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1、第三章 2010版建筑工程费用构成与计算,主讲:王新玲,第一节 建筑安装工程费用构成与计算,一、建筑安装工程造价的费用构成,第一节 建筑安装工程费用构成与计算,一、建筑安装工程造价的费用构成 直接费是由直接工程费和措施费组成 (一)直接工程费 建筑安装工程直接工程费用是指直接耗用在工程上各项费用。它包括人工费,材料费和施工机械使用费。 人工费:是指直接从事于建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。 材料费:是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料,辅助材料构配件,半成品的费用和周转材料的摊销费用。 施工机械使用指:是指使用施工机械作业所发生的机械使用费,以及机械安装、拆卸和进出场费用。,人工
2、费=(分项工程定额工日数地区综合平均日工资标准) 2010年新乌市地区定额人工单价: 区间单价:46.86 61元/工日,其中;建筑工程为46.86 元/工日,装饰工程: 51.55 元/工日,安装工程47.93 元/工日为计费基础 编制投资估算、设计概算、招标标底、招标控制价时,人工单价应按上限61元/工日计算,其差价部分只计取税金,编制投标报价时,投标人可参照市场价格自主确定人工费单价,但不得低于定额人工费单价下限标准,工程结算时,人工费单价应依据合同约定进行调整。 材料费=(分项工程定额材料用量地区材料预算价格) 机械费=(分项工程定额机械台班使用量地区机械台班预算价格)。 分项工程预算
3、基价=人工费+材料费+机械费,(二)措施费: 一、可计量的措施费 脚手架工程 模板工程 建筑工程垂直运输工程 施工排水、降水工程 特大型机械安拆费及场外运输 建筑物超高工程,二、施工组织措施费,按费率计算的费用 1、安全文明费(不可竞争费用) 2、工程定位复测、工程点交费 3、生产工具用具费 4、检验试验费 5、已完工程及设备保护费 按实发生计算的费用 1、冬雨季施工增加费 2、二次搬运费 3、远征工程施工增加费 4、特殊地区施工增加费 5、配合费 6、夜间施工增加费,。税金:是指国家税法规定应计入建筑安装工程费用内的营业税、城市维护建设税及教育费附加 1)营业税:是按营业额的基础上确定营业税
4、,建筑安装企业营业税税率为3%。 2)城市维护建设税:是指为筹集城市维护和建设资金,稳定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源,而对有经营收入的单位和个人征收的一种税。按纳税人所在地分为7%、5%、1%三档。以应纳营业税额为基础计算。 3)教育费附加:与营业税同时缴纳,4%,以应纳营业税额为基础计算。,规费(建筑工程),1、工程排污费(0.24%) 计算方法:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 2、社会保障费(12.49%) 养老保险费失业保险费医疗保险费 生育保险费工伤保险费 计算方法:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 3、住房公积金(1.87%) 计算方法:(1.1+
5、1.3+2.1.1+2.1.3)费率 4、危险作业意外伤害保险费(0.2%) 计算方法:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 5、大型机械检验检测费 属非竞争费用,按实发生计算,二、建筑工程费用计算程序,1、新疆地区建筑工程类别划分,装饰装修工程费用计算程序,1、新疆地区建筑工程类别划分,3、计费程序(建筑工程),3、计费程序(装饰装修工程),施工组织措施费率 单位:%,需要依据工程特点考虑的费用,大型机械检验检测费 冬雨季施工增加费 二次搬运费 远征工程施工增加费 特殊地区施工增加费 配合费 夜间施工增加费 工、料、机市场价格调整费用(定额计价时),1、大型机械检验检测费 一般是指
6、塔吊和施工电梯,属于不可竞争费,按实发生计算,不参与取费,只计税金。 计算方法: 塔吊=塔吊每次安拆费12%检测次数 施工电梯=施工电梯每次安拆费12%检测次数,2、冬雨季施工增加费,1、取暖区划分: 二类地区:和田地区(于田、皮山、民丰县除外) 三类地区:和田地区于田、皮山、民丰县,巴音郭楞蒙古自治州,克孜勒苏柯尔克孜自治州的阿图什市,阿合、奇县,吐鲁番地区,哈密地区、伊犁地区的伊宁市县。 四类地区:乌鲁木齐市,克拉玛依市,昌吉回族自治州,塔城地区,博尔塔拉蒙古自治州,阿克苏地区,石河子市,奎屯市 五类地区:阿勒泰地区,塔城地区和布克赛尔县。 2、计取规定:按实发生计算,按实际进入冬季施工天
7、数之比例,乘以该地区冬雨季施工费率。 计算公式:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率,3、二次搬运增加费 是指由于运输道路无法直接运至工地或因场狭小现场堆放条件所限等特殊原因而发生的所有材料、成品、半成品的二次搬运。 按实发生计算 计算公式:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 费率:(1.21%),4、远征工程增加费 是指施工企业派遣施工力量到远离基地在自治区范围内25公里以上远地承担施工任务所增加的费用。同一城市运距超过25公里不计取远征工程增加费。 计算方法: 计算公式:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 项目建筑安装工程超距里程:,5、特殊地区施工增加费
8、 是指在沙漠、沙漠边缘地区、高原、高寒地区施工,由于上述特殊自然条件使人工和机械降效所增加的费用。 (1)沙漠及边缘地区施工增加费:是指沙漠腹地或在沙漠边缘地区施工,由于高温、风沙使人工和机械降效所增加的费用。 计算方法:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 (沙漠腹地12.56%,沙漠边缘8.79%) (2)高原、高寒地区施工增加费:是指在海拔高度2000米以上、气温20C-30C以下地区施工,由于受气候、气压的影响致使人工、机械效率降低而增加的费用。 计算方法:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率 (20013000m,4.18%。30014000m,16.75%) 高
9、寒地区:计算方法:(1.1+1.3+2.1.1+2.1.3)费率(12.56%),6、配合费 是指建设单位直接与专业施工企业发生合同工关系,专业施工单位在主体承包施工单位的施工组织设计内施工,现场配合、交叉施工、造成人工、机械降效、影响施工进度而增加的现场经费。 能计取配合费的前提条件是: 建设单位直接发包给专业施工单位,两者发生合同关系; 专业施工单位与主体施工单位施工同步; 专业施工单位和主体承包施工单位两者不是总包和分包的关系。 计算方法:配合费=分包工程总价(不包括设备费)费率(2%5%) 在此区间双方根据配合深度协商确定。计算基数是定额基价部分价值。不包含价值调整。,7、夜间施工增加
10、费: 是指根据设计、施工的技术要求必须连续施工和合理的施工进度安排必须在夜间连续施工及根据建设单位的要求为提前工期需要组织夜间施工而发生的费。内容包括:照明设施的安装、拆卸及摊销费、降低工效、夜间补助费用。计算方法:按实际参加夜间施工的人员人数12.2元/每人每夜计算(照明1元,降效1.2元,夜餐补助10元),夜间施工不足4小时按半个工日计算,超过4小时按一个工日计算。 白天施工需要照明的地下室,无窗厂房、坑道、洞库、隧道等工程,也视同夜间施工,其计算方法按2.2元/每工日。,建筑工程实体工程量计算内容(2010年),第一章、土、石方工程 第二章、桩与地基基础工程 第三章、砌筑工程 第四章、砼
11、及钢筋砼工程 第五章、厂库房大门特种门、木结构工程 第六章、金属结构工程 第七章、屋面及防水工程 第八章、防腐、保温、隔热工程 第九章、一般楼地面工程 第十章、一般装饰工程,可计量的措施费计算内容:,第一章 脚手架工程 第二章 模板工程 第三章 建筑工程垂直运输工程 第四章 施工排水、降水工程 第五章 物大型机械安拆费及场外运输 第六章 建筑物超高工程 以上章节内容是指不论采用定额计价还是工程量清单计价,在报价时均可以计算工程量套用单价计算措施费,工程量清单:综合单价计价程序,1、建筑工程综合单价的计算:,建筑工程费率规定 单位:%,工程量清单:综合单价计价程序,1、装饰及安装工程综合单价的计
12、算:,装饰装修工程费率规定 单位:%,安装工程费率规定 单位:%,工程量清单计价单位工程费构成,其他项目费计算方法,1、暂列金额:应根据拟建工程特点,工程复杂程度,设计深度,工程环境条件(包括地质、水文、气候条件等),按照国家及自治区有关专业规定进行估算,也可按拟建工程的分部分项工程费的5%10%作为参考。 2、暂估价:暂估价中的材料单价应根据工程所在地工程造价管理机械发布的工程材料信息或参照市场价格估算,暂估价中的专业工程金额应分不同专业,按自治区有关规定估算。 3、计日工:计日工项目和数量应按其他项目清单列出的项目和数量,综合单价按分部分项有关规定组价。,4、总承包服务费,应根据工程特点,
13、分包专业工程内容和供应材料设备情况,需要投标人协调、配合与服务的要求,参照下列标准估算: 1)招标人仅要求对分包的专业工程进行总承包和协调时,按分包的专业工程估算造价的1%计算。 2)招标人要求对分包的专业工程进行总承包管理和协调,并同时要求提供配合服务时,根据招标文件列出的配合服务内容和提出的要求,按分包的专业工程估算造价的2%5%计算。 3)招标人自行供应材料的,按招标人供应材料价值的1%计算。,问题解答:,1、目前乌市房地产公司大面积开发时,通常采用何种计价方式进行结算? 首先要明确在工程招标时采用的是定额计价编制的标底,还是采用工程量清单计价招标方式。 定额计价必须采用定额计价结算 清
14、单计价招标必须采用清单计价结算 对于大面积开发时,采用清单计价进行结算能更好地控制工程造价(因为工程量清单结算时,一般价格不作调整,只是对增加的工程量进行额外计价),2、高层建筑物在做垂直封闭时外架搭设是怎的? 一般是按双排金属脚手架设计的。 计算方法: 外脚手架按外墙外边线长度乘以外墙砌筑高度以M2计算,突出墙外宽度在240以内的墙垛,附墙烟囱等不计算脚手架,宽度超过240以上时按图示尺寸展开计算,并入外脚手架工程量。,3、安装定额中的材料价格如何确定 安装定额项目中的材料一般包括主材和辅材,辅材价格定额一般都有列出,价格也是政府指导价格,主材有也主要是提供投标报价使用的,主材价格有的是空的
15、,一般是由投标者在投标报价时,通过市场采集价格信息进行自主填报的 4、脚手架钢管价格是否应调整? 一般不作调整,直接套用定额(如用清单计价,直接报价),5、机械人工费是否应调整 当合同约定人工费调整时,机械中的人工费也可以进行调整,调整方法: 机械费11%定额机上人工单价(实际人工单价定额机上人工单价)=机械人工费用 如:某工程机械费为150万元,定额人工单价为46.86元/工日,合同约定人工单价可按60元/工日计算,试计算机械人工调整费用? 解:1500000 11% 46.86元/工日(60- 46.86)=4437.37元,6、找平层与垫层在套用定额的区别是什么? 垫层:是指承受并传递地
16、面荷载并置于基土上的构造层。工程量是以M3计算的,定额分为地面垫层和基础垫层。 找平层:是指在垫层上,楼板上或填充层上,起整平、找坡或加强作用的构造层。一般可以作为地面上和屋面上,工程量是以M2计算 7、咨询定额对同一问题有时不同? 8、在施工过程中产生的经济签证是否应将金额进行确定,免在结算时扯皮?,经济签证: 按一般规定,业主签证最好只签工程量,不签金额,除非金额非常小的零星项目发生的费用。 对于超出合同以外的工程量计价应套用定额单价,最后确定其费用。对于新增项目在定额属于缺项的,通过市场采价或由甲乙双方共同商定确定其价格。,(一)签证前应审查的内容 1、核对合同条款(签证内对合同以外的内
17、容进行签证) 2、检查隐蔽验收记录(必须有两人以上的签字,验收签证、手续必须完整,工程量必须与实际相符) 3、落实设计变更(工程变更指令、设计变更图纸和材料做法说明) 4、核对变更过程记录(时间、人工、材料、机械、工程量等),施工现场签证管理,(二)如何办理经济签证,1、分析变更或签证的原因 2、签证的主体及要求谁有权利签(掌握合同内容,了解施工图纸,懂得施工工艺,熟悉施工现场) 3、签证的内容:部位、材质、型号、规格、工程量、工、料、机消耗量,验收结果,完成的时间等。 4、签证的权限 5、签证的时效(在合同约定的时间办理签证) 6、签证资料的管理,签证举例,如:某工程地基基础原设计底标高为-
18、2.8米,当进行基础施工时,-2.8米处未到持力层,经勘察确定为-3.5米,最终使挖土方工程量增加500立方,砼工程量增加120立方,外运土方工程量增加200立方,试进行经济签证. 1.变更的原因:由于地质原因 2.变更的部位:基础工程 3.变更的内容:基础加深 4.变更的发生和完成时间:XX年XX月XX日 5.变更的工程量:人工挖土方工程500立方,砼工程量120立方.外运土方工程量200立方米 6.人工、材料及机械:人工挖土方,C20砼,自卸汽车运输10公里。 7.变更的指令:经与业主XX协商,XX监理下达变更指令(附件) 8.验收结果:合格 9.签证审批人:XXX 10.签证审批时间:X
19、X年XX月XX日,签证举例,某工程地面,原设计地砖规格为600*600,单价为15元/块,由于业主提出材料规格的变更为800*800,单价为42元/块,供需1000平方,试办理工程经济签证。(已知地砖损耗率为2%,灰缝为2毫米) 600*600地砖的用量:1000/0.6020.602(1+2%)15=42225元。 800800地砖的用量: 1000/0.8020.802(1+2%)42=66612元。,经济签证: 1、变更原因:业主提出材料规格变更 2、原合同规格:600*600 2、变更内容:由于材料规格变更、800*800 3、变更部位:地面块料规格变更 4、变更时间:XX年XX月XX
20、日 5、变更价款调整66612-42225=24387元 6、材料质量验收结果:合格 7、签证审批人:XXX 8、签证批准时间:XX年XX月XX日,签证举例,某框架结构柱钢筋KZ1,原设计受力钢筋为822,由于施工时材料未到现场,为不影响工期,承包商与监理协商用现有的1020代换,监理要求对钢筋进行质量检验,经验收强度能达到设计要求,便同意代换,则承包商措施了材料代换,随后承包商便提出经济签证: 1、由于材料代换使材料用量增加5 T 2、由于材料规格不同使材料价款增加15000元。 3、由于对钢筋材料质量检验发生检验费用1000元 试判断该项经济签证是否给予办理?,签证举例,某装饰工程,原设计
21、墙面采用砂浆抹灰厚度为20mm,因墙面平整度较差,为保证墙面抹灰的质量,承包商在抹灰时厚度增加到25mm,为此材料费增加了2000元,并要求增加人工费500元。承包商及时向业主办理经济签证。 试判断该项经济签证是否给予办理?,签证举例,某工业管道工程,管道原设计刷防锈漆两遍,监理在质量验收时发现管道刷油颜色不均匀,要求承包商再刷一遍红丹,承包商施工完成后,经验收质量符合设计要求承包商便向业主提出办理增加工程款2800元的经济签证。 试判断该项经济签证是否给予办理?,9、目前有些工程预算造价与实际施工造价相差较大,做测算时应注意调整哪些方面以使预算造价接近实际价格?,一、是由建筑工程造价特点决定
22、的 建筑工程投资的大额性 建筑工程计价的单件性 建筑工程造价的动态性 二、影响造价差异的因素 1、气候条件 2、地质条件 3、设计图纸 4、政策变化 5、市场价格 6、社会环境 7、投资变化,三、造价确定的环节,1、工程造价的预测 2、工程成本的计划 3、工程造价的控制 4、实施阶段的检查 5、分析原因纠正偏差,1、工程造价的预测,1)收集并编制已完工程的经济技术指标 包括:建筑物概况、单方造价、每M2工、料、机消耗指标、各种影响因素的变化等 2)预测主体 工程造价预测不是预算员一个人就能完成的,他只能在图纸范围以内的造价,而投资的失控主要来源于决策层面 3)预测工作 作为造价编制的专业人员不
23、仅要熟练掌握国家的计价规范和业务,而且要熟悉市场工、料、机价格信息。在造价预测时最好由施工项目管理人员参与,采购人员负责材料供应价格信息,这样预测的造价才比较接近实际。,2、工程成本的计划 很多开发商在房地产开发前均编制的有成本计划,但可操作性较差,认为成本计划的“聋子的耳朵”,故在编制时不够认真。成本计划不仅是为工程开工后作为控制造价的基础,也是企业界定各部门责任的依据, 成本计划应编制:发包成本、计划成本、实际成本,它们三者之间的关系应是:发包成本、计划成本实际成本,通过三个成本的综合分析,确定是哪个环节出的问题,由谁负责就追究谁的成本失控的责任。,3、工程造价的控制,工程造价的控制不是一
24、个科学或学科来决定的,而是由人来决定的。 1)首先严谨地设置招标及合同条款 严谨的招标和合同条件设置,可使开发商尽可能地回避风险,如编制合理的招标控制价、规定当工程量的变化幅度达到一定比例时,执行新的综合单价,对可能纳入也可能不纳入的部分按暂列金额处理,或对个别综合单价明显高于市场价格时对其进行修正,规定最高索赔限额和最低索赔起点也可以提醒投标单位在报价时应该充分考虑投标风险。,2)制定造价控制制度 根据招投标签订好分包合同及劳务合同,尽量将此风险转移,实现人工工资的控制 在材料供应方面尽量采用整体招标,并对现场消耗的材料要实行材料定额管理制度,发现承包商浪费材料的现象进行记录并作为结算时罚款
25、的依据。 在造价控制整体过程中,决策层要调动所有管理人员的积极性和主动性,并与效益挂勾。,4、实施阶段的检查,为有效地控制工程投资的突破,开发商尽量作到工程不变更或少变更,因为任何变化都会影响造价的控制,往往工程变更也是承包商最容易从中获取额外收益的手段。 加强施工过程中的监管,对工程下达每道指令都必须受到合同条件的约束,不可随意修改施工图,改变设计文件和工程量清单所规定的工作内容及材料的品种、规格、数量,如需修改必须对造价影响程度的分析后作出决定,如承包商为了方便施工,节省时间和降低施工成本的工程变更,一定要在明确经济责任且确定不会损害业主的利益后方可批准。,5、分析原因纠正偏差,工程造价控制是一个动态的过程,在工程实施过程中的每一个环节检查成本控制情况,分析当前成本与计划成本之间的差异,发现超出成本现象,分析原因,采取有效的纠偏措施,并分析总结,做出相应的调整,将成本控制在计划范围内。,谢 谢 大 家,
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