2019年如何衡量地产开发项目的投资价值(42页).ppt
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1、玖玖软建,如何衡量地产开发项目的 投资价值,北京玖玖软建信息技术有限责任公司 2005-2-6,玖玖软建,一、获得房地产投资项目的途径,1、一级市场:招、拍、挂 2、收购项目公司:股权转让 3、银行拍卖:烂尾楼盘,玖玖软建,二、一级土地开发商的市场地位,整体定位,理念 区域策略 规划,二级转让,规划条件 市政配套 政府监管,控制机制,设定规则 转让模式 成本体系,玖玖软建,三、对二级开发商的选择,1、实力; 2、业绩; 3、品牌+诚信; 4、专业化程度;,玖玖软建,四、北京一级土地开发的发展,西西工程 上地开发区 亦庄开发区 望京新城 万柳地区 天竺开发区 顺义新城,范例:,玖玖软建,五、二级
2、发展商的衡量标准,1、整体评价:品牌形象、升值潜力; 2、准入机制:公平、公正; 3、衡量标准:周边地价法、假设开发法; 4、追求目标:利润最大化,玖玖软建,六、房地产投资项目的选择过程,前景预测,市场调研 前景分析 灰色系统预测,市场调研报告 项目定位 项目方案的初步优选,可研计算,静态经济测算 动态经济测算 盈亏平衡及敏感性分析,成本估算表 投资计划表 销售计划表 现金流量表 资金平衡分析表 盈亏平衡表 敏感性分析表 效益分析表,投资决策,风险性计算分析 不确定型计算分析,经营风险衡量 财务风险衡量 乐观法决策 悲观法决策 后悔值决策,玖玖软建,七、地产投资项目评价的步骤,投资机会研究,在
3、一个确定的区域,以自然资源和市场预测为基础,选择投资项目,寻找最有利的投资机会。,初步可行性研究,对目标项目进行详细深入的技术经济分析论证,为项目决策提供技术、经济、商业和社会方面的评价依据。,详细可行性研究,根据收集的基础资料和基础数据,建立几种可供选择的技术方案和建设方案。,玖玖软建,八、房地产投资价值的论证,1、必要性:项目成立或者存在的依据; 2、可能性:技术方案的研究和选择; 3、合理性:经济效益的评价与分析。,玖玖软建,九、地产项目投资价值计算的数学模型,灰色系统预测 按照房地产投资的固有特性,以对投资本金的安全性、流动性、现期收入、远期收入、通货膨胀的防护等影响的显著程度,根据先
4、进的灰色系统理论建立灰关联序模型,通过对关联度的计算实现房地产开发项目的前景预测和方案优选。 可行性研究分析 根据国家政策法规精确测算投资规模,包括土地出让金、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共设施费、不可预见费等等,同时通过资金来源和资金运用分析,完成总投资、自有资金等的现金流量分析、财务平衡分析,评价项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期以及进行盈亏平衡分析、敏感性分析。 投资决策计算 通过对期望收益、标准离差率的计算,对项目实现经营风险、财务风险的评价;以乐观法、悲观法、后悔法、机会均等法对项目进行不确定型分析,以最为科学、客观的方法和程序实现最为理性化的决策。,玖玖软建,9
5、.1 灰色系统预测的计算,一. 数据指标: 土地面积: 土地位置: 规划条件: 市政条件: 开发内容: 投资环境: 投资周期: 项目前途: 市场前景: 上述九大指标既相互联系,又相互矛盾。往往土地面积越大,其投资本金安全性越大,远期收入越高,但其投资周期越长,对资金的流动性、对通货膨胀的防护能力越差,反之亦然。,玖玖软建,9.1 灰色系统预测的计算,二. 计算公式: 参考数列: X0=X0(1),X0(2),X0(3)X0(K)X0(N) 比较数列: X1=X1(1),X1(2),X1(3)X1(K)X1(N) X2=X0(1),X2(2),X2(3)X2(K)X2(N) Xi=Xi(1),X
6、i(2),Xi(3)Xi(K)Xi(N) Xn=Xn(1),Xn(2),Xn(3)Xn(K)Xn(N) min+ max i(k)=- i(k)+ max,玖玖软建,9.1 灰色系统预测的计算,三. 无量纲化标准和规一化要求: 土地面积:20万平米以上为5;10-20万平米为4;5-10万平米未;2-3万平米为2; 土地位置:三环以内为5;三环-四环为4;四环-外一环为3;外一环以外为2; 规划条件(限高):60米以上为5;45-60米为4;18-45米为3; 市政条件:水暖电气管线配套齐全为5;其余顺延; 开发内容:别墅为5;商业为4;写字楼为3;普通住宅为2; 投资环境:外资为5;购地自建
7、为4;合作分成为3;共同管理为2; 投资周期:按具体开发周期年度表明; 项目前途:繁华地带为5;开发区为4;未来发展方向为3;未知为2; 市场前景:已有客户为5;定有客户为4;未知为3;,玖玖软建,9.1 灰色系统预测的计算,四. 评价标准: 项目预测优选次序以关联度的计算数值为依据,关联度的值越大,项目前景越好,反之亦然。,玖玖软建,9.2 可行性研究分析的计算,A. 项目基础数据表 H. 资金来源与运用表 O. 财务平衡表 B. 系数基础数据表 I. 回收资金估算表 P. 外汇平衡表 C. 经济技术指标表 J. 现金流量表(总投资) Q. 财务现金流量分析表 D. 物料供应表 K. 现金流
8、量表(自有资金) R. 盈亏平衡表 E. 投资估算表 L. 现金流量表(甲方投资) S. 敏感性分析表 F. 投资计划表 M. 现金流量表(乙方投资) T. 效益估算表 G. 销售计划与预测表 N. 偿还贷款还本付息结算表,玖玖软建,9.2 可行性研究分析的计算,A. 项目基础数据表 总占地面积 * 总建筑面积 * 建筑基础面积 * 总住宅面积 * 总居住用地面积 * 总住宅占地面积 * 高层住宅面积 * 公建面积 * 其中配套商业面积 * 红线内基础设施 自来水管长 * 雨水管长 * 污水管长 * 煤气管长 * 热力管长 * 供电管长 * 电信管长 * 道路面积 * 绿化面积 * 红线外基础
9、设施 自来水管长 * 雨水管长 * 污水管长 * 煤气管长 * 热力管长 * 供电管长 * 电信管长 * 道路面积 * 绿化面积 * 土地出让金 * 拆迁补偿费 * 建设周期 * 多层住宅售价 * 高层住宅售价 * 公建售价 * 多层可售比例 * 高层可售比例 * 公建可售比例 * 甲方投资比例 * 甲方分成比例 *,玖玖软建,9.2 可行性研究分析的计算,B. 系数基础数据表 贷款利率 * 土地增值税率 * 速算扣除率 * 第一年售出率 * 第二年售出率 * 第三年售出率 * 第四年售出率 * 当年售款实收率 * 经营成本率 * 折现系数 * 多层住宅造价 * 高层住宅造价 * 公建造价 *
10、 自来水管线造价 * 雨水管线造价 * 污水管线造价 * 煤气管线造价 * 热力管线造价 * 供电管线造价 * 电信管线造价 * 道路造价 * 绿化造价 * 环卫造价 * 照明造价 * 变配电造价 * 供暖设施每吨供热 * 供暖设施每吨造价 * 集资维护款 * 住宅每平米 * 公建每平米 * 每电贴费 * 管理费率 * 基础设施单价 * 市政配套单价 * 两税一费率 * 不可预见费率 * 每户平均面积 * 每户平均人口 * 勘察设计费率 * 规划可研费率 * 临时平整费率 * 招投标费率 * 预算审查费率 * 工程监理费率 * 竣工图费率 * 建材发展基金 * 所得税率 * 福利基金费率 *
11、外汇收入率 * 敏感系数 * 钢材单耗 * 水泥单耗 * 木材单耗 * 用电单耗 * 煤气单耗 * 自来水单耗 * 供热单耗 *,玖玖软建,9.2 可行性研究分析的计算,C. 经济技术指标表 项目 单位 数量 一.总占地面积 万平方米 * .建筑基础面积 万平方米 * .住宅用地面积 万平方米 * .绿化用地 万平方米 * 二.总建筑面积 万平方米 * .总住宅面积 万平方米 * (高层住宅) 万平方米 * .公建面积 万平方米 * (配套商业) 万平方米 * 三.建筑密度 * 四.容积率 * 五.居住建筑面积密度 * 六.居住建筑密度 * 七.居住总户数 户 * 八.每户平均面积 平方米 *
12、 九.居住人口总数 人 * 十.居住人口净密度 人公顷 * 十一.居住人口毛密度 人公顷 * 十二.高层住宅比例 % * 十三.绿化覆盖率 % * 十四.人均绿地 平方米 * 十五.公建比例 % * 十六.配套商业面积比例 % *,玖玖软建,9.2 可行性研究分析的计算,D. 物料供应表 项目 单位 数量 每建筑平米数量 .钢材 吨 * * .水泥 吨 * * .木材 立方米 * * .用电量 千瓦日 * * .用煤气量 立方米日 * * .用自来水量 吨日 * * .供热量 千焦耳日 * *,玖玖软建,9.2 可行性研究分析的计算,E. 投资估算表 项目 总投资(万元) 面积或延长万米 单方
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