要求 进驻方式: 茶艺与咖啡店的进驻方式有租赁(繁华区的租金通常为33.5元/天平米,非繁华区的租金通常为1.52.5元/天平米,租期通常为5
17、年左右),购买建筑自营两种。,商业专业人士访谈,一、访谈目的 主要针对天津湾商业定位中设计的主要业态,访谈、拜访主要大客户,验证定位,了解业内租金情况,同时积累意向客户 二、访谈范围 业态范围:商业定位中涉及到的主力商业业态,包括餐饮、健身、美容美体、KTV、经济型酒店等 商家选择范围:天津本市、北京、上海等商业发达城市,经营方式以连锁、加盟为主,在天津没有店面或有扩张可能的大中型商户 三、访谈手段 主要以电话访谈为主,之后对有意向客户进行约见拜访,进一步洽谈,各业态访谈结果分析,一、经济型酒店 访谈商家:锦江之星、天津友谊之家 租金承受: 通常在1-1.5元/平米 租期:一般为15-20年
18、二、影院、影城 访谈商家:星美影院发展有限公司、北京新影联影业有限责任公司、北京东都影城 租金承受: 通常在1-1.5元/平米 租期:一般为15-20年 三、KTV类意向客户分析 访谈商家:米乐星KTV 可承受租金:1.5元/平米 租期:一般为15-20年,各业态访谈结果分析,四、餐饮类 访谈商家:好伦哥、炼瓦家餐饮集团、亚马逊烤肉 可承受租金:5、6元以下,但要看具体的商业氛围 租期:一般为5-10年 五、健身类 访谈商家:宝力豪健身中心 租金:1-1.5元左右,最高不能超过3元,视环境而定 租期:通常为8-10年 六、大型超市 访谈商家:麦德龙 租金:13元 租期:最少10年以上,一般为1
19、5年以上,天津湾商业租金定位,区域内商业租金定位,A2B3E区租金定位,业态种类及数量 二手房3家 :宇轩不动产、广厦房产、爱屋及屋 餐饮8家 小超市3家,包括1家华润万家便利店 美容美发4家 副食蔬菜4家 婚庆2家 其他(均1家):布店、五金、书画、寿衣、厨具、音像、成人保健、洗车汽修、兽医、双星专卖、足疗、烟酒、网吧、永亨药店、工行、联通、移动、海尔服务中心、联想服务中心,南北大街:土城小围堤道,南北大街商业明细,业态种类及数量 海景公寓底商(各一家):餐饮、烟酒、美发、儿童服饰、面包、鲜花、金一堂药店、化妆洗涤用品店、克丽缇娜美体 商业环境:店面较整齐档次中等,租金在80100元/平米.
20、月之间。商家反映经营状况不佳。 海景公寓对街:汽维3家、餐饮3家、五金建材4家、洗衣2家 商业环境:店面较小在20-50平米左右,汽维面积最大在100平米左右,租金2-3元/平米.月,档次低,经营状况不好,南北大街:小围堤道围堤道,区域内商业租金定位,A2B3E区租金定位,A2租金定位,A2租金定位,A2租金影响因素,A2商业定位及主要业态,A2租金确定,正面影响因素 1、A2距离海河较近,景观资源得天独厚; 2、A2靠近A1购物中心,共享繁华商业氛围; 3、A2近邻台儿庄路,交通便利的同时,昭示性较强,位置明显; 4、A2为旧厂房改造,层高较高,可以根据不同业态灵活分割。,1、车位限制 现A
21、2整体可提供80个停车位,远不能支持其3万平米商业的需求;,2、建筑内部结构限制 建筑原有基础结构对于日后的设计施工造成一定困难,对于功能区的分割,必须建立在原有结构之上; 3、工期影响 A2改造工期将近1-1.5年,不能满足部分商户尽早进驻的要求;,负面影响因素,以娱乐休闲为核心功能,与A1的购物中心一同构成城市中心购物、娱乐休闲的综合体,吸引客流、留住客流。,A2商业定位,A2业态定位假设,假设一:以海洋馆配合的休闲娱乐中心 海洋馆、餐饮、健身康体、KTV、经济型酒店 假设二:以影视城、超市为中心的休闲娱乐中心 餐饮、大型超市、健身康体、KTV、经济型酒店 假设三:以超市、主题品牌店为中心
22、的休闲娱乐中心 大型超市、主题店、健身康体、KTV、经济型酒店,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合A2自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设一中各种业态的租金范围,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合A2自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设二中各种业态的租金范围,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合A2自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设三中各种业态的租金范围,租金确定,根据各业态的楼层分布
23、确定各业态租金,B3租金定位,B3租金定位,B3租金影响因素,B3商业定位及主要业态,B3租金确定,1、天津湾区域内5万人的原有社区较为成熟,但生活类配套不完善,为项目的定位提供了充分的条件。,B3商业周边社区成熟,基础需求旺盛,2、30万平米新型高档住宅,70万平米商务办公区域,其区域常住人口将不断增加,未来区域内常驻及流动人,最大将达到约10万,商业需求量激增。,正面影响因素,交通不便利 周边虽有地铁以及48、47、867、912、685等多条公交路线,但均距项目所在地较远,严重阻碍人群流动路线 项目距最近公交车站步行约15-20分钟 项目距土城地铁站步行约20-30分钟 内部交通不便,C
24、、D地块距项目较远,公交车站,公交车站,地铁,负面影响因素,规划限制条件,临街一层各商铺没有独立出入口,仅有东、西、南、北4个主要出入口; 商业为内接商业,局部北侧2层、南侧3层; 商业停车位较少,地上地下共约200个;,商业出入口,地上停车,地下停车,南北大街商业氛围不成熟,沿街底商,海景公寓底商,美好里底商,新城小区底商,B3商业,A区商业,C/D区商业,E区商业,商业环境:店面较小在20-50平米左右,最大面积在100平米左右,租金2-3元/平米.月,档次低,经营状况不好。,B3商业定位,在满足社区及周边居民需求基础上,以主题商业进行组合,辐射影响周边,吸引部分目的性消费,B3业态定位假
25、设,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合B3自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设中各种业态的租金范围,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,E区租金定位,E区租金定位,E区租金影响因素,E区商业定位及主要业态,E区租金确定,E地块为城市公园,紧邻海河,集优越的景观资源与休闲功能于一身,为商业提供了足够的吸引力,扩大了商业辐射区域; 区域间商业易做到相互呼应,形成联动,做到层次递进有利于项目整体的提升; 周边中高档住宅、公寓、酒店和写字楼的崛起,为项目提供了高品位终端消费客户群;,正面影响因素,1、E区相比其他商业,地块较为独立,人流可达性较差; 2、E地块作为城市公园,需要承担部分市政功能,来此休闲 的人群档次参次不其; 3、E地块昭示性不强,无法保证对过往人群的足够吸引。,负面影响因素,滨水高档酒吧街、游艇俱乐部、以高品质商业业态吸引高品质消费人群,提升商业氛围,E区商业定位,E区业态定位假设,市场租金范围,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合E区自身商业条件、定位以及涉及业态的租金情况, E区租金应略高于市场平均租金,给出假设中业态的租金范围为:7-8元,租金确定,THE END Thanks,我们携手缔造辉煌,THE END THANKS,
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