安徽明光市房地产研判报告:很全面的市场调研,真实,完整,专业团队实地调研.ppt
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1、,明光市房地产研判报告,2015.12,目录 I. 宏观市场 土地市场 竞争市场 IV. 本案研判,PART.I,宏观市场 明光城市概况 人口增长 经济发展 城市规划,明光城市概况 明皇故里,生态酒乡,明光市位于安徽省东北部边缘,居江淮分水岭北侧,与滁州市南谯区接壤;北临淮河,与五河县接壤;东与江苏省盱眙、泗洪等县相邻;西邻定远、凤阳两县。属滁州市代管,现为南京都市圈的协作城市; 截止2012年,明光市全市总面积2335平方公里,辖区:辖27个乡、镇,347个行政村,全市户籍人口53万,其中农业人口占80%,常住人口64万,其中市区常住人口占比35.9%;,丰富的农业资源,有耕地85万亩,山场
2、50万亩,水面40万亩,是国家商品粮、小杂粮、优质烟基地县、平原绿化先进县和全国水产百强县。随着农业结构调整和产业化,形成了一些特色农业生产基地,主要有泊岗的银杏、涧溪的“明光绿豆”、紫阳的甜叶菊、桥头的芦蒿、女山湖的水产养殖等。 丰富的矿产资源,明光市地处著名的郯庐大断裂带,地质条件复杂,成矿条件优越,素有“山峦藏宝、阡陌流金”之誉,已探明储量达2220万吨,居全国之冠,有广阔的开发利用前景。 明光市,有着悠久的历史和文明,著名的如明代尿布滩遗址、南朝梁武帝时的浮山堰遗址、宋朝招信城遗址及嘉佑院、古戏台、元代古建筑横山兴慈宝塔、明朝开国皇帝朱元璋诞生地赵府及太祖时太原长公主墓、曹国长公主墓。
3、明光市境内有世界上保存最完整的古火山口-女山;有淮河三峡之一的浮山峡;有素以“千岛湖“之称的跃龙湖和旅游度假胜地栖凤湖;,明光城市地理交通 皖东地区重要交通枢纽,城区交通路网便捷,城市未来综合发展轴主要有二条: 其一是由京沪铁路、G104国道和蚌宁高速公路共同形成的发展轴带;其二是沿S309省道发展轴。 地块位置沿城市南北纵轴明珠路,属城市发展中心片区,交通便捷。,铁路: 京沪铁路途经明光,有明光火车站; 高速公路: 宁洛高速公路宁蚌段穿越明光,加强了明光与南京、上海等大城市的联系; 徐明高速公路(徐州到明光)正在建设之中; 明光至盱眙的高速公路正在规划中; 水运: 水路经淮河可入长江与黄海;
4、,明光城市人口发展 全市常住人口持续减少,但城区常住人口持续膨胀,住宅需求在增加,明光城市经济增长 经济总量偏小,房地产发展仍属于起步阶段,注:数据来源:明光市政府信息公开网,明光城市经济增长 经济社会投资走势增速放缓,产业结构不优,经济社会发展过程中存在的问题经济总量偏小,结构不优 大企业支撑不足,上半年,全市规模以上企业中,总产值超亿元的仅有11家,超2亿元的仅有1家; 服务业配套不强,限上商贸企业销售占全部社会消费品零售总额比重不高; 大项目较少。上半年,全市在建亿元以上工业项目34个,仅占计划项目总数113个的30.08%。项目建设速度不够快,投产见效慢; 企业发展水平不高。工业企业资
5、源性特征比较明显,总体上仍未摆脱依赖资源发展的格局,全市矿产、农产品加工和纺织服装类企业较多,新兴产业和科技含量高的企业较少。产业间关联度不高,产业链不长,没有形成相对集中的规模化产业集群。 随着常住人口的不断减少,工厂招工难的问题日益凸显;,虽然2013年上半年,明光国民经济运行稳中有进,各项社会事业取得较大进步,但总体上来说,我市经济社会发展过程中还存在许多不容忽视的问题。,注:数据来源:明光市政府信息公开网,明光市城市总体规划 东进、北扩、西连、南限,城市用地发展方向为: 以向东、北发展为主,适当向东南和向西跨池河发展,控制向南发展,呈“东进、北扩、西连、南限”之势。 城市用地布局结构:
6、 规划形成“一廊二轴五区”的总体布局结构 “一廊”池河生态景观走廊 “二轴”池河大道、双拥路城市发展轴线 “五区”老城区、城东区、城北区、城南区和城西区,地块,城市空间拓展上,西有池河“屏障”,北、东有蚌宁高速公路阻碍,南有京沪铁路、城市给水水源地南沙河水库生态敏感区制约,因此,城市空间发展需要考虑的“门槛”因素较多。,A,B,老城区商业中心,A,新区商业中心,B,明光市板块格局及发展趋势 主要发展城东片区,老城区:依托现状老城区,进行更新改造,改善环境,完善功能,以商贸、文化娱乐、居住和交通为主。 城东区:依托老城区,沿池河大道向东轴向发展,是城市未来发展的主要区域,承接老城区行政、文化、商
7、贸、居住、交通等部分功能,形成以行政办公、文化娱乐、商业物流及居住为主的综合性、高品位的城市新区。 城北区:依托老城区,以明光市工业园区为主体,沿明城大道北侧纵深向发展,形成以机电工业、医药化学工业、服装玩具工业等配套工业为主的新型工业经济园区。 城南区:依托老城区和城东综合新区,沿双拥路向东南轴向发展,形成以居住、商服为主的功能区。 城西区:位于池河西岸,与上述城市4大功能区隔河相望,依托现有工业基础,形成以建材及矿产品工业为主的相对独立的工业经济园区。,城东居住片区: 主要为东部新区行政办公、文化教育、商贸物流等单位相配套的居住片区,以一类居住用地为主; 城南居住片区: 主要为配合老城区的
8、更新改造、城市商务中心区的建设以及商贸业的发展安排以二类居住用地为主的居住片区。,居住用地集中片区,商业用地集中片区,市级商业设施分两片集中布置, 一片在东部新城区内,池河大道与明东路交叉口及周围区域,形成市级商业中心区,重点发展现代商业服务业、文化娱乐、金融保险、贸易咨询等第三产业; 一片在老城区依托现有基础,逐步更新改造,完善功能,形成传统商贸中心区,以发展特色商业、文化娱乐业等为主。,明光市2012年城区义务教育阶段学校学区划分范围 一、小学学区 实小 1、公安路、菜市街以东,乐斯福、明光酒厂以西,池河大道以南,铁路线以北;南大寺东巷。 2、女山路以东,明珠路以西,花园路以南,池河大道以
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