新景祥_2006年江苏盐城电大地块项目市场定位及产品规等划建议报告.ppt
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1、盐城电大地块项目 市场定位及产品规划建议报告,NEW VISUAL ANGLE 服务创造价值,报告整体研究思路,城市宏观背景分析,房地产市场现状及趋势,项目认识及界定,项目客群定位,本报告的探讨将围绕以下几个核心层面来展开,产品功能定位,项目战略定位,项目产品规划建议,全面接轨上海、主动迎接上海辐射,是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策,从地理位置和传统经济发展状况来看,盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源,更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带;,上 海 经 济 圈,上海是盐城农副产品、
2、劳动力输出和建筑业最重要的市场之一,盐城出口企业中相当一部分企业通过华交会等窗口把产品打向海外;,世界工厂梯度转移:随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移,作为江苏人口大市,盐城资源丰富,这将为其迎来较大的发展空间。,盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市,按照江苏省建设“第四都市圈”的规划,盐城市市区人口2010年要达到100万,2020年达到150万,2030年至少应达到200万以上,真正形成江苏沿海中心的特大城市。,城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展 ; 对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇;,“一城多镇”的组团式空间形态规划 加快城市副中心的
3、发展,总体上形成 “一城多镇”组团状空间形态,主城区保持 “团块状”空间形态;,城市发展方向,重点向南、适度向西、启动河东、有计划向北; 目前盐城市的整体规划是以向南发展为主导,同时在对东片进行大规模发展.,经济持续增高,房地产呈现快速发展阶段,根据国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段:,三大产业稳定发展 ,城市化进程加快,三大产业稳定发展,但产业结构仍然不够合理,第一产业仍然过高,虽然第二产业呈现快速发展,但发达程度不高,第三产业欠发达直接导致城市经济缺乏活力;,城市化进程呈现快速发展阶段,这与工业快速发展密切相关,随着工业快速发展,将增加城市
4、吸纳力,从而带动服务业的发展,拉动市场消费观念的转变,作为江苏人口大市,其发展空间仍然较大;,三大需求对GDP拉动中,投资起决定性因素,投资、消费、出口三大需求对GDP贡献中,投资起决定性因素,反映了盐城为投资型城市,过分依赖投资拉动经济模式仍然没有根本的改变; 人均社会消费品零售总额较低,反映了居民消费观念较为保守,消费并未有得到释放,居民生活得到改善,但消费力还未能释放,城市人口发展迅速为地产发展带来契机,良好的宏观环境,为房地产市场迎来持续发展的契机,近年来市区土地交易市场繁荣,单个出让地块的规模越来越大,03和06年土地市场放量现象明显;06年土地成交面积为190万平方米,同比增幅88
5、.5%,按1.5容积率计算,总建筑面积为285万平方米,但随着市场需求扩容,现有的供应仍然难于满足市场需求;,近年来市区土地交易市场繁荣,但现有的供应仍然难于满足市场需求,经过几年的开发,土地已经所剩无几,城中分区土地供应日渐趋少; 从出让面积数据来看,城中分区土地资源稀缺凸显,出让面积同比减少了67.76;城南心区建设力度加大,土地出让面积同比增加了97.88; 从成交单价来看,城中分区因其资源稀缺和配套相对完善,当仁不让地成为各区域之首,为1604元/平方米,同比上涨17.85;河东分区因为亭湖区政府的东迁,都市工业园区建设等利好因素的推动,成为今年以来最具成长性的区域,平均地价为900元
6、/平方米,同比上涨了160.87;土地出让面积为46.42万平方米,同比增加了241.32,城中分区土地资源稀缺凸显,土地供应开始由核心区向边缘区转变,规划建设用地集中在城南和城东,城市规划储备用地主要集中在城南和城西,全市总体供求关系较为良好,市场需求扩容现象明显,20012006年盐城全市施工、竣工与销售面积变化状况表,商品房施工面积呈快速增长的态势; 2001-2006年,商品房竣工面积稳步增长; 2005、2006年商品房销售面积呈爆发式增长,市场扩容现象明显; 根据历年商品房竣工面积与销售面积计算商品房供需比为1.07:1,供求关系良好。,市区商品房供销结构发生变化,市场整体有效供给
7、不足,无法满足市场需求,20052007年同期盐城市区商品房供销情况表,商品房整体的供销情况得到了改善,销售面积大幅提升; 商品房在经历2005年新政影响的回落后,2006年呈现爆发态势,上半年销售面积同比增幅达265%;07年持续增长,达80.59万平方米; 住宅的销售是市场的主流,2006年上半年供销比为1.3:1;2007年上半年的供销比数值呈现供不应求的0.81:1,供销比失衡,市场供给无法满足需求;,城中分区商品房总体供求关系较为良好,商品房住宅供略小于求,今年上半年新增可售商品房明显减少,同比减少了22.91%,但销售面积持续增加,同比增加了8.79;商品房供销比为0.91:1,商
8、品房住宅的供销比为0.81:1,非住宅的供销比为1.68:1,从区域来看,河东呈现最具成长性区域;,城中分区商品住宅的供应量与去年同期基本持平,但销售量同比增加了48.35,供销比为0.92:1,供求关系良好,市场呈结构性失衡,大中户型供应比例过高,与需求主流不相吻合,市场呈明显的结构性失衡,目前市场供给和热销户型面积区间均在100144,但市场已经由第一轮的抢购热潮向大众消费过渡,大中户型供应比重过高,与需求主流形成错位。,根据官方公布数据显示: 100-144的商品住宅供应和销售量均占市区总量的65%; 100以上的商品房住宅占据市场供应量的82.1%,销售量的79.95%,市场的供给户型
9、面积偏大;,在政府控制房价、调整住房结构及加强土地控制的影响下,05年房价上升幅度不大,2006年有所回升,2007年上半年与去年同期相比上涨了15.46;今年以来商品住宅销售均价上涨的原因除了土地费用、拆迁成本的增加值直接引至房价成本增加、商品住宅市场那个供应销售格局发生变化以及市场供应难于满足需求等因素,从价格段来看销售情况:销售均价在2500-3000元/平方米的商品住宅市场份额最高,占总量的40以上。位居第二位的是销售均价在3000元/平方米的商品住宅,占总量的22。,作为人口大市,盐城市房价仍然较低,因此,随着市场需求的扩容、现有市场供求两旺的态势以及土地价格上升等因素,未来一段时间
10、价格仍有较大上升空间。,房价持续增长,但绝对值仍然较低,未来仍有较大上升空间,综上分析可以发现,盐城房地产仍有较大的发展空间,在把握盐城房地产大势的前提下,聚焦我们项目所处的区域格局,从而站在一个更高的视角,立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的城中板块,研究其发展现状与地产格局,剖析其经典案例,同时从营销全城的角度去关注区域板块之争,从而发现机会、雕琢项目的精魂,预谋全城,毕其功于一役!,盐城板块格局,城中分区-以商业服务和居住功能为主,城中分区位于盐城市市区中部,主要包括新洋港以南、通榆河以西、青年路以北、西环路以东的区域。总规划面积24.9平方公里。本区是盐城市的主要公共设施服务中
11、心和居住片区,同时也是城市的自然、文化特色体现区。规划城市建设用地面积22.4平方公里,人口规模30.6万人。,盐城地产板块特征,本案处于城中分区,区域优势明显,城中分区规划要点:以商业服务和居住为主要功能;强化建军路,解放路的城市中心功能;逐步置换有干扰的工业企业;合理控制居住用地的开发程度;保护历史遗存,塑造城市特色; 区域位置相当优越,处于已经发展成熟的老城区,配套相对来说比较完备,由于城市发展方向的影响,该区域的未来发展相对较为平缓,不在城市规划的重点发展方向上。本案所在小区域范围内房地产均价在3000元/平方米左右; 老城区地块在未来的供应量将会愈发稀少,这也就暗示了城中区土地更具稀
12、缺、珍贵的特质; 区域内部在售楼盘有柳岸花城、都市花园东园、燕达花园、锦江冠城,悦达都市花园-东园-城市CLD首席成熟复合型社区,悦达都市花园-东园:一泓生态景观活水正对东园区大门,左右百米小溪潺潺流淌,运动中的东园景观由此开幕, 水流穿梭的亭台、绿坡、花坛、密林移步换景,营造出人与自然和谐共存的“桃花缘境”;07年8月10日公寓开盘,45平米260套基本售完,80-120平米50套售75%,销售均价3310元/平方米;医生、教师、公务员、商场小老板为项目去化的核心支撑 ; 区位优越、价格实惠且居民对物业类型认知的进阶是项目去化迅速的重要因素,同时,印证了中小户型产品的热销:低总价是居民消费的
13、核心诉求点,项目简介位于人民路中路与黄海路交汇处,城市居住生活中心,更是盐城文化教育中心,机关幼儿园、盐中、田家炳中学、盐城工学院环绕周边,文化氛围浓厚,项目总建10万平方米,绿化率33% 物业类型多层、小高层 户型及面积小高层:45-120平米公寓 45为主力,锦江冠城-真公园真河滨大型生态景观社区,锦江冠城:沿河50米“退地造园”,打造三万平方米滨河林美景;音乐广场,网球场,多功能会所构筑顶尖生活社区;视频监控,电子巡更,背景音乐提高未来生活品质; 2007年10月推出多层128套,预计均价2600元/平方米,小高层预计08年上半年推出约280套; 1期推出的多层共500余套,基本售完;教
14、师,医生、县市人群及城市工薪阶层为项目的主力客群构成,1期05年开盘价2100元/平米,现价2425元/平米;产品面积实惠、价格公道及优美的社区环境是其销售较好的一剂良方,项目简介项目位于新洋港河畔,项目占地128亩,总建11万平方米,总户数将达到1000户绿化率58% 物业类型多层、小高层 户型及面积多层90-120 小高层主力100,燕达花园,项目简介位于北城区原燕舞厂厂区内,紧靠人民中路,西侧面临大圣集团、田家炳中学,北侧是刚建成的锦华苑小区,南侧是盐城工学院西校区,是北城区少有的居住核心区域,比周边已建和在建的楼盘位置更佳,环境更好 物业类型多层、小高层 户型及面积1期60-70的1房
15、 、100的2房半、120的3房;2期小高层50-70,燕达花园:1期2006年8月18日开盘,410套多层产品已售完,均价2700元/平方米;区域消费者(城北),教师等职业人群构成了项目的主力客源; 2期小高层预计2007年9月开盘,基价2450元/平方米,均价预计2800元/平方米,产品为50-70多平米的公寓; 2期低单价,低总价,小户型产品的打造折射了市场对中小户型的追捧程度较高,柳岸花城,项目简介柳岸花城小区坐落于盐城市区风光旖旎的城市水道小洋河畔。400米长的小洋河岸 15米宽的沿河景观带,傍依着31米宽的城市水道;精心设计的贯穿南北的“沿河绿色走廊”,既是小区居民理想空间,又形成
16、小区较有特色的绿洲,而这一切皆为您所拥有; 物业类型多层、小高层 户型及面积面积段60-140平米,1期80平米二房 140平米四房 80-95平米为主力,柳岸花城:柳岸花城的空中花园、架空花园、坡地花园组合而成立体花园景观花卉与空间的协调,花卉与居住者的和谐,将给您带来满眼生机; 1期2006年10月28日推出4栋多层178套已基本销售完毕(剩3套),其时均价格2750元/平米,现均价2800元/平米;个体户、教师、医生,35-50岁的本地客户为项目的主要消费群体; 2007年9月将推出两栋小高层,价格未定,综上,可以发现,项目位于盐城城中央老城集商业服务及居住区地带,区位优越; 城中经过几
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