安徽马鞍山QQ空间住宅项目营销推广策略分析.ppt
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1、不在QQ,就在QQ空间,QQ空间营销推广策略分析,=,市场切入点,项目分析及建议,行销执行策略,基于案名的推广,目 录,项目定位,PART1 市场切入点,时间:2008年9月27日 政策:关于保持房地产市场健康稳定发展的意见 政策核心要点: 根据各地城市实际情况,适当调整普通商品房税收优惠政策标准,合理认定二手住房交易税收征收时点,进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。 在2009年9月30日前,房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费,最长可延期至办理销售许可证前。 进一步落实房改政策,加大住房补贴的发放力度。在2008年l0月1日至2O09年9月30
2、日期间,凡购买9O平方米以下商品住房(含二手房)的,给予总额1%的补贴;凡购买9O-144平方米以下商品住房(含二手房)的,给予总额O.5%的补贴。 取消商品房“一套一价”管理方式。 政策出台后市场反应:9月27日出台的政策,我们称之为“地产新政20条”,此后又陆续出台相应的配套细则。在楼市比较低迷的时候,市政府的此举无疑被广大开发商看作是“救命稻草”。在与购房者息息相关的“房贴”政策正式实施后,新政确实发挥了一定的作用,一定程度上刺激了刚性需求的消费,也在“十一”黄金周期间刺激了楼市销量。,2008年下半年宏观政策扫描,时间:2008年10月22日 政策:财政部发文,要加大资助困难学生、优抚
3、救济、住房保障等方面的工作力度,其中四条涉及楼市,被认为是中央的“救市”政策。 政策核心要点: 从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保
4、持不变。 加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。 近日发布城市低收入家庭资格认定办法,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。 政策出台后市场反应:财政部的政策一出,立马在市场上引起了轩然大波,加上南京市政府之前出台的“地产新政20条”,不管是地方政府还是中央政府“救市”的意图相当明显。根据新政,不少市民买房,不仅能省下一大笔契税,还有不少新入市买房人可以享受贷款的极大优惠,在一定程度上刺激了楼市,不少刚性需求购房者纷纷选择在政策利好不断的情况下下手 。,时间:2008年9月16日、10月9日、10月
5、30日、11月27日、12月23日 政策:下调人民币存贷款基准利率(央行年内五次降息) 政策核心要点:2008年9月16日的首次降息是央行近6年来的首次降息,下调贷款基准 利0.27 个百分点;10月9日的 降息与前一次降息间隔不到一个月,下调存贷款基准利率各0.27个百分 点;10月30日再次降息,存贷款利率再次下调0.27个百分点;11月27日的降息幅度最大,下调存贷款基准利率1.08个百分点,一次降息抵上四次。12月23日 央行一年期存贷款利率下调0.27%。 政策出台后市场反应:经过以上五次降息,人民币五年以上贷款基准利率由降息前的7.83%降至现在的6.12%,个人住房公积金贷款五年
6、以上由原来的5.22%降至现在的4.05%。这在一定程度上大大减轻了买房人的买房成本,可以刺激部分观望者出手买房。,2、从“政策配置”上,本案获得更好的楼市政策支持!,1、从宏观市场发展形势上,本案将面临较大的投资风险!,本案在目前的宏观市场条件下,将面临巨大的挑战和威胁!,在国家出台各种刺激楼市发展的政策来看,本案将面临较大的政策上的支持!,结 论,市场发展机会1,项目销售动态:该项目于2008年10月18日开盘,推出三幢多层建筑,面积94123,以大两房的户型推出为主,将于2009年10月交付。 优惠举措:一次性付款97折,按揭付款99折。以C户型为例,面积约94,其中二层的单价为3680
7、元/,一次性付款折后单价为3569.6元/;三层的单价为3911元/,一次性付款折后单价为3793.7;四层的单价为3816元/,一次性付款折后单价为3701.5元/。,*花园,周边在售个案深分析,项目概况:总建筑面积达20万,与已开工兴建的大型市政公园,*公园相临,小区内配有幼儿园、大型医药超市等,*路公交路线于2009年上半年即将引入该小区附近。目前该项目周边的硬件配套目前还不太成熟,交通还不方便。,该项目虽紧邻本案,其品质较相对较高,但面积较大,不属于同类竞争产品。,*,项目概况:位于*大道与*路的交汇处,路南规划为市内区级公园;西临贯通南北的*大道,与即将建设的大型公园-*公园仅一街之
8、隔交通便利。该项目目前推出二期500余套房源,整个小区共入住将1233户,一期700多户已于2007年成功交付。,项目销售动态:二期推出户型面积较大, 仍以80余的两房及130余大三房为主。,优惠举措:该项目近期推出重大优惠,29.9万买3房94的户型,详细了解后得知该项目拿出一幢一梯三户的11层小高层作为特价,起价3160元/,2-4层价格为3230-3340元/,5-10层价格为3500-3800元/。而相对没有打特价的小高层,则每层价格要比该幢房源高出300-400元/,总价要高出2万多元,该项目相对周边楼盘第一个价格跳水,吸引了大量的客群。,该项目周边的硬件配套也需进步改善,目前交通不
9、便,社区生活配套仅以小区内配套为住。,项目销售动态:该项目最近一次开盘推出5幢多层,已售60%,2007年年底开盘的房源还剩余部分大面积的房源在售,均价在4000/。近期推出婚庆大礼包活动,优惠幅度在1.5万元左右。,* 家 园,项目概况:由中国百强企业*集团公司投资,马鞍山*房地产开发有限公司开发的大型和谐社区。位于*大道南段,占地45公顷,总建面积55万平米。周边拥有建中中学、网络电视大学和规划中的小学、大学城以及小区内特色幼儿园、大型运动休闲中心、大型集中商业、大型农贸市场、超市、银行等完善的配套。,银 河 湾,项目概况:该项目用地约为56亩,位于市区的东部。项目规划总建筑面积约为700
10、00 m2,其中住宅约66000 m2,商铺及其它约为4000 m2,共计入住总人口约1400余户。 项目销售动态:该项目于2008年12月27日首次开盘,推出4幢房源,共计120套,面积在94-130。11.22日公开发售VIP卡,交1000元诚信金即可升级为VIP,享受优先选房权,1000元诚信金可退。Vip贵宾客户在2008年12月27日开盘当天可享受单价平米100元的优惠,项目均价在4200元/。,项目概况:*是马鞍山市相对较大的项目,与本案有一定的距离,但该项目推出一幢高层,共计180套单身公寓,面积55-62,均价4200元/,与本案产品形态较为类似。 操作方式:据项目的销售员介绍
11、,该单身公寓是执行包租形式,在房屋交房后,可由开放商包租一年,并于交付时即返租给购房人12000元/年的租金。,同类竞争个案分析,结 论,从前面竞争市场分析可以看出,在区域周边楼盘供应量较大的前提下,本案虽面临较大的市场竞争压力,但根据本案30-50的单身公寓物业类别,市场上供应量小,需求量大,本案将成为引领马鞍山小户型市场的先锋!,市场发展机会2,市场切入点,PART2 项目分析及产品建议,项目现状分析,地理位置:地处*路与*路的交汇处 产品形态:多层、底层社区商铺 主力户型面积:30-50 绿地率:无 总户数:400户 项目规模:总建面5000 ,主要由多层和门面组成 工程进度:已经闲置1
12、年。 社区配套:沿街独立商业和社区商业,1、项目概况,S: 面积小; 总价低; 区域有较好的居住氛围;,W: 与经济适用房结合在一起,形象不佳; 产品本身无论是自外到内都给人陈旧形象; 没有外部景观,没有规模优势; 已经销售过,但是不成功;,O: 国家宏观政策的进一步放宽; 产品与周边项目错位,不存在竞争;,T: 项目对面的地块迟迟不动,会让潜在客户担心未来的施工噪音和污染; 马鞍山市民对于单身公寓的接受程度尚难预测; 产品本身的改造是否能够达到预期效果; 如何阻隔经济适用房对项目形象的不利影响。,2、项目SWOT分析,核心 竞争力,环境,价格优势,升值潜力,公园边 良好的生态环境,周边良好的
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