沈阳小韩屯项目发展建议书-70PPT.ppt
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1、瀋陽小韓屯項目 發 展 建 議,一、 沈阳市房地产市场形势 二、 项目所在区域房地产市场发展情况 三、 项目综合分析 四、 项目定位 五、 项目规划 六、 合作计划 七、 利润测算 八、 开发计划 九、 销售计划 十、 资金计划 十一、结论及建议,一、沈阳市房地产市场形势 1自然概况 沈阳市位于中国东北地区的南部,辽宁省的中部,东西长115公里,南北长205公里,国土总面积12980平方公里,其中城区面积3495平方公里, 地势平坦,平均海拔50米左右。沈阳的周围有风景秀丽的辉山、天柱山和碧波荡漾的浑河、辽河、北沙河、新开河、南运河等。沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、
2、新城子等9个市区以及新民、辽中、法库、康平4个县(市)。 沈阳北倚长白山麓,面向渤海之滨,是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里半径内,有著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁城本溪、煤电城阜新、石油城盘锦、轻纺城丹东、化纤城辽阳和粮食煤碳基地铁岭,这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群和经济集聚区。 沈阳作为东北的中心城市,是辽宁省的贸易、经济信息和科技文化的中心,也是东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。,沈阳市居民总户数为224万户,总人口720万人,其中市区户数161万户,占全市总户数的72%,市区人口490万人,占全市人口的68%,全市人口密度555人/平
3、方公里,其中市区人口密度1402人/平方公里。 2房地产市场形势 2.1 沈阳市房地产业已经成为国民经济的支柱产业 2003年全市完成房地产投资177亿元,同比增长52%,占全市固定资产投资580亿元的30.5%,成为固定资产投资的主要成分。沈阳市2003年完成GDP1602亿元,房地产占其比重为11%,远远高于5%的标准。 2.2 沈阳市房地产发展形势呈上升趋势 自1999年起,沈阳市房地产发展开始进入高潮,从2000年起,全市商品房投资额、土地开发面积、商品房开(竣)工面积、商品房交易面积及交易额、商品房平均售价持续攀升。2003年完成土地交易面积,根据中国城市发展报告,衡量一个城市综合发
4、展能力的主要指标是城市竞争力发展潜力和真实能力,2002年到2003年,在综合这3项指数的排名中, 沈阳排在第十位。,676万m2,商品房开工面积716万m2,竣工面积586万m2,增量房交易面积518万m2,存量房交易面积553万m2,合计1071万m2,商品房平均价格为2916元/ m2,商品住宅价格为2752.7元/ m2,同比上升分别为6.5%和5.8%。 2.3 “东北振兴战略”的启动对房地产发展提供利好政策支持 在党的十六届三中全会上,中央发布了中共中央国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见,为东北老工业基地振兴指明了方向。2004年,东北振兴将进入实施阶段,相关的政
5、策效应会全面显现出来。在沈阳整体经济环境趋好的条件下,加上国家政策的支 持,必然增强开发商的投资信心,带动房地产相应的快速发展。而且随着经济发展,广大居民收入增加,必将会极大促进住房消费,实现房地产发展供需平衡的良性循环。 2.4 政府相关政策促进房地产业快速发展 2.4.1土地市场实行了重大变革。全市房地产用地按市场化运作得到一步规范,市本级土地实现统一储备、统一整理、统一供应; 房地产等经营性用地全部进入市场公开交易,减少房地产开发建设中的土 地“寻租”,行为;制定土地储备交易业务工作程序,国有土地使用权公开招标、挂牌、拍卖等工作流程,对交易的各个环节做出明确的规定,严格按工作流程进行市场
6、交易。 2.4.2 加大对外招商引资力度。2003年作为沈阳的“项目年”,市政府加大了招商引资力度,房地产市场开始由地域性市场变为全国性市场和国际市场。一批全国各地的开发商纷纷登陆沈阳,香港、台湾、甚至韩国等国外开发商也投巨资在沈阳从事房地产开发及城市的基础设施建设,从而提升了沈阳市城市的整体竞争力,吸引更多的外地公司、国际企业和人员的进入,对沈阳的房地产发展起到了重要的促进作用。 2.4.3 户籍制度的放宽。沈阳市从2003年1月和8月先后两次放宽沈阳的户籍政策,在沈阳城市规划区国有土地范围内购买商品房、存量房(二手房)居住房屋,取得房屋所有权;外地居民来沈投资兴办企业,在沈阳购买总价款20
7、万元以上或面积在50平方米以上的商业网点、门市房等非居住房,均准许本人、配偶、未婚待业子女及共同居住的父母办理落户手续。对外埠来沈人员购买住房的面积和款额均不作限制,尤其是允许购买二手房也可以办理落户,将学历、投靠政策、人口指标等户口迁移,的限制等户口迁移的限制进一步打破,加快人员在城市间的流动,极大的促进外埠人员在沈置业积极性,保证沈阳的商品房、二手房市场的共同繁荣。 2.5 市场需求和政府规划将刺激2004年沈阳市房地产业的发展。市政府 正在实施的棚户区拆迁工程、金廊工程(区域CBD)、道路改造工程和城市绿化工程将促使今明两年内有近10万户居民动迁,每户按80计,将有800万的需求。若按市
8、政府计划在2010年全市人均居住建筑面积达到30的指标计算,每年至少也需新增500万。 2.6 房地产金融支持力度加大 2003年19月份,房地产抵押贷款面积867.1万平方米,抵押贷款额132.42亿元,同比增长60%和50%;其中,个人住房消费抵押贷款面积398.7万平方米,抵押贷款金额58.4亿元,同比增加74%和46%,这对沈阳市房地产市场起到了重要的推动作用。 2.7 大众住房消费时代业已显现。 2003年沈阳市人均可支配收入8000元,人均消费性支出6674元,同比增长分别为13.4%和9.8%,这从一个侧面说明沈阳经济的繁荣与稳定,预示着沈阳市民可支配收入的增加对大众住房消费市场
9、的促进作用。,2003年商品住宅3000元/以下的销售量占整个商品住 宅销售量的75%以上,同样说明商品房消费的低端起动战略已经发生效果,这标志着占居民40%左右的铜领阶层大批量进入购房市场,意味着住房消费发生重大变化,由金领、银领阶层购房为主向铜领阶层购房为主转变,大众住房消费逐渐变为市场主流,居民住房梯次消费结构已经形成,这将对沈阳市房地产市场产生极其重大的影响。 二、项目所在区域房地产市场发展情况 1区域宏观经济分析 本项目地块隶属于沈阳市于洪区,于洪区区域划分比较特殊,分为沈阳北部和西部两个区域,全区行政区域面积774平方里,总人口38.4万人。2003年,沈阳市于洪区国内生产总值实现
10、177亿元,增长15%。财政收入完成33594万元,增长38.4%。固定资产投资完成25亿元,增长132.7%。农村人均收入实现5700元,增长11.7%;城市居民,可支配收入实现6400元,增长10.3%。 2区域房地产市场发展情况 2003年于洪区商品房交易面积143.9万,同比增长59.7%,平均售价2394元/,同比增长6.7%。由于于洪区特殊的区域划分为西部和北部两个相隔很远的版块,本项目地块位于于洪区的北部地区,因此该区域房地产的各种指标统计主要以北部板块的楼盘为目标,城北板块在售或预售楼盘主要集中在三个开发区域。 黄河北大街与长江街沿线区域:主要楼盘为精博苑、明华欣居园、艺术名家
11、、国奥现代城、花好悦园共5个项目。 白山路(二环)沿街两侧:代表楼盘为五彩园、亚都名苑、荷兰村、加州阳光花园、巴黎世家共5个项目。 怒江街和西江街沿线区域:代表楼盘为水榭花都、万科四季花城、格林梦夏、北苑明珠、红田翠园、心海阳光共6个项目。,项目位置,沈阳北站,市府广场,中街,太原街,荷兰村,小韩屯,巴黎世家,靚马新村,2.2 周边住宅市场调查分析 随着沈阳市中心地区的住宅用地供应逐步减少,沈阳市住宅开 发逐步向城乡结合部扩展,从2003年开始沈阳郊区住宅东、西、南、北四大板块开始形成,其中北部板块由于有沈阳万科地产、格林豪森和沈阳发展等沈阳知名品牌开发商纷纷介入,使该区域成为2003年最适合
12、居住,区域整体开发素质最高的板块。目前城北板块在售或预售的楼盘共有16个。,2.1 区域房地产供应量与消化量 2003年区域总供应量71.5万, 总消化量50.43万,见下表。,2.2.1 按位置划分,2.2.2 按价格划分,2.2.3 按面积划分(不包括别墅项目),2.3 区域典型住宅列表分析,2.4 区域内未来竞争楼盘分析 2.4.1 周边在建(售)项目情况统计(单位:万m2),从上表可以看出,未来该区域的楼盘竞争主要集中在一些大盘的剩余开发盘量上,其中以国奥现代城、万科四季花城、亚都茗苑和格林梦夏四个大盘最为突出,这四个盘量占到未来开发盘量的90%以上,其余一些楼盘的剩余面积对本项目未来
13、的启动不会造成直接的影响。,2.4.2 区域内供需情况分析 2003年该区域供应量71万,消化量50万,消化率70%.按于洪区60%消化增长率测算,2004年消化量应为80万,而静态供应量91万,再考虑区域内不可预见的新盘2-3个开发量30万,2004年区域总供应量为120万左右,消化量80万,消化率67%,符合区域内的发展规律。,2.4.3 周边土地挂牌情况统计,针对目前的土地供应主要集中在铁西、浑南和北部板块的东侧, 因此对于项目的未来启动影响不大,但是应该注意到本项目区域的土 地供应也比较充足,密切监控该区域的土地供应情况,以便及时调整 开发战略。 三、项目综合分析 1基本情况 项目地块
14、位于沈阳市于洪区白山路,原沈阳燃料集团公司厂址,占 地面积20万平方米,项目西临苗圃,北临荷兰村温室及练车场,东 临靓马花园的门市楼,南临二环路。地块形状规整,基本为长方 形,地势平坦,方便产品规划。,2自然条件 2.1 绿化:项目西侧为大面积的苗圃,种植各种树苗,北侧为温室,自然环境优美。 2.2 水系:地块西侧临近沈阳近年来整治的北运河. 2.3 企业:地块对面为海尔物流公司,小韩屯是沈阳八大物流中心之一,物流产业发达. 2.4 污染:该地块周围没有大型工厂及矿区,没有大量的废气及废水排放。但因其临白山路,即沈阳市的大二环路,来往车辆较多,且车辆种类不一,噪声及尾气排放现象严重。因此在空气
15、及噪音方面有轻度的污染现象。据沈阳环境质量监测数据,该区常年平均空气污染指数为80左右,空气质量等级为级。 2.5 气候:沈阳市地处北纬42。线附近(欧亚大陆东岸,中纬度地带),属北温带大陆性季风气候,年平均气温为8.1,年降水量平均为724.3毫米,冬冷夏暖,寒冷期长;春秋短促多风;南湿北干,雨量集 中; 日照充足, 四季分明。,3人文条件 项目地址位于沈阳城市的北缘,毗邻二环线,为于洪与皇姑的交界处。从历史上来讲,从奉天古迹考、奉天昭陵图谱等书中可以查到,该区域曾经是清朝第二代开国君主努尔哈赤以及孝端文皇后博尔济吉特氏的陵墓所在地,后来因为陵园的不断缩小,这里成为了居住区。现在的小韩屯被誉
16、为沈阳第一村,是小韩村现任负责人王新智邀请杨尚昆题的词,现有500多户人家,2000多人口,无论是经济还是工业都得到了一定的发展。 在其方圆5公里的范围内,有渗透着古文明的新石器时代的古文化遗址新乐遗址和清代昭陵(北陵公园),同时聚集着众多文教、科研院所沈阳航空工业学院、沈阳师范学院、辽宁省工艺美术学院、松陵工业区等。可以说该地块的人文环境比较优越,但是由于该地块位于小韩屯内,周边居民有一定数量的农民,人员素质相对较低。 4周边配套 4.1 交通:项目临沈阳的大二环路(即白山路),东侧临近的西江街是连接一环线与二环线的主干道,出入市区比较方便。但目前该地区的公交,线路较少,离地块较近的有432
17、7路小公汽,260路、268路公交车,车站距离项目地距离约为800米,故项目规划中拟要引入公交线路,以满足交通方面的需求。 4.2 商业:项目周边商业环境不好,几乎没有商业氛围,项目东侧是靓马集团的商业网点,但都没有开业。附近有一个靓马新 村市场,但内部功能不完善,无法满足居民的日常生活所需。 4.3 医疗:项目附近缺少医疗设施,最近的医疗单位为白山路和黄河大街立交桥西南角的辽宁省中医研究院,武警部队医院,和北部的沈飞医 院。 4.4 教育:附近的教育单位很少且缺少重点院校,靓马花园有靓马小学 和一个幼儿园,但初中要到三台子就读。 4.5 金融:附近没有银行。 4.6 给排水设施:市政给水管网
18、已经铺设,排水管网位于黑山路。 4.7 煤气:沈阳市燃气管网已通达本项目区域,中压管道位于白山路旁地下,管径为直径325;低压管道位于黑山路旁地下,管径为直径 175.,输送天然气,低位热值8600kcal/m 3。 综上所述,该区域的配套设施不够完善,因此在对项目进行规划的过程中,拟对此方面给予充分的考虑,通过园区配套设施的建设来进行弥补,从而突出大社区的特点。 5项目S.W.O.T综合分析 Strength eakness 1.周 边自然环境好 1.地理位置偏僻 2.地块形状规整 2.周边原住居民少 3.北部区域的影响力 3.现在交通尚不发达 4.项目规模大 4.周边配套不齐全 5.路网四
19、通八达 5.商业氛围不浓厚 Opportunity Threat 1.政府政策上的支持 1.消费者的理性 2.目前沈阳市人均居住面积小 2.政府大力加强经济用房的建设 3.金廊工程及旧城区改造 3.附近大量的可开发用地 4.大量的外来人口的涌入 5.高等院校的北移,5.1 strength项目优势分析 S1 周边自然环境好 项目紧临大面积的苗圃,且附近建筑密度低,无大型污染环境好。 S2 地块形状规整 地块形状为规整的长方形,便于规划设计。 S3 北部区域的传统影响力 沈阳一直以来有“南富北贵”的说法,万科四季花城、格林梦夏、水 榭花都等楼盘的开发更提高了这一区域的居住品质 。 S4 项目规模
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