合同管理课件.ppt
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1、北京师范大学珠海分校,房地产项目合同控制,主 讲:蔡 心 田,1.延期交房 2.物业管理合同,项目合同概述 项目合同控制 项目的索赔与反索赔,主要内容:,一、合同管理的重要性 1.工程项目中的合同已越来越复杂 2.严格的合同管理是国际惯例 3. 合同管理居于核心地位,第一节 项目合同概述,二、国际施工合同简介,1.FIDIC 土木工程施工合同条件 (Fdration Internationale Des Ingnieurs-Conseils) 主要适用:1)无限制招标选择承包商 2)单价合同 3)合同履行中建立以工程师为核心的管理模式 由承包商设计的电气和机械设备安装与房屋和工程合同条件 EP
2、C/交钥匙项目合同条件 顾客/咨询服务模式的协议 咨询分包协议,2. ICE合同条件(Institution of Civil Engineering) 单价合同 咨询工程师为主人,承包商为仆人。仆人必须接受工程实施中固有的风险。 在工程进展过程中,咨询工程师随时有权发出新的指令,承包商必须无条件服从 承包商执行咨询工程师的新的指令所应获得的额外工期和额外费用由咨询工程师来决定 即使承包商与咨询工程师发生争端,该争端也由咨询工程师来作出判断。,3.NEC合同 (New Engineering Contract,新工程合同),项目经理:合同管理的关键人物,认为项目经理作出的任何决定均已得到业主的
3、认可,他有权随时与业主就工程实施中涉及的工期、成本、质量等问题进行商量,作出最适合业主要求的决定,并将此决定通知承包商。 监理工程师:由业主聘用,其主要任务是进行质量控制,检查工程是否按合同技术说明中要求来实施,指出工程中存在的缺陷并检查承包商对缺陷的整改。监理工程师的行为可能产生工程成本方面的后果,但监理工程师不直接介入项目成本问题。,裁决人:独立于业主和承包商双方的人,是由业主和承包商共同指定的,NEC裁决人合同是由业主和承包商共同与裁决人签订。裁决人的作用类似于FIDIC合同中的“咨询工程师”,主要是处理争端和纠纷。不管裁决决定如何,裁决人的费用由业主和承包商平均分摊。 “设计师”在NE
4、C合同中可以与业主或承包商签订专业服务合同,4. AIA系列合同(The American Institute of Architects) 主要用于:私营的房屋建筑工程 与FIDIC的不同 业主所承担义务的区别 对业主支付能力的要求不同 对提供项目地质勘察资料的区别,承包商在进度款申请方面的区别 建筑师角色、权力、任务的区别 建筑师的工程师角色:建筑师在AIA中起着类似FIDIC中“工程师”的作用。建筑师是业主与承包商的联系纽带,是工程期间业主的代表,在合同规定的范围内有权代表业主行事。 建筑师权力:检查权、支付确认权、文件审批权、编制变更令权 建筑师权利与义务的行使,可以交由项目代理人行使
5、。,二、合同的订立 (一)当事人主体资格 合同法规定:订立合同的当事人,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 (二)合同的形式 1.口头合同 2.书面合同:合同书、信件和数据电文等三种。,(三)合同的内容,当事人的名称或者姓名和住所 标的 数量 质量 价款 履行期限、地点和方式 违约责任 争议解决办法,(四)合同订立的方式,合同订立的方式是指合同当事人双方依法就合同内容达成一致的过程。 1. 要约和要约邀请 要约:要约是希望和他人订立合同的意思表示 向特定的人发出 内容必须具体确定 提出合同主要条款以供对方考虑 要约发出后,受要约人接受要约,要约人即受此要约的约束 要约邀请:是指希望他人
6、向自己发出要约的意思表示 要约邀请人一般都不承担法律责任,例:甲公司因建筑工程需要,急需水泥,遂向乙、丙、丁三家水泥厂发出函电,函电中称:我公司急需标号为型号的水泥,如贵厂有货,请速来函电,我公司愿派人前往购买。 店高6米,买一层送一层,一层价格两层使用,营业面积增加一倍,(2)承诺: 承诺的概念和条件: 概念:指受要约人作出的同意要约的意思表示 条件:承诺必须是受要约人提出 承诺只能向要约人发出 承诺的内容应当与要约的内容一致 承诺必须在承诺期限内发出 要约和承诺的生效: 合同法规定,无论要约还是承诺,均采取到达生效,(二)合同的成立: 合同成立的时间: 当事人采用合同书形式订立合同的,自双
7、方 当事人签字或者盖章时合同成立。 当事人采用信件、数据电文等形式订立合同 的,如果在合同成立之前要求确认,签定确认书 时合同成立。 合同成立的地点: 要约生效的地点即为合同成立的地点,合同效力即已经成立的合同的法律效力。 合同成立是合同生效的前提。依法成立的合同,成立与生效在时间上的同一性。 (一)有效合同: 即依法成立并符合合同生效条件的合同 合同的主体合格 意思表示真实 不违反法律和社会公共利益 1.表见代理 2.超越代表权订立的合同,案例: 开发公司A 供应商B 2000吨钢材 传真 2700元/吨 有意购买,希 望签订合同 寄合同书 27002500 组织货源要发货 交货时间以我方为
8、准,三、合同管理与控制的主要职能,1.确立项目中的主要合同关系,策划项目合同体系 2.签订合同,明确双方的权力、责任和义务,界定双方的法律关系。 3.执行合同,监督双方在履行各自的权力、责任和义务时出现的偏差或违约行为。 4.合同的变更,修订或调整 5.索赔与违约责任,第二节 项目合同控制 一、项目中的主要合同关系,业 主,承包商,监 理,监理合同,被监理,监理,施工合同,分包商,勘察设 计单位,采购 供应商,金融 机构,分包合同,(一)业主的主要合同关系,预售/ 销售,二、项目合同策划,合同策划主要确定的问题: 1.将项目分解为几个合同?每个合同有多大工程范围? 2.采用什么样的合同形式和合
9、同条件? 3.采用什么方式委托工程? 4.如何通过合同对项目实行严格的全面控制?,(一)项目合同的规模和范围的确定,项目的分标策划就是关于项目任务分解为多少包(或多少标段)的策划。常见的分标方式有如下两种。 1.分阶段、分专业平行分标 2.全包(统包、一览子承包或“设计施工供应”总承包),(二)合同形式的选择,按合同的计价方式分: 1.单价合同 2.固定总价合同 3.成本加酬金合同 4.目标合同,(三)招标方式的确定,1.公开招标 2.议标 3.邀请招标 案例:鲁布革,(三)合同条件及重要合同条款的选择,(1)合同条件的选择 1.合同条件应与双方的管理水平相配套 2.尽可能选用双方都熟悉的标准
10、的合同条件 3.合同条件的使用注意到其他方面的制约,(2)合同重要条款的确定 1.项目付款方式; 2.合同价格调整的条件、范围、程序和方法; 3.合同双方风险的分担; 4.合同争执仲裁的地点及程序; 5.对承包商(或供应商)的激励措施; 6.业主的控制权力(成本控制、工期控制、质量控制)和对项目失控状态的处置权力; 7.合同双方的诚信条件(保函、保证金、押金); 8.违约处罚规定、仲裁条款,【案例1】 某港口码头工程,在施工设计图纸没有完成之前,业主通过招标选择了一家总承包单位承包该工程的施工任务.由于设计尚未完成,承包范围内待实施的工程虽性质明确,但工程量还难以确定,双方商定拟采用总价合同形
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