房估概述、第一章.ppt
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1、1,房 地 产 估 价 课 件,2,什么是房地产?,房地产( Real Estate , Real Property )是指土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产是房屋建筑物与土地使用权的总称,包括房产和地产。房地产是房产和地产不可分割、相互依存的有机结合体。在我国土地所有权归国家和农村集体所有,单位和个人只能取得土地使用权。,3,什么是房地产估价?,房地产估价(Real Estate Appraisal,Property valuation)是指专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程
2、序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,4,房地产产权,1所有权指所有人于法令限制范围内,对于所有物拥有全面的支配的权利。 城市土地国家所有(全民所有) 农村土地农村集体所有 土地所有权不得交易。,5,2使用权是指对他人之物于一定范围内,有使用和收益的定限权利,即使用权人在一定范围内,对标的物的占有、使用和收益的权利。 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式。,6,土地使用权出让的期限
3、: 1)居住用地 70 年; 2)工业用地 50 年; 3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年; 4)商业、旅游、娱乐用地 40 年; 5)综合或者其他用地 50 年。,7,房地产估价在国内、外的发展,国外房地产估价的发展 国内房地产估价的发展,8,我国的房地产估价活动,是在1978年以后改革开放的背景下,随着改革土地使用制度和住房制度,推行房屋商品化,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的,起步比较晚,但是发展较快,得到了政府和社会的重视,突出表现在以下4方面: 1、1994.7.5公布了中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”,第五十八条规定“国家
4、实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 2、93、94年,建设部和人事部联合认定了两批共346名“房地产估价师”。从95年起,取得房地产估价师资格的唯一途径,是通过全国房地产估价师执业资格考试。 3、94.8成立了全国性的房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师学会(china institute of real estate appraisers,CIREA),其主要职责是 开展房地产估价理论和方法研究 制定房地产估价行业标准、规范, 协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册和房地产估价机构资质等级评定、管理工作, 组织房地产估价专业培训和注册房地产估价师继续教育 调处房地产估价纠纷
5、开展国际学术交流等。 4、99.2建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范,自99.6.1起执行。,9,房地产行业,10,房地产估价中对房地产的认识,1) 房地产估价中对土地认识,坐落位置 面积大小 形状 四至 地势 周围环境 利用现状 产权状况 地质水文状况 基础设施完备程度和土地平整程度 土地使用管制(城市规划限制条件,可以通过下列文件了解(1)规划要点(2)规划设计条件通知书(3)审定设计方案通知书(4)建设用地规划许可证(5)建设工程规划许可证) 概念介绍: 三通一平:城市基础建设配套的程度在达到了通路、通(上)水、通电和场地平整时的简称。 四通一平:
6、通路、通(上)水、通下水、通电和场地平整 五通一平:四通一平+通讯 六通一平:五通一平+通(煤)气(燃气) 七通一平:六通一平+通(暖)气(热力),11,建筑物包括房屋和构筑物两大类:构筑物指一般不直接在内进行生产或生活活动的建筑物如:水塔、烟囱、桥梁等。 坐落位置 面积大小 建筑层数和高度 建筑结构 (根据房屋主要承重结构来划分:钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构 ) 设备 装修 公共配套设施完备程度 平面布置 外观 建成年月 维修、保养情况及完损程度 利用现状 产权状况(建筑物可以私人所有) 其他,2)对建筑物的认识,12,1、 居住房地产 2、 商业
7、房地产 3、 办公房地产 4、 旅馆房地产 5、 餐饮房地产 6、 娱乐房地产 7、 工业和仓储房地产 8、 农业房地产 9、 特殊用途房地产 10、综合房地产,房地产估价中房地产类型划分,按用途划分:,13,1、 生地:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地 2、 毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地 3、 熟地:是指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地 4、 在建工程:指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产,可能停工了许久。 5、 现房(含土地):是指地上建筑物已经建成,可直接使用的房地产。可能是新的,也可能是旧的。,按开发程
8、度划分:,14,1、 收益性房地产:是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产,包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。(可以采用收益法估价) 2、 非收益性房地产:是指不能直接产生经济收益的房地产,如:私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。,按是否产生收益来划分:,按经营使用方式来划分:,1、 出售型房地产 2、 出租型房地产 3、 营业型房地产 4、 自用型房地产,15,房地产价格的概念,房地产价格是房产价格和地产价格的统一。 是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。 房地产价格来源于两个方面(表现了房地产价格内涵上的双重实体性): 劳动所
9、形成的价值: 房屋建筑安装劳动(房产价值) 土地开发凝结的物化劳动和活劳动(地产价值) 来源于资本化的地租,16,房地产价格的特征,1)地区性 2)价格形成的市场不充分性 3)房地产价格的权益性,17,房地产价格的种类,市场价格与评估价格: 市场价格又称为市价或时价,是房地产交易双方自由协商议定的实际成交价格,随行就市、自由波动。 评估价是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的估计和推测。,18,商品价格 成本价 福利价: 商品价格是成本价加上利润和税金。 成本价是房地产开发经营投资回收价格。 福利价是低于成本价的价格形式,只有政府提供财政补贴,成本价和福利价才有可能实行
10、,政府可以采用降低地价、减免税费等方式,福利房还需要享受国家的补贴。,19,总价格 单位价格 楼面价格: 总价格是一宗房地产的整个价格 单位价格是指每单位(亩、平方米)房地产的价格,可以进行房地产价格水平的比较,反映房地产价格水平的高低。 楼面价格是指平均到每单位建筑面积上的土地价格(地价通常是平均到单位面积土地上的) 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价*宗地面积/总建筑面积=单位地价/容积率 楼面地价是以单位建筑面积来衡量地价的,宗地的总地价不依据宗地面积计算,而是依据宗地内建筑物的面积计算。,例子:,宗地总价150万 单位地价: 元/平方米 单位楼面价:元/平方米 容积率:,20,基准
11、地价与标定地价 : 基准地价是根据城镇土地的不同用途,所在区位及市政基础设施、土地开发情况、以及对土地实际利用过程中所产生的基本经济效益,按照一定的条件和方法测算出来的一定时期内的城镇土地的平均水平价格,经政府批准后成为城市土地基准地价。 标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性土地的价格。即在城市不同地段选取若干标准地块,一经选取不能轻易变动,然后定期公布该标准地块的标定地价,作为市场变动,投资、经营的参考。我过城市房地产管理法和中央97年11号文件要求:建立标定地价公布制度。,21,其他价格: 1底价:是政府、企业或私人出让(尤其是拍卖)房地产时确定的最低
12、价格,亦称起叫价格,若低于这个价格则不可出售。对商品房来说底价又称起价,起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格,甚至这种价格的商品房不存在,通常不能反映销售商品房的真实价格水平。,22,2期望价:是指政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格。如在底价的基础上上涨15,即可视为期望价。 3补地价:是指更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。 需要补地价的情况主要有四种:,23,(l)增加原土地使用权出让时规定的容积率; (2
13、)改变原土地使用权出让时规定的用途; (3)转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金等); (4)出让土地使用权期满后续期。 对于单纯增加容积率的补地价来说,其补地价 的数额理论上可以用下式计算:,24,补地价(单价)=(增加后的容积率原容积率)原容积率原容积率下的土地地价 或者补地价(单价)=(增加后的容积率原容积率)原楼面地价 补地价(总价)=补地价(单价)土地总面积,25,影响房地产价格的因素,一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影
14、响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。,26,区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、城市设施状况因素和环境因素等 。 个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素,也叫宗地因素,是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。,27,房地产估价的必要性,理论上的必要性 一种资产只有在具备了下列条件下才真正需要专业估价: (1)独一无二性。如果一种资产不具有独一无二性,相同的很多,可
15、以直接比较,价格普遍存在,人人皆知就不需要专业估价。 (2)价值量较大。一种资产虽然具有独一无二性,但如果价值量不大,请人估价的费用甚至高过资产本身的价值,就不值得请人估价。,28,2. 现实的需要 (1)房地产交易的需要 房地产交易通常包括房屋买卖、租赁、赠与、交换、土地使用权出让、转让。 (2)房地产抵押、典当的需要 隐含的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产价值,银行需要对该用于抵押的房地产进行估价,以核实其价值,以作为放款限额的参考依据。 典当与抵押有所不同,为中国特有的制度,具体是出典人将自己的房地产让与他人使用收益,以获得相当于卖价的资金,但保留该房地产的所有权,待日后有能力时可以原
16、价赎回,而典权人则以支付低于买价的典价,取得房地产的使用收益权,且日后还有取得房地产所有权的可能(当出典人逾期不回赎时,典权人即取得房地产所有权)。,29,(3)房地产保险和损害赔偿的需要 一是在投保时需要评估保险价值,为确定保险金额提供参考依据; 二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格,为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿,如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜,也需要房地产估价。,(4)房地产税收的需要 有关房地产的税收种类很多,如房产税、地价税、土地增殖税、土地与房屋合征的房地产税,房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等,这些税一般是以房地产的价值
17、为课税依据,而为了掌握切实可靠的课税依据,避免偷漏税和课税不公,税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。 (5)房地产征用拆迁补偿的需要 中华人民共和国房地产管理法第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”而确定这些补偿额,就需要房地产估价。,30,(6)房地产纠纷、涉案的需要 房地产纠纷:一类是有关当事人对房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、课税等当中有关房地产价格、租金、赔偿额、补偿额等,持
18、有不同看法;另一类是遗产分配、共有财产分割等引起的纠纷。 通常房地产纠纷不同于普通的实物纠纷,实际上关于房地产价值形态的划分,这就需要房地产估价。 (7)企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要 (8)房地产管理的需要 中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济,相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理,即不仅需要搞清楚资产的实物量,更需要搞清楚资产的价值量。,31,房地产估价的原则,所谓估价原则,就是指能符合房地产价格形成的客观规律,能使估价工作顺利、有效地展开并取得成果的那些遵守的法则和标准。这些法则和标准是人
19、们在房地产估价的实践中反复摸索、逐步认识的基础上总结出来的,具有普遍的指导意义。,32,*合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面 (1)在合法产权方面 应以房地产权属证书和有关证件为依据。,合法原则,具体来说还包括: 农民集体所有的土地的土地不能当做国家所有的土地来估价; 行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价; 临时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价; 临时建筑不能当做永久建筑来估价; 违章建筑不能当做合法建筑来估价; 产权有争议的房地产不能当做完全产权的房地产来估价; 共有房地产不能当做独有的房地产来估价。,现行的土地权属证书有:国有土地使用证、集体土地
20、所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书。,房屋权属证书有:房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权利证。,当县级以上地方人民政府有一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可能制作、颁发统一的房地产证书有房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证三种。,33,(2)在合法使用方面 应以城市规划、土地用途管制等为依据。 (3)在合法处分方面 应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据,如:法律、法规规定不得抵押的房地产,不能作为抵押目的地来估价,或者说这类房地产没有抵押价值。 (4)其他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 例:评估政府定价或政府指导价的房地产,
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