2019年天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案.ppt
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1、2009年8月,谨呈:天津国泰恒生实业发展有限公司,铜锣湾项目 产品营销策略深化提案,一、 项目目标确立,二、 酒店公寓优化调整,四、 营销推广概念,三、 商业调整建议,项目提案结构,开发商目标以及达观对目标理解在控制风险的基础上保证快速回现,兼顾利润最大化,项目目标:在低风险的前提下保证回现速度,同时兼顾利润最大化。 企业层面 项目承担的使命:项目是国泰恒生在天津资本运作的战略之一,将为企业持续性发展提供资金支持。 项目限制条件 项目目前为现楼,前身为五星级酒店设计, 项目转化酒店式公寓需解决建筑改造及销售条件的问题 前期整体沉淀资金22亿元,达观对开发商目标的理解,低风险,快速现金流 利润
2、最大化,项目首期沉淀大量资金 强化企业品牌,开发商基本目标,项目的目标是:基于市场现实,首先在化解前期风险后,实现稳定合理的快速现金流,然后是规避风险之后的高利润实现,开发商目标解析,1、如何实现合理化的公寓分割,对应市场需求? 2、如何提升酒店式公寓产品的整体价值? 1)完善的商业配套提高酒店式公寓形象标准 2)高标准的物业管理服务提升公寓的服务档次 3)高标准的酒店式公寓装修 3、如何实现商业价值最大化? A、融合地域商圈氛围,合理业态功能定位。 符合城市商业地铁上盖商业功能模式的综合价值 B、商业产品分割实现销售利润最大化。 4、如何产品包装与推广让市场认同,最终实现产品价值?,达观对本
3、案营销核心问题的思考:,酒店位于铜锣湾商业广场B区东马路一侧,处于天津市中心腹地-老城厢东南角,属于和平区、南开区、红桥区、河北区的交汇处。 项目总建筑面积220133平方米。其中包括A区远东百货,B区五星级酒店皇冠假日酒店以及C、D、E区综合性大型城市购物中心。 主楼建筑总高25层。总建筑面积合计71050平方米。 1至8层为酒店配套服务部分,其中设有室内游泳健身、商务会议、餐饮娱乐等空间。 9至25层为酒店客房部分,面积范围由40至100余平方米。,项目概况,一、 项目目标确立,二、 酒店公寓优化调整,四、 营销推广概念,三、 商业调整建议,项目提案结构,酒店式公寓优化调整,公寓产品分割要
4、点,一 保持主体外檐形象,二 优化内部结构空间,三 提高房间家居功能,四 增加销售面积比重,修改楼层: 9、10、11、13、14、16、17、19、20、22层,酒店式公寓部分,主要分割为约50平米小户型,系本案回现型产品,总价低,利于投资客户及自用客户购买。如客户需求多室,可购买相邻的两套或多套进行合并。,新风机房,修改楼层: 12、15、18、21层,酒店式公寓部分,景观功能阳台,景观功能阳台,修改楼层: 23层,酒店式公寓部分,主要分割为90平米左右中户型,一室一厅,增加生活居家功能。系本案中端提升产品,满足客户对户型全功能需求。,修改楼层: 24层,酒店式公寓部分,管道井,管道井,修
5、改楼层: 25层,酒店式公寓部分,主要分割为150平米左右大户型,二室一厅或三室二厅,系本案高端形象产品,满足高端客户追求生活品质或多口居住者需求。,管道井,管道井,公寓产品分解,项目主力产品主要集中在4570平米之间,风险降低,力求快速去化,大户型产品较少仅为项目整体比例的3,主要为提升项目品质,树立项目价值标杆的作用。,酒店式公寓优化调整,市场现状 公共部位 室内部位,酒店式公寓优化调整,公寓装修建议,天津酒店式公寓典型项目,酒店式公寓优化调整,高端市场,中端市场,天津酒店公寓精装市场,酒店式公寓优化调整,首层门厅:地面:优质大理石/花岗石 墙面:优质大理石/花岗石/局部装饰 天花:立邦或
6、多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰 电梯门套:优质大理石/花岗石雕刻造型 电梯门:金色镜面不锈钢腐蚀图案 电气:有线电视系统:各厅室预留有线电视接口 电话系统:每户一条电话线、90平米以上2条电话线 信息网络系统:提供宽带平台社区局域网,公共部位,酒店式公寓优化调整,酒店式公寓优化调整,公共部位,供电系统:每户采用独立电表,不少于10(40)A,大户型(复式)20 (80)A 保安系统:可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一卡通系统/背 景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统 火灾自动报警系统:设烟感、疏散广播等 空调:中央空调(VRV系统)制冷及采暖,其余均为预留空
7、调机位 燃气:电磁炉 给水:室内卡式水表计量(分为中水/生活用水及直接饮水) 生活热水:市政24小时热水供应,室内热水管暗埋,卡式水表计量,入户门: 高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具 内门: 雅白色古典造型实木复合门配高级锁具 厅、房、走道、卧室及封闭阳台 1、地面 多层实木复合地板,配雅白色古典造型踢脚线 2、墙面 进口高级环保壁纸 3、顶面 雅白色高级乳胶漆,配高级石膏顶角线,雅白色高级乳胶漆罩面,酒店式公寓优化调整,室内部位,灯具、排风扇及开关、电气面板 1、筒灯 厨房及卫生间配雷士高级筒灯(不含主灯) 2、换气扇(艾美特高级换气扇) 3、开关、电气面板(德国西门子经典系列),酒店
8、式公寓优化调整,室内部位,橱柜: 古典白造型门板配高级五金件,象牙白人造石台面 美国摩恩水槽及龙头,意大利华伦帝烟机、电磁炉、烤箱,酒店式公寓优化调整,室内部位,洗手间: 1、地面 高级地砖 2、墙面 高级墙砖 3、吊顶 防水石膏板吊顶,白色高级乳胶漆罩面 4、洁具及配件卫生洁具、龙头及花洒 科勒白色古典系列脸盆及座便,配同品牌高级龙头及花洒 5、淋浴屏风:玻璃淋浴屏风配高级五金件 6、配件:毛巾杆、浴巾杆、银镜、手纸架 7、浴霸:高级浴霸,拎包入住,考虑到拎包入住,极大方便相关客群需求,也体现项目品质和竞争力,我们建议在精装修基础上添加相关家电和家具物品,方案1 精装修: 2000元/平米
9、方案2 拎包入住:3000元/平米,酒店式公寓优化调整,公寓装修建议,服务圈定 特色内容 室内部分,酒店式公寓优化调整,物业管理服务建议,物业管理服务建议,高端的物业服务,可以帮助物业提升内在品质与形象,增加项目的附加值,吸引销售阶段的客户。且对物业交房后的保值与升值提供保证。,酒店式公寓优化调整,针对本案物业公司要达到目标,标准一:人性化 标准二:星级标准 标准三:定制服务 标准四:齐全服务,酒店式公寓特色服务内容,室内清洁服务;物业租赁服务; 叫醒服务;商务服务;订、送报服务; 代找佣工服务;室内设施、设备维修,室内绿化养护服务; 订票服务;购物服务;会所服务; 观光旅游指导服务;行李服务
10、;留言服务; 饮用水送水服务;送餐服务;鲜花送递/室内植物摆放; 订、洗、泊车服务;洗衣、缝纫、擦鞋服务; 搬迁服务;门卫应接服务; 为残废人提供特殊服务;照顾儿童服务; 服务中心提供宣传品服务;,酒店式公寓优化调整,物业管理服务公司建议,1、第一太平戴维斯 2、雅诗阁酒店管理,具备酒店和商业两方面的物业管理经验,世界之名管理团队运营,增强项目核心竞争力。,酒店式公寓优化调整,一、 项目目标确立,二、 酒店公寓优化调整,四、 营销推广概念,三、 商业调整建议,项目提案结构,商业基本情况,商业调整建议,1、借地铁人流和本区域高端消费群等优势, 使本项目成为本区域消费者的首选购物目的地。 2、引进
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