03房地产基础知识.ppt
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1、房地产基础知识,主要内容,一、房地产及房地产经纪; 二、建筑基础知识; 三、楼盘对比与户型剖析 四、常用名词,第一部分,房地产及房地产经纪,什么是房地产,不动产 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。,房产权益的分类,占有权:对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件。 使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要。 收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权。,房产分类,住宅 商业房地产 酒
2、店房地产 工业房地产,住宅分类,按使用分:单元式、公寓式、别墅; 按住房供应:商品房、房改房、经济适用房; 按消费档次:普通住宅、非普通住宅。,商业房地产分类,按照开发形式分类: 1、百货商场、购物中心商铺; 2、商业街商铺; 3、住宅底层商铺; 4、社区型商铺。,酒店房地产分类,酒店式服务公寓; 产权式酒店。,土地的所有制形式,中华人民共和国土地管理法规定:国家实行土地的公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。 国家实行国有土地有偿、有期限使用制度,划拨土地除外。,国有土地使用权的获得方式,出让:招标、拍卖、挂牌;(协议) 划拨,国有土地使用权出让年限:,住宅用地70年 工业用地50年 科
3、教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,房地产经纪基本业务分类,房地产居间业务 房地产代理业务,房地产居间业务,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。,房地产代理业务,房地产经纪人在授权范围内,以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。 需要签订房地产代理合同,约定服务事项与服务标准。,房地产交易,1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁,房屋买卖,房屋所有权的转移 买卖双方当事人有完全民事行为能力 房屋出卖人必须是房屋所有权人 出卖共有房屋,必须经所有共有权人同意 出售已出租房屋,承租人
4、放弃优先购买权方可 房屋产权必须清楚。,建筑物的分类,住宅建筑形式,单元(板式)式住宅 由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的住宅。 塔式(点式)住宅 由共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的住宅。 通廊式住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅。,住宅按层数划分如下:,1 低层住宅为一层至三层; 2 多层住宅为四层至六层; 3 中高层住宅为七层至九层; 4 高层住宅为十层以上(小高层、高层、超高层)。,按照建筑结构分类:,砖木结构:竖向承重结构为砖砌,水平承重的楼板为木材; 砖混结构:竖向承重结构为砖墙,水平承重的楼板、屋面板为钢筋混凝土; 钢筋混凝土结构:承重构件梁、柱为钢混,
5、外墙、分割墙为轻质墙或砌块填充; 钢结构:承重构构件梁、柱为钢材。,住宅按高度划分,低层:是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3层建筑物 多层:指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层 高层:是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体,一般可分为小高层(8-12)、高层和超高层(24层以上)。,房屋面积的构成及测算,房屋面积的构成及测算,建筑面积:房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积 。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,房屋面积的构成及测算,套内建筑面积:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 共有建筑面积:电梯井、管道井、楼
6、梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。不包括独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。 公摊面积:共有建筑面积分摊后的面积。,住宅使用面积,是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和(即地毯面积)。 其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。 斜面屋顶结构的房间,层高低于2.20米的部分不计入面积。,实用面积,它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额,面积测算的注意事项:,计算一半建筑面积的范围: 未封闭的阳台、挑廊、有柱雨篷等; 不计算建筑面积的范围: 1、层高2.2米以下;
7、2、突出墙面的构件; 3、挑台、平台等。,常用名词,五证二书,五证按获取的先后顺序排列:;。 商品房质量保证书:主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书:介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,三通一平(七通一平),三通:通水、通电、通路、 一平:道路平整。 七通:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气 一平:平整土地,房屋价格:,起价:各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。 均价:小区内各套房屋总价之和与各套总建筑面积之比。,起价,起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的
8、住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价,均价,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售“,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。,基价,基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。,预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准,房屋预售价,户型分类,平层式 错层式
9、:主要指的是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面,而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 复式:复式层高往往超过一人高度,相当于两层楼。 跃层式:这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。,错层式,跃层,开间、进深,住宅的开间就住宅的宽度。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、
10、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅的进深就是指住宅的实际长度。 砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。,什么是层高、净高,层高:上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高:楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 净高=层高-楼板厚度,平台,楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部,也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。,走廊,走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。,玄关,就是登堂入室第一步所在的位置,它
11、是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。,隔断,隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面,楼梯,单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。,屋顶,平屋顶:屋面的最大坡度不超过10%,民用建筑常用坡度为1%3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构,屋面上做防水及保温处理。 坡屋顶:屋面坡度较大,在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋,双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构,用瓦材做屋面。 曲面屋顶:屋面形状为各种曲面,如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝
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