购物中心发展趋势与中上外经典购物中心案例研究分析报告.ppt
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1、,购物中心发展趋势与中外案例研究分析报告,购物中心发展趋势,国内外著名购物中心案例,购物中心经营成功要素,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,目前,国际上对购物中心没有统一的定义,大家对购物中心、shopping mall的定义和分类仍比较模糊。 根据美国购物中心协会、日本购物中心协会、中国商务部对购物中心的定义,购物中心至少有以下两个共同点: 1)在一个建筑物内或一个区域内; 2)是综合性的商业集合体。,中国商务部的定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业
2、店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,购物中心存在的问题及发展趋势 我国购物中心发展的步伐很快,促进了我国零售业态和城市消费水平的提升,成为城市发展中一道亮丽的风景线,但其中存在的问题也很多,既有开发建设方面的也有经营管理方面的,主要有以下几点:,一、 我国20142016年将有大量的商业项目面市,且多数都是大体量的综合体,将导致市场供应量严重饱和,商业物业的空置率将会达30%40%的高位。 二、 品牌资源的争夺将变得异常激烈,招商难将是商业项目必须直面的问题。而全球经济持续低迷使品牌商开店更加谨慎,将加剧“招商难”的问题更加突出。,购物中心
3、发展趋势与案例 购物中心发展趋势,三、 电商对零售实体店业绩的影响及购物中心供应量过于饱和,将导致购物中心的租金水平整体下滑(少数位置极佳的除外)。 四、 由于商业项目的密度不断加大,购物中心的商圈辐射能力将不断缩小。 五、 购物中心全面进入精细化与信息化管理阶段,粗放式“只管收租金”的管理模式将面临巨大挑战。 六、 购物中心的“购物功能”被弱化,“社交功能”将成为主要功能。,购物中心发展趋势与案例 购物中心发展趋势,购物将是顺便之举 近些年来餐饮娱乐增强的趋势非常明显,大连万达集团董事长王健林在一次公司年会上就曾表示,“中国的购物中心不是卖出来的,而是吃出来的”。 中国连锁经营协会的郭戈平会
4、长表示,目前购物中心的变化中突出的特点是购物面积在逐步下降,餐饮和娱乐的面积再提升,从过去传统的比例30%、40%、50%,甚至有的达到60%,购物在下降,娱乐、休闲、餐饮的比例在增加。 而在未来,休闲娱乐消费包括电影院、休闲健身、游戏厅、儿童乐园等等业态所占的比例会越来越高。而与生活有关的商品和服务也会被更多的纳入购物中心。包括邮局、银行、小型超市、宠物医院、药店等等。 未来的购物中心将会变成一个吃穿住行、社交娱乐、购物的共同体,与亲友在购物中心里面聊天休息、交流情感将成为最重要的目的,而购物变成了顺便之举。 或许,购物中心就是你未来生活的必需品,你和你的家人将能在内找到几乎覆盖所有生活所需
5、的内容。,项目业态建议 购物中心业态发展趋势,体验式商业成新趋势,一、线上零售:阿里巴巴要打造体验型电商 二 、线下零售:购物中心纷纷打“体验牌”,万达集团的2013年度上半年工作总结会上,王健林提出,万达广场要减少零售业态占比,特别是减少服饰类零售业态占比,增加生活类业态占比。万达集团要求,2013年四季度以后开业的万达广场,二楼将全面取消服饰业态,力争不招零售业态,2015年之前把已经开业的72个万达广场二楼业态调整完。在2013年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行试点,效果超出预期。调整后万达广场的二楼客流比未调整万达广场增加10%以上,销售额增加8%。,项目业态建议 购物中心业态发展
6、趋势,消费模式变化,非零售类消费,零售类消费,交通 通信 医疗保健 居住 家政服务 教育 文化娱乐 外出餐饮 食品 服饰鞋帽 家庭设施 其他商品,偏实体消费,实体消费网购,消费市场 结构性双演化,项目业态建议 购物中心业态发展趋势,消费模式变化,消费品类细分,网购,购物中心,轻服务型消费,重服务型消费,购物中心发展趋势,国内外著名购物中心案例,购物中心经营成功要素,购物中心发展趋势与中外案例研究分析报告,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,项目概述 南京水游城是一个大型综合性商业项目,建筑面积16.7万平方米,位于健康路和中华路交叉路
7、口、夫子庙商圈核心地段,距离南京商业集群新街口2公里,处在城市中心轴线上,属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体,营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店,业态以时尚、新潮为主流;一流的院线影城;餐饮包括异国风情美食街,大型特色餐饮,咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃,根据不同消费群体分设于各个楼面。 水游城的酒店部分由了全球首屈一指的酒店服务集团洲际酒店集团进行管理。洲际酒店集团在100多个国家和地区拥有3600多间酒店和度假酒店,是世界上客房拥有量最大(540000间),跨国经营
8、范围最广,在中国管理酒店最多的超级酒店集团。 水游城横店国际影城 商场引进了不少时尚品牌,其中40%是南京没有但深入人心的人气品牌,如H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、BHG城市超市、MUJI等。 水中表演舞台独具一格,观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演,成为商厦一景。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴,“我们将营造以个全新的消费理念,超越普通一站式的理念,不仅在商品上满足一站式的要
9、求,还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留,并由此带来消费。更重要的是经过常年不断更新空间营造,一年365天给消费者带来惊喜,使他们能够习惯性地再这里形成长时间滞留和消费。”,“水游城”则不仅以购物为目的,而是研究人的心理满足,将关联性商品放在一条线上,比如某一层楼既有鞋子也有包,还有饰品、饮料等,或是某一层楼既有年轻妈妈的服装,又有儿童服装等。,对于购物的开发模式,我们大多都模仿大连万达的主力店得开发模式,但是这种开发模式将成为表现风光,国际大商家,低廉的租金,长期的合同。这引起实际为国际大商家的打工,开发者无法从其中分享到物业价值的成长。水游城则以改这种主流
10、做法,实行主力店操作,增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。此方法如果操作成功,物业的成长才真正的释放价值。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,项目概述 正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心,坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段,总建筑面积接近25万平方米,地上10层、地下3层,是正大集团在中国最大的投资项目之一,并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。 正大商业广场长270米、宽121米,占地面积约31000平方米 ,地下三层、地上九层(局部八层)、层高5
11、米,单层建筑面积为15000-24000平方米,是一幢总高度57米,总建筑面积243000平方米,集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。 作为时尚潮流的先驱和全新商业标志,广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐,每天吸引了数以万计的中外顾客。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,正大广场以“现代家庭娱乐中心”为核心思路,创建了自己的黄金分割比例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经验借鉴: 各层除了相对主题定位之外,餐饮比例较高,功能性主题明确。正大广场餐饮落位在各层分散,同时又在
12、B2、5F、6F形成了主题区餐饮对人气的聚集作用充分体现,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,正大广场的成功一方面是因为业态的调整,但陆家嘴区域高档居住氛围的形成起到很关键的作用。 更换管理团队后,正大集团调高了餐饮比例,并进行了重新定位正大广场经过一年多的悉心调整和经营,已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”,并拥有大批忠实的家庭消费者。广场日常的日均人流量达18万人次,周末高峰期的日人流量更可达26万人次。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,项目概述 华润五彩城是华润置地北京打造的第一个区域商
13、业中心,面向北京上地中关村区域高知型终端消费人群,立足年轻家庭消费和上地商务消费。一、二期全面开业后将汇集近300家国际国内知名品牌商户,是集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的、引领崭新生活方式的高品质城市地标性商业旗舰。,购物中心发展趋势与案例 国内外著名购物中心案例,经过深入研究核心商圈消费者的消费行为,客群定位为年轻的家庭式消费,将区域商业中心定位为Living Mall而不是Shopping Mall,在设计、招商、运营、推广以及物业管理诸多环节实现情感定位与功能定位的统一,超越对传统商业的直接竞争,同时强化客户的购物体验,规避与网络商业的竞争。 功能需求与情感需
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