城中村和旧城改造拆迁补偿昆明10月.ppt
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1、房地产旧城改造拆迁补偿、售后回购回租、甲供材、合作建房税收处理,主讲人 陈萍生,2,主要内容,第一节 开发产品收入的政策分析及运用 第二节 开发产品的税收政策分析运用 第三节 开发费用的税收政策分析运用 第四节 旧城改造拆迁补偿政策分析运用 第五节 建设方供材的税收政策分析运用 第六节 合作建房的税收政策分析运用 第七节 售后回租、回购政策分析运用,3,第一节 开发产品收入的政策分析及运用,会计收入确认,需同时满足以下5点: 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制; 3、收入的金额能够可靠计量;
2、 4、相关的经济利益很可能流入企业; 5、相关的已发生的成本能够可靠地计量。,4,一、企业所得税收入 1、开发产品收入时点的确认 (1)房地产企业取得预收账款,签订合同时确认收入,按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。 房地产企业所得税处理办法.doc 分期收款销售开发产品核算举例.doc,5,(2)国税发200931号第三条 房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工: (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产
3、管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。,6,(3)开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,7,(4)开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税
4、调整,并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。,8,2、资产租赁收入 财税200931号 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 无租房产税政策.doc,9,3、出售使用过的资产收入 相关增值税政策.doc 营业税政策 财税200316号 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。,10,4、政府补助收入 会计处理: 与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费
5、用或损失的,取得时确认为“递延收益”,在确认相关费用的期间计入当期损益“营业外收入”;用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,取得时直接计入当期损益“营业外收入”。,11,与资产相关的政府补助,不直接确认为当期损益,应当确认为“递延收益”,自相关资产达到预定可使用状态时起,在相关资产使用寿命内平均分配,分次计入以后各期的损益“营业外收入”。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,应将尚未分配的递延收益余额一次性转入处置当期的损益“营业外收入”。 政府补助会计处理.doc,12,税收处理 有关政策1.doc 有关政策2.doc 财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理
6、通知.doc,13,政府补助收入土地增值税处理? 计算增值额的扣除项目具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额。(二)开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,14,5、代理服务收入 手续费收入主要涉及营业税和企业所得税。 国税发1993149号 代理业,是指代委托人办理受托事项的业务,包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务(如
7、:代扣代缴税款)。,15,国税发1995076号 代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。 财税200316号 从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。,16,国税发1998217号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 思考:企业如何利用?,17,6、利润分配
8、投资收益 企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入: (一)国债利息收入; (二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益; (三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益; (四)符合条件的非营利组织的收入。,18,7、利息收入 企业将自己款项借与他人,特别是金额较大的,主要涉及利息收入营业税、企业所得税。 关联方借款的,涉及营业税和企业所得税纳税调整。 借款转贷不收取利息收入的,涉及利息费用税前列支相关性合理性问题。,19,国税函发1995156号 贷款属于“金融保险业”税目的征收范围,而贷款是指将资金贷与他人
9、使用的行为。根据这一规定,不论金融机构还是其他单位,只要是发生将资金贷与他人使用的行为,均应视为发生贷款行为,按“金融保险业”税目征收营业税。 相关政策解析.doc,20,企业所得税法第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。 国税发20092号 第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不做转让定价调查、调整。,21,二、土地增值税收入 土地增值税暂行条例实施细则 第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
10、国税函发1995110号 五、土地增值税的征税对象是什么? 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。,22,国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号) 第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。 (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的。,23,第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85
11、%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (四)省级税务机关规定的其他情况。,24,国税函2010220号 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。,25,三、营业税纳税义务发生时间 第十二条 营业税纳税义务发生时间
12、为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。 收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天,26,特殊规定 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其
13、他单位或者个人的,其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。,27,国税函发1995156号 十八、问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税义务发生时间? 答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,28,河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告 2010年第2号 二、关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题 房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各
14、种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,均属于预收性质的款项,其纳税义务发生时间与预收房款相同,为收到款项的当天。,29,6403 营业税金及附加 一、本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、土地增值税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算,但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。 二、企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费,借记本科目,贷记“应交税费”科目。 三、期末,应将本科目余额转入“本年利润”科目,结转后本科目无余额。,30,四、收入筹划案例分析: 某房
15、地产公司广告宣传,承诺在开盘当日对前20名购买别墅的购房者给予免收一定时间物业管理费的优惠,预计该项支出为160万元。 公司打算由公司自行支付物业管理费款项,并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为,这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额160万元,少缴所得税40万元(16025),实际上公司赠送支付的资金流出为120(16040)。,31,第二节 开发产品政策分析运用,房地产开发企业开发的产品包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程以及开发完成后尚未投入使用的自用土地。 税法:企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产
16、品。,32,一、开发成本项目 (一)企业所得税 1. 土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,33,2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,34,4.基础设施建设费。指开发项目在
17、开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5.公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,35,6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 (二)土地增值税扣除项目.doc,36,转让项目的性质 扣除项目 1
18、.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目(加计20%扣除) 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金,37,转让项目性质 扣除项目 土地价款 未经开发土地 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的成本 缴纳税金 开发成本的20%,38,二、房屋开发成本对象的核算 (一)会计核算对象 成本核算对象,应结合开发地点、用途、结构、装修、施工
19、队伍等因素确定。 1.按独立编制设计概算(预算)或施工图预算所列单项开发工程。 2.同一开发地点,结构类型相同的群体项目,开竣工时间相同,同一队伍施工的,可以合并对象。,39,(二)企业所得税成本对象确定 (1)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 (2)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。,40,(3)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作
20、为独立的成本对象进行核算。 (4)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。,41,(5)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。 (6)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。,42,(三)土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
21、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额 。 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。,43,(四)成本项目会计核算 1.土地征用及拆迁补偿费 (1)能分清成本核算对象,直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目,计入“开发成本A房屋开发成本”科目借方和“银行存款”等科目贷方。 (2)如分不清核算对象的,应先将其支出通过“开发成本土地开发成本”科目归集,待开发完成投入使用时,再按规定的方法分配计入成本核算对
22、象,计入“开发成本A房屋开发成本”科目借方和“开发成本土地开发成本”科目贷方。,44,2.前期工程费 (1)能分清成本核算对象的,应直接计入核算对象的“前期工程费”项目,借记“开发成本A房屋开发成本”,贷记“银行存款”等科目。 (2)应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费,应按规定的方法分配计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”项目,借记“开发成本A/B房屋开发成本”,贷记“银行存款”等科目。,45,3.基础设施费 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目,借记“开发成本A房屋开发成本”科目,贷记“银行存款”科目。 4.建筑安装工程费 根据企业承付完工价款,直接
23、计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目,借记“开发成本A房屋开发成本”科目,贷记“应付账款应付工程款”科目。如要分配的,可以按工程预算造价比例计算。,46,5.公共配套设施费 (1)对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施,可以直接计入有关房屋开发成本,在“开发成本A房屋开发成本”科目归集其发生的支出。 (2)对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施,应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集,开发完成后再按规定的标准分配计入房屋开发成本.,47,(3)对能有偿转让的配套设施支出,应在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集,完工后转入“开发产
24、品配套设施”中。 (4)先开发房屋,后开发配套设施的,可以采取预提的办法,完工时调整。 6.开发间接费 先计入“开发间接费用”科目,然后再按适当分配标准,将它分配计入各项开发产品成本。,48,房屋开发成本核算表一.doc 房屋开发成本明细分类账之二.doc (五)税收政策 1、 土地增值税相关规定 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc 关于土地增值税清算有关问题.doc,49,2、企业所得税相关政策 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号) 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用
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