商业地产研究经典实用课件:万达广场最终版.ppt
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2、城市核心地段,如北京CBD万达广场、天津和平路万达广场。 第二阶段2006年至今,一二线城市的副中心或新区中心,如天津河东万达广场、郑州中原万达广场。,万达城市布局图,万达战略布局,万达战略布局,战略转变的因素: 土地成本:城市核心区域土地成本高,竞争压力大;副中心或新区中心土地成本相对较低,且升值潜力大。 规划配套:副中心与新区中心规划起点高,城市配套完善,适于营造高品质项目。 城市进程:中国中心城市承载能力已超出其负荷能力,现高端人群选择向副中心或新区中心迁徙,从而为商业地产项目提供了优质客群。 地理空间:副中心与新区中心土地储备量大,利于产品组合,降低开发风险。 政府政策:国家统筹城乡发
3、展,构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综合体,符合国家及地方发展规划,易于获得国家政策支持。,万达产品战略,万达第一代产品长沙万达广场,长沙万达广场位于黄兴南路商业步行街,总建筑面积4.6万平方米。长沙万达广场是2002年长沙市引进的投资额最大的纯商业用途的单体商业地产项目,其成功引进了号称世界零售业“巨无霸”,排名“世界500强企业”第一的国际连锁超市沃尔玛,实行错位经营,互为补充,是“中心主力店室内步行街”这一引领国际潮流的商业模式在长沙的典型代表 。,天津万达广场位于和平区金街商业步行街,总建面为15万平,万达集团于2003年投资兴建,由美国沃尔玛超市,德国欧倍德建材超市、大洋
4、百货公司、美国百盛集团、商业步行街构成的规模宏大的真正体现SHOPPING MALL精髓的商业中心。天津万达商业广场引入当时世界先进的商业模式,创新性地将“商业步行街”与多家世界著名不同业态连锁零售企业组合为一体,成为天津一代中心商业龙头。,万达第二代产品天津金街万达广场,北京中央商务区核心地段,总建筑面积约44.6万平方米,其中自持商业中心面积约15.4万平方米,五星级酒店面积约4.8万平方米 。北京CBD万达广场位于北京CBD核心区,与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦,京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城
5、、万达索菲特白金五星级酒店等主力店。,万达第三代产品北京CBD万达广场,商业模式之万达产品战略转型: 第一阶段:利用沃尔玛的商业号召力,同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴关系,投资于购物中心,将黄金铺位高价出售。 第二阶段:若干没有散售的购物中心整体出售,溢价变现。 第三阶段:核心商业部分为自持物业只租不售,综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺出售,有效解决了项目运营的资金问题。,万达产品战略,解析产品郑州中原万达广场,土地素质分析 区位:地块位于中原西路南、秦岭路西。,中原万达广场土地素质分析,中原万达广场土地素质分析,宗地经济指标:,2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为7
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