建筑技术经济--第十一章本科2008.ppt
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1、第十一章 房地产开发项目的经济评价,本章提要: 房地产开发项目的经济评价是项目可行性研究的重点。它是在市场调查、预测及策划基础上,进行房地产项目的投资、成本费用、收入、利润和税金的估算。通过财务评价指标的计算,判别项目的财务可行性;通过不确定性分析与风险分析,预测开发项目的风险程度。,学习目标: 要求了解房地产市场调查、预测内容和方法以及项目策划。掌握房地产项目的投资、成本、收入、利润和税金的估算;熟悉资金筹措计划的编制;掌握财务评价的基本报表和评价指标;掌握房地产醒目不确定性分析和风险分析的方法。,第一节 房地产市场的调查和预测,一、主要内容 1、投资环境调查和预测 2、市场状况调查和预测
2、二、调查和预测方法 1、调查方法:普查、抽样调查、直接调查、间接调查。 2、预测方法:德尔菲法、专家小组法、简单平均数法、移动平均数法、加权平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等。,第二节 房地产项目策划,以市场和拟开发项目分析为基础,可形成策划方案,用来指导后续开发投资活动。 一、区位分析与选择(Location) 二、开发内容和规模的分析与选择 三、开发时机的分析与选择 四、合作方式的分析与选择 五、融资方式与资金结构的分析与选择 六、产品经营方式的分析与选择,第三节 项目投资与成本费用估算,一、总投资的构成 1、出售型、出租型 估算项目: 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基
3、础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费,经营资金 项目总投资 开发产品成本(开发建设投资) 经营资金,2、自营自用型 估算项目: 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费,经营资金 项目总投资 固定资产投资 经营资金,二、房地产项目的经营成本 开发销售模式:投入资金为流动资金,通过转让固定资产所有权或使用权收回投资。投资均转移到产品成本中了。 自营模式:投资与成本概念与一般项目投资和成本
4、概念相同。,1、开发产品成本 指项目建成时,按财务和会计制度,转入产品的开发建设投资。 2、经营成本 指产品出售、出租时,将开发产品成本按财务和会计制度结转的成本,包括:土地转让成本、商品房销售成本、配套设施成本、房地产出租经营成本。,三、房地产项目费用 1、运营费用 2、修理费用 3、期间费用,四、房地产开发项目投资、费用的估算方法 1、土地费用估算 以出让方式取得增量土地使用权 土地使用权出让金 农地征用税费 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补偿费 耕地占用税(占用耕地的) 耕地开垦费(占用耕地的) 新菜地开发建设资金(征用城郊菜地的) 征地管理费(征地费总额的1.5%3%)
5、 其他费用,以划拨方式取得增量土地使用权 与以上类似,仅少了土地使用权出让金。 以划拨方式取得存量土地使用权 土地使用权出让金 房屋拆迁补偿安置费 房屋拆迁除偿费 搬迁补助费 临时安置补助费或周转房费用 停产、停业补偿费 拆迁管理费 其他费用,以划拨方式取得存量土地使用权 与出让方式类似,仅少了土地使用权出让金。 以房地产转让方式取得土地使用权 利用房地产估价方法对转让费估算,2、前期工程费用估算 规划设计费(建安工程费的3%左右) 可行性研究(总投资的1%-3%) 勘察费(设计概算的0.5%) 临时道路费 临时供水、供电费、场地平整费(三通一平) 其他费用,3、基础设施建设费估算 供电、水、
6、气费 排污、道路、路灯、绿化、环卫、通信工程费。 4、建筑安装工程费估算 方法:单元估算法、单位指标估算法、工程量匡算法、概算指标法 包括多个单项工程时,应分别估算。,5、公共配套设施建设费估算 居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场、物业管理用房、其他。 6、开发间接费估算 工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳保、周转房摊销、其他。 7、管理费估算,8、财务费用 9、销售费用估算 10、开发期税费估算 11、其他费用估算(未计入上述的费用) 12、不可预见费估算(以上各项费用之和的3%-7%) 13、经营资金估算,第四节 收入、利润、税金估算,一、房地产开发项目收入估算 1、租售
7、收入估算 2、自营收入估算,二、房地产开发项目利润估算 利润总额=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 经营收入=销售收入+租金收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 租金收入=出租房出租收入+出租土地租金收入,期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育附加 经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公积金+未分配利润),三、房地产开发项目税金估算 经营税金及
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- 建筑 技术 经济 第十一 本科 2008
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