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1、,商业地产 项目发展工作要点,发展工作,集中了资金计划、发展战略、经营模式、以及规划招商成本营销的定位等企业核心思想。 在房地产行业里,发展业务都是所有企业最为重视的核心基础业务。 商业地产,因其项目盈利模式和运营模式的独特性和模式化,从而对项目选址、规划和拿地模式,有其特有的专业要求和运作模式。,工作要点 商业地产项目发展,一、项目选址基本要点 二、研究决策基本方法 三、项目拿地操作流程 四、怎样做好发展工作,工作要点 商业地产项目发展,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,1、只选择适合做商业的项目 商业地产的经营模式是以形成持有物业为目的,所以只选择可以
2、做商业广场的项目。 2、主要在100个目标城市中发展 商业地产应该首选在大城市和经济发达地区发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标,辅以职工工资、人均储蓄、生活用电指标加以修正,再加上一批战略性城市选择。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,3、重点选址在核心大城市和城市核心地段 “地段决定论”在商业地产中尤为重要 。 大城市、城市核心地段是稀缺资源,必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。 要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。,4、周边必须拥有足够的人口规模 常住人口 地块周边半径3km常住人
3、口30万以上,同时,最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”,因为这些人群才是消费人群,游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。 “人多”是必要条件,房价、购买力等,不是主要条件! 对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎,必须具备人口规模,周边必须成熟。例如,经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。 5、交通条件 地块可视性、可达性强,交通汇集、便捷、通畅; 周边无高架、隧道、绿隔、河道、挡墙、限行等阻碍商业活动的硬伤;,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,6、地块尺度 商业综合体项目地块的标准尺度约为(300400)(16018
4、0)米。 地块必须有足够的沿主街道展示面(300米以上);最好有两边沿主路;用地形状完整,尺度方正、比例恰当。 尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯,往往需要进行规划沟通,取消把地快分割太小的次级道路。 基于商业综合体的尺度,商业地产项目一般最小100亩,120亩以上的地块才够做酒店;完整的城市综合体, 200亩左右是较好的选择。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,7、用地性质 城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等,用地性质有商业用地、商服用地,也有综合用地、住宅用地等,应争取最长的使用年限。 随着各地对商用办公物业分割销售、使用的
5、限制,须尽量避免配设40年产权的soho产品,要尽量争取配设70年产权的住宅产品。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,8、规划条件 (1)商业地产的核心条件性指标:覆盖率(建筑密度),是商业地产最重要的规划指标,商业部分至少60,最好70;多地块大规模综合体项目(例如总用地面积达200亩)平均覆盖率也应50以上。 (2)商业地产的核心条件性指标:绿地率,也是商业地产重要的规划指标,商业部分最好不超过5,最多不能超过10,最好不作要求;多地块大规模综合体项目(例如总用地面积达200亩)平均绿化率也应20以下。 (3)核心指标:容积率,此项指标须结合规划总图、
6、地价与容积率关系等综合确定。有些情况下(如房价低和纯商业地块)此项指标重要性弱于覆盖率。通常建议北方和低房价地区2.54,南方和高房价地区35或以上。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,小结: 能做商业地产、人口规模足够、规划条件适合,是项目选址的基本要点。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,研究决策的过程就是综合技术和经济分析方法的过程。 1、“发展问题50问” 立项后即开展发展部编制的“发展问题50问”,落实商业地产关注的涵盖政策、市场、规划、成本、经营等各方面的调查工作,为决策提供依据。,项目选址基本要点 研究决
7、策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,2、规划设计 大商业通常规模为15万平方米(含地下)左右,如果条件合适,可以规划酒店,酒店规模通常为34万平方米。 项目测算和业务链条上的流程配置原则上都是依据这个稳健的规划模型所设置的,所以大商业部分一般不宜作大的规划革新。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,3、规划和测算研究 “规划模型基于经济模型”,经济模型和规划模型要互相调适,得出规划设计指标和成本收益测算指标。 规划院除了完成图纸,更重要的是确定持有物业和销售物业的各项详细指标,是真正的经济技术指标。 成本测算要得出的核心指标包括:“总成本、总收入
8、、利润、现金流、总租金、总持有物业面积等六项”。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,小结 研究决策的基本过程就是在完成“50问调查”的基础上,综合组织规划、成本、商管、发展四位一体的反复分析研究,由集团给出结论和方向。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,拿地前工作之一、开拓项目信息 (1)密切关注城市中的商业项目机会;掌握全市、各区商业中心项目规划、招商、立项情况;掌握全市商业地块项目储备、出让情况; (2)发送投资意向函,引进参观、邀请访问;拜访市区领导,寻找政府中的积极份子;区长有时很关键; (3)事实胜于雄辩。引
9、进参观,现场说教往往可以达到超出意想的效果。,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,拿地前工作之二、落实商务条件 (1)原则:不盲目竞买,不拼地价。 商业地产和持有物业不是普通房地产行为,地价方面不要类比于周边房地产市场;一般建议为市场普通房地产地价的50或以下;可以参考基准地价、成本地价来作测算; (2)提供回迁楼可以减少前期地价支付总额; (3)应予争取的优惠政策,如: 综合体项目的优惠政策; 省市重点项目的优惠政策; 招商引资项目的优惠政策; 开发期税费补贴减免; 经营期税费补贴减免等。 (4)落实交地标准和其它技术、商务条件。,项目选址基本要点 研究决
10、策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,拿地前工作之三、 政府的支持和欢迎是项目发展的基础环境 宣传要点:形象工程、税收工程、政绩工程、民生工程、服务业工程,不是“房地产”; 找对人和走对路;找图发展的城市,找想做事的领导。 发展项目时都要求开展前期规划对接和地价商谈; 约定设置门槛以避开恶意竞争者;,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,拿地前工作之四、 判断项目能否顺利按模式推进的要点 (1)选址可以做商业; (2)规划条件合要求; (3)土地价格比较低; (4)政府支持设门槛。 有了以上基础情形的判断以后,就可以按流程推进拿地了。,项目选址基本要
11、点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,拿地主要工作流程 (1)土地信息; (2)项目立项; (3) “50问”调查; (4)地价摸底; (5)规划交底; (6)反复的规划研究和成本测算; (7)方案汇报、沟通、预批准; (8)协议谈判;主要内容为: “规划条件、土地价格、优惠政策、挂牌条件”; (9)招拍挂拿地;,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,小结: 拿地操作流程在发展部主要体现在如下8个文件化管理流程中: 土地信息项目立项规划交底图纸签发成本测算协议谈判挂牌出让土地合同,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,发展能力,是地产企业的首要能力! 发展部多争得一分的利益,就可以为后期开发赢得十分的利益。集团的发展业务要求明确项目开发后期过程中的一切可能的事项,在发展阶段就完成基本的项目定位决策,将投资测算决策前置,规划预审开发计划前置,赢得和明确项目的各项条件,建立地方政府人脉,树立项目品牌形象等。 发展工作作为龙头业务,要做到:融通商业地产知识,前置全程开发要素!,项目选址基本要点 研究决策基本方法 项目拿地操作流程 怎样做好发展工作,结 束!,
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