2008写字楼创新.ppt
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1、写字楼创新,版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2008.04.10,2,传统写字楼的“铅华”现象,据世界卫生组织的研究显示,在密闭的写字楼中工作的人,患呼吸系统和神经系统疾病的比例比一般人多出45。它虽然不会直接危害生命或对机体产生永久性伤害,但是对员工的工作效率,工作能动性产生的影响将使公司蒙受巨大的隐性损失。,3,传统写字楼六大弊端,有效层高低,造成空间狭小,给工作者拥挤压抑的感觉; 办公室不通风,自然采光差,造成资源浪费; 长时间等
2、待电梯,公共交通不好,影响工作效率; 员工没有休息间或休息间条件差; 办公区附近很少有令人赏心悦目的景观; 工作空间死板、缺乏活力,缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀。,4,写字楼创新的动力源泉来自于传统写字楼存在的弊端,创新的意义: 创新是应市场的变化、客户需求的变化进行改变、进行技术创新、升级的一种积极的态度,体现的是尊重市场、尊重客户,是一种专业化的发展方向,而不是一种标新立异。 创新的目的: 寻找市场的空隙,激发客户的需求,为企业和客户创造更大的价值。,写字楼的本质: 字楼的本质首先是一个商务的场所,它提供了企业可支配的时间和空间的资源,供企业去创造价值。,写字楼的创新方向:
3、 人性化、生态化、智能化的新型写字楼已快速升华成为市场上的主流。,5,写字楼类别与入住企业类型的关系,写字楼类别,企业类型,初创型,成长型,大型,外企,小户型写字楼,乙级写字楼,甲级写字楼,顶级写字楼,6,顶级写字楼创新高度、文化,小户型写字楼,甲级写字楼,顶级写字楼,顶级写字楼: 扮演的是地标性建筑的角色,其在外部条件、内部条件和硬件、软件上长时间都已难以超越。,顶级写字楼入驻企业: 顶级写字楼入驻企业为世界顶级企业和国内外的知名企业。这些企业除了对硬件软件有非常高的要求外,对精神层面也有非常高的追求。,顶级写字楼创新: 顶级写字楼通过其建筑高度和文化内涵来进行创新。,顶级写字楼创新典型代表
4、: 台北101、金茂大厦,7,顶级写字楼创新案例台北101,文化内涵: 第27层至第90层共64层中,每8层为一节,一共8节,每八层所组成的倒梯形方块形状来自中国的“鼎“每节顶楼向上展开的弧线,带来蓬勃向上的气氛而向上开展花蕊式的造型,象征中华文化节节高升及蓬勃发展的经济裙楼顶楼的采光罩,外型就是中国的“如意“为了先前“金融中心“的主题,2427层的位置有直径近4层楼的方孔古钱币装饰此外还有处处可见的中国传统风格装饰物,在在表现出将中华文化与西方科技融合的理念。,高 度: 台北101高达508米,为世界第一高的摩天大楼,更是世界上首度超越500米的摩天大楼。,小户型写字楼,甲级写字楼,顶级写字
5、楼,8,顶级写字楼创新案例金茂大厦,文化内涵: 金茂大厦为东方塔形建筑风格,其平面构图是双轴对称的正方形,立面构图是13个内分塔节,由下而上、四角内收。从平面正方形对角线上看,构成两个最佳的视角。金茂大厦上小下大,逐节加快,似摩天宝塔一尊,巍峨神奇,兼有保俶塔和大雁塔的视觉意象。从正方形轴线上看,金茂大厦两边垂直,又似通天丰碑,顶天立地,兼有东岳秦王碑的永恒和乾陵无字碑的丰富。环顾仰望,金茂大厦似塔似碑,形体不断变化,母题不断重复。层层向上收的体形使得它充满中国古塔的神韵。,高 度: 金茂大厦高达420.5米,为中国第二、亚洲第三、世界第五的摩天大楼。,小户型写字楼,甲级写字楼,顶级写字楼,9
6、,甲级写字楼创新“标准”、附加值,小户型写字楼,甲级写字楼,顶级写字楼,甲级写字楼: 甲级写字楼没有固定的标准,是目前行业内自发形成的一种通行叫法(将写字楼按照其综合素质不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级),是写字楼竞争中最激烈的区域。,甲级写字楼入驻企业: 甲级写字楼入驻企业主要为高端大型企业。,甲级写字楼创新: 周边和位置没有太大空间可以创新了,交通也是依赖政策,所以甲级写字楼的创新通常在于“标准”升级和增加附加值。,10,甲级写字楼创新“标准”升级,结 构: 室内净高2.6米、2.7米、2.8米、3.0米(新鸿基IFC)。 平面布置中央无柱式、大开间的平面布局 (北京财富中心写字楼A座
7、外框柱间距平均8.4米)。,建筑材料: 双层玻璃幕墙、LOWE双层呼吸式玻璃幕墙、LOWE三层呼吸式玻璃幕墙(凯晨世贸中心)。,小户型写字楼,甲级写字楼,顶级写字楼,11,甲级写字楼创新“标准”升级,电 梯: 预选电梯系统对人流及电梯的有效分配(城开国际大厦)。 高速双轿厢电梯系统1部双轿厢电梯,相当于两个单轿厢的运力,形同增加电梯数量,减小核心筒面积,提高平面使用率。,空调系统: 空调管道布置从两管制到四管制,中间有二+二管制,利用内区的供暖调节外区造成的影响。 空调类型中央空调、VRV、VAV。 新风量从30立方米到40立方米。,小户型写字楼,甲级写字楼,顶级写字楼,12,甲级写字楼创新“
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