2019年宁波溪口高尔夫球场项目定位策略121p.ppt
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1、溪口高尔夫球场项目 定位策略,CHINASTAR华星 2010年8月,序,绵延剡溪数百里,九曲回绕 一脉横贯溪口东西两地 我们处在上风上水的一段水道 注定本案将是一次代言 新一代山水度假胜地的加冕之旅,我们的目标,树长三角休闲度假地产新标杆,我们的挑战,1、如何整合资源构建项目的价值平台? 2、如何从长三角竞争格局中脱颖而出? 3、如何发挥项目优势打造核心竞争力?,报告框架,项目价值 竞争格局 客群分析 项目定位,项目价值,探寻项目的价值所在。,城市发展,长三角世界级城市群战略规划,宁波城市能级再提升,全面跻身一线城市指日可待。,城市经济,雄厚的经济基础,强劲的购买能力,典型的藏富于民,完全具
2、备高端休闲性消费的实力。,自然资源,依山傍水,5A级景区,09年接待游客800余万,特有的自然山水造就,宁波的后花园,长三角城市群的绿肺 。,文化底蕴,蒋氏故居,民国文化,既承载了曾经的风云故事,又肩负着未来两岸文化交流的重要使命。,规模气势,3765亩大气规划,1100亩住宅用地,大手笔挥毫长三角新一代的休闲度假地产新篇章。,造城的规模用地,配套资源,1,2,3,4,5,6,高尔夫球场,高尔夫会所,精品酒店,山地公园,银凤山庄,社区会所,1,2,3,4,5,6,名流配套一应俱全,充分满足高端人士的生活需求。,银泰品牌,北京银泰中心,浙江银泰百货,东钱湖柏悦别墅,不仅是国际商业巨子,在高端休闲
3、地产开发中同样将拥有强大的号召力。,项目价值总结,项目完全有条件成为 “辐射长三角的休闲胜地”,城市、经济、资源、文脉、配套、规模、品牌,项目的高度让我们立足于长三角之上,同时 也必将面临来自长三角对手的竞争。那么,就让我们俯视项目所面临的竞争格局。,竞争格局,从竞争格局中寻找项目的突破口。,长三角景观资源型度假产品的竞争,项目面临的双重竞争:,竞争一,竞争二,宁波城市资源型产品的竞争,长三角景观资源型度假产品的竞争,千岛湖度假区 景观强势,但土地资源有限,后劲不足,舟山滨海度假区 无序化开发且屡受挫败,信心及形象难以修复,奉化莼湖度假区 板块处于未开发阶段,九龙湖度假区 新近形成的板块,资源
4、有限,孤掌难鸣,长三角景观资源型度假产品竞争格局,长三角旅游度假地产虽发展迅速,但各个板块的发展水平参差不齐,同质化严重,缺乏具有领军性的标杆项目!,太湖度假区 规模较大,但污染严重,治理困难,与高端住区不符,松兰山滨海度假区 山海景观,品牌开发商运营,后势可待,案例剖析 东海岸一号,浙江省首批重点湿地保护区,自然景观优越,1600亩商务配套,典型的低密度大型滨海复合地产。,核心配套: 拥有海景高尔夫、国际游艇会、海钓俱乐部、半山温泉会馆、深海泥SPA、私家沙滩、五星级度假酒店。 不足点: 规模小,交通不便,案例剖析 东海岸一号,产品特点: 独栋大别墅带有户外游泳池; 每栋带有独立的花园; 独
5、栋别墅多露台设计,附送面积多。,案例剖析 千岛湖滨江度假酒店别墅,全精装别墅,“一山、半岛、三面环水”,自然环境优美,有五星级酒店。,核心资源: 千岛湖唯一坐北朝南背山面水优质地块 澳大利亚柏涛、美国WATG、贝尔高林、HBA洛杉矶所等国际顶级设计团队 全成品精装别墅 不足点: 配套缺乏,案例剖析 千岛湖滨江度假酒店别墅,产品特点: 每栋占地1亩; 带有独立花园; 主卧带露台。,案例剖析 开元九龙湖畔,拥有山、湖资源,配备五星级度假酒店、社区商业中心、山顶及平地双会所、2000亩天然山林休闲公园。,核心资源: 山湖自然景观优越 规模较大 五星级酒店、会所配套 休闲公园 不足点: 没有核心资源,
6、案例剖析 开元九龙湖畔,产品特点: 每栋带有13亩的独立花园; 配备3070的户外游泳池; 多露台设计,附送面积大; 部分户型预留电梯井。,案例剖析 奉化阳光海湾,依托莼湖海湾的生态、景观优势,构建以休闲度假、康体养生和运动体验为主要功能的高端休闲度假区。,核心资源: 滨海自然资源 规模庞大 配套丰富 规划先进 动态: 建设中,还未开始运营,案例剖析 白沙湾玫瑰园,象山首个滨海度假别墅项目,其凭借绿城的品牌拥有大量关系客户。,核心资源: 山海湖自然景观丰富 五星级酒店、会所配套 绿城品牌 不足点: 缺乏可持续开发的推动力,案例剖析 白沙湾玫瑰园,产品特点: 纯正法式风格; 每栋占地1亩半; 每
7、栋带有户外游泳池、烧烤台、精装修庭院等; 主卧带大露台,但一期看不到海景,竞争分析,本案在规模上优势明显,品牌、资源、配套、文化等各方面极具特色,有条件打造成为度假物业的标杆。,宁波城市资源型产品的竞争,40年产权商务独栋,半岛临湖,有文化、教育论坛、办公等资源配套,华茂项目,柏悦项目,东临湖,地块内部有河流,东面正对小普陀风景区,风水极好;有会议中心等高端配套,面山背水,类独栋双拼产品,旅游项目,位于山坳中,25栋别墅,不直接临湖,有旅游配套,仅一个产权,卡纳湖谷后期,南苑项目,宁波城市资源型产品竞争格局,中海茶亭项目,背山面湖,类独栋产品,中海顶尖别墅产品,宁波城市资源型产品竞争梳理,东钱
8、湖生态资源无可比拟,富人区氛围逐渐形成,但受地块容积率影响,产品难以做出纯粹性,尤其是独立别墅的塑造空间有限,产品竞争力难以体现。,本案,如何突围市场?,竞争思考,直接竞争,景观资源型产品,间接竞争,城市资源型产品,竞争策略,放大项目资源优势,极化产品竞争力,突出项目资源的核心优势,直接拉开与竞争对手的差距; 跳脱常规产品的密集竞争区,开创独特的市场份额; 打造一线品牌、一线产品、相对合理的价格。,客群分析,寻找我们的目标客户。,上海览海国际高尔夫社区,资源型度假别墅,面向社会高阶人士,本地客户为主,辐射浙江海宁、温州、台州等私企业主。,客户构成情况,建筑类型:独栋.联排别墅 物业地址:崇明陈
9、家镇揽海路55弄 占地面积:217000平方米 总户数: 709 在售300平方米小独栋总价700-1000万/栋; 260平方米双拼别墅单价2.3-2.7万/平方米;另外还有联排别墅在售。,60%,10%,40%,千岛湖滨江度假酒店别墅,多为私企业主,度假型兼投资性需求为主,浙江本地客户为主力,另有部分温州、台州私企业主。,客户构成情况,占地面积:333333平方米 总户数:200余户 22栋在售,均价18600元/平方米,50%,15%,35%,绿城白沙湾玫瑰园一期客户,长三角片区的度假兼投资性需求为主,象山本地客户较少,另有部分绿城品牌追随群体。,客户构成情况,58%,32%,10%,溪
10、口紫汀花园,主要以宁波大市的客户为主,多为私营企业主,另有部分溪口本地客户。,参考案例总结,1、客户辐射范围已扩大至长三角区域; 2、大多项目的主力客户来自本地区域; 3、少数项目的客户主要来自长三角区域; 4、客户需求基本以度假兼投资为主。,结合本案的特点,我们认为项目由以下几类客户构成,客户界定,一、奉化本地客户,区域特征:溪口、江口、奉化市区 年龄特征:35-50岁 职业特征:传统服装行业等实业老板 家庭结构:以三口之家为主 居住特征:居住在奉化高端公寓或溪口高档别墅区 置业目的:自住、投资保值,奉化本地客户是项目的基础客群,解读客户,二、宁波大市客户,宁波大市客户是项目的主力客群,解读
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