沈阳市浑南新区房地产市场发展历程.ppt
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1、二一年十一月,浑南房地产市场 发展历程,目 录,一、浑南规划变迁 2001年浑南新区总体规划 2010年大浑南规划 二、浑南房地产市场发展历程 (一)2001-2003年浑南房地产市场起步期 (二)2004-2006年平稳发展期 (三)2007-2010 区域提升期 三、浑南房地产市场前景展望,沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区,始建于1988年5月。1991年国务院首批批准为国家高新技术产业开发区,是科技部重点支持的10个开发区之一。 2001年1月,沈阳市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策,提出把浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标,高新区进入了新的发展阶段。当年
2、的这一举措旨在发展高新技术产业、推动老工业基地的产业结构调整,进一步拓展城市发展空间。,前 言,但浑南的发展并不是一帆风顺,随着新一届领导班子的组成,沈北成为沈阳发展的重点区域。 2010年2月28日,随着大浑南规划的调整及7月份鹿岛浑南新城规划方案的出炉,全运村、新行政中心落址莫子山,浑南再次成为沈阳的热点。,1. 2001年浑南新区总体规划 浑南新区位于沈阳城区南部,规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依,环抱母城南部,其主要功能单元为为“三区一城一带”。即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里,其中产业用地20%,商贸金融
3、用地4%,居住用地20%,教育科研用地6%,道路用地20%,公共绿地20%,其它用地10%。,一、浑南规划变迁,高新技术产业开发区 高档次中央商务区 高品质居住区 高等级大学城 浑河观光旅游带,(1)高新技术产业开发区 规划用地16平方公里,由长白工业区、高新区浑南产业区和未来产业区三部分构成。产业主要设计了863软件园、AMT园、信息产品制造园、新材料产业园、海峡两岸科技工业园。重点发展电子信息、先进制造技术、生物工程、新材料、汽车等为主导的高新技术产业。,(2)高档次中央商务区 规划面积2.6平方公里,是为发展高新技术产业服务的金融商贸区,体现浑南新区高科技、现代化、国际化特征,将规划建设
4、成为具有金融、贸易、商业、文体娱乐、商务服务、政府服务、科教会展、通讯服务等功能配套的综合区域。,(3)高品质居住区 规划用地5.2平方公里,具有住宅、幼儿园、学校、购物、邮电、电信、有线电视、银行、旅馆、饭店、娱乐、停车场、小型公园等配套服务设施。 (4)高等级大学城 规划用地10平方公里,实行开放、资源共享模式,为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。包括教学楼、办公楼、图书馆、体育场馆、音乐厅、学生公寓、职工住宅、高科技人才交流中心、大学科技园等综合配套设施。,(5)浑河观光旅游带 参照世界著名滨水城市的治河模式改造浑河,把浑河及其两岸建成集自然、休闲、娱乐、防洪为一体的观光旅游带。规
5、划建设大型公园绿地、大型综合性游乐场等建筑景观与浑河河岸自然景观。,(6)浑南规划要点 坚持“高科技,新产业;市场化,新体制;国际化,新规则;高品位、新城区”的发展方向,力争到2007年,建成区面积达到45平方公里,人口达到35万;到2010年,建成区面积达到60平方公里,人口达到50万,把浑南新区建设成以高新技术产业为主导,集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化的科技新城区。 在基础设施建设方面,浑南新区规划建设10座跨河桥、3条地铁线、1条轻轨及1条过河隧道,使浑河不再是新区和母城的天然屏障。浑南新区将实施基础设施先行,达到连接东西、沟通南北、提升环境、凝聚人气、保
6、证生产生活的目的。,(7)小结 浑南新区的配套建设相比市区还有一定差距,人口密度相对较低,经济发展以及文化建设的进程较慢,但随着2008年奥运会的举办,区域配套不断完善,浑南前景可观,也成为房地产发展的热点区域之一。,2. 2010年大浑南规划 2010年2月28日,建设大浑南的战略决策出世东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公。大浑南地区整合分散的空间资源,形成沈阳城市拓展升级的重大战略空间,调整后辖区总面积约为600平方公里,其中浑南新城57平方公里。大浑南不但要建设成为新沈阳的城市中心,而且应辐射整个沈阳经济区,全力打造创新、绿色、和谐的“第三代城市”,为辽宁乃至东北走向国际打造高端平台
7、。大浑南将成为沈阳新的核心拓展区,形成新的经济增长极。,2001年以前,浑南房地产市场才处于萌芽状态,主要有凤翔、东宇亚泰以及一些农民集资建房项目,总建筑面积38.5万平方米,平均销售价格每平方米1200元左右。 2002年是浑南房产的“启动年”。新区对以前的历史遗留问题进行了清理,成功签约了华新国际、SR、新洲、新奉基等项目19个,其中大部分为外资项目。这些项目土地面积306万平方米,项目开发时限基本集中在20032007年度。,二、浑南房地产市场发展历程,(一)浑南房地产市场起步期,不同于其他区域,浑南房地产市场具有一个显著特征。浑南区域的楼盘由于临近浑河,都在景观优势的挖掘上作足了文章,
8、景观优势成为了浑南区域楼盘主要卖点。有的是借助浑河两岸的景观来衬托自己园区的景观优势,有的在自己园区景观的设计上深度挖掘。“水岸风情”文化氛围的营造已经成为了浑南区域市场的整体特征。,浑南房产市场起步阶段代表楼盘 有地产机构沿浑河沿岸,将浑南房地产划分为三个组团,分别为东部、中部和西部组团。 各组团代表性楼盘如下: (注:二手房及租赁报价数据均来源于搜房网),在水一方: 03年秋季房交会开始接受预订,三天时间即预订150套房源,大社区、低价位是其取得预售成功的关键,2380元/平米起价的低价位对客户极具诱惑力,另外其由澳大利亚凯芬斯基规划设计的园区景观和浑河北岸的23万平米公园也是本项目的主要
9、卖点。其客户源主要有南塔、五爱商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。 2010年11月,该盘二手房报价高层在5000上下,多层5500-6200之间,升值表现不突出。租赁市场,90平米简装修月租金1100元。,塞纳家园 03年春季房交会开盘,位于在水一方南侧,目前来说销售并不是十分理想,由于其进入该区域时间较早,价位较高,再加之项目自身并无特色,所以销售成绩一直平平,后期在水一方项目进入该区域市场,且价位要比本项目均价每平米低200元,抢占了该区域的大部分市场份额。主要客户群由南塔、五爱商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。 2010年11月,该盘二手房报价在6000元/平
10、上下。租赁价格两居室月租金报价1700元。,左岸慧晶 浑南新区中心位置,景观优势较为突出,与126万五里河公园隔河相望,园区景观为台湾李祖原建筑师设计所设计的立体景观,绿化率高达73%。开发商实力不是很强,该项目为其主打牌,所以无论从景观规划还是从户型设计上都很下功夫。客户群中以浑南区域政府公务员为较多。 2010年11月二手房报价集中在7500元/平左右,与目前在售的新房售价相当。,河畔新城 河畔新城源于沈阳知名品牌河畔花园,因此受到沈城消费者和业内人士的广泛关注,华新联美也一直力争将其打造成另一个品牌,对本项目倾注了大量的心血,为沈城首家精装修健康住宅,再加之华新集团一直提倡的人文关怀,其
11、销售成绩在浑南区域一直一支独秀,其主要客群由河畔花园原业主及介绍的朋友和沈阳市区成功人士构成。 2010年11月二手房报价集中在8500元/平,90多平的两居月租金约2500元。品质楼盘的保值增值能力得到很好的体现。,新城 浑南新区中心位置,为超高层项目,由韩国开发商投资建设。SR新城在推盘之初定位为高端产品,精装修产品报价每平7000元起,但市场反应很差,后调整为毛坯,售价4000元/平。销售仍无起色的压力下,开发商逃走,SR声名狼藉,甚至被沈阳人成为“死人城”。市场总结SR新城失败的原因为客户定位不清晰。 时至2010年,SR仍在销售中。乘着大浑南规划的利好,11月份,其大户型均价5800
12、元/平,毛坯小公寓售价6500元/平。 租赁市场,60左右的一居室月租金为1500元/平。,融城时代 该项目位于沈营公路东侧,SR新城南侧,园区规划较好,73米楼间距为当时沈阳最大楼间距,2003年秋开始认购,效果较好,开盘前已认购50%,其客户群主要由三好街业主、IT人士及浑南区域经济收入较高人群构成。 2010年11月二手房报价集中6500-7000元,50平左右的小户型售价已达7500元/平,部分170平左右的大户型报价较低,与小户型差价达2000元/平。,2. 浑南房产市场起步阶段总结 2003年,时任浑南新区管委会常务副主任的赵晓川在接受记者采访时称,浑南新区的高品质居住区是城市总体
13、规划的重要组成部分,浑南新区房地产业对沈阳市的影响也是深远的。浑南为沈阳的城市发展打开新的空间,对缓解老城区人口密度,平衡城市结构,完善城市功能布局有着重要的支持作用。,但沈阳的发展方向已经开始向北,浑南新区巨大的房产供应量与稀少的人口出现反差。为了拉动浑南新区房地产的发展,2003年,新区出台了鼓励居民购房的优惠政策,这些优惠政策包括(参考绿色家园网站): 从2003年1月1日起,来浑南新区购买商品房的,具有相对稳定收入的外地人员,准予本人及其同居住的直系亲属户口迁入,农业人口的变为城市居民。 浑南新区内拆迁为货币化安置的,自拆迁公告发布之日起18个月内首次在新区内购买商品房,免缴契税;购买
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