DCYX2012青岛李沧奥克斯商业项目策划-.ppt
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1、奥克斯青岛商业项目策划定位服务报告,2012.6.20,青岛世睿企业管理咨询有限公司,1,青岛市商业概况,2,李沧区商业概况,3,典型商业状况与分析,4,本项定位分析,5,项目规划,6,主要商业企业项目访谈概要,7,项目风险评估,目 录,8,经营建议,一、青岛市商业概况,目 录,青岛,北京,上海,青岛位于山东半岛南端黄海之滨,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。 全市总面积为10654平方千米,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区)为1159平方千米,所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。 青岛是全国15个副省级城市之一,国家5个计划单列
2、市之一。第六次全国人口普查全市常住人口为871.51万人,其中市区人口为371.88万人,是山东省市辖区人口最多的市。2008年北京奥运会、残奥会和2009年十一运会分赛场设于青岛,2014年世界园艺博览会将于青岛举办。,城市概况,山东省第一大城市 东北亚国际航运中心 中国优秀旅游城市 国际滨海旅游度假胜地 国家历史文化名城 国家园林城市 中国十大最具经济活力城市 中国十佳商务城市,获得“企业家满意奖” 全国两个“中国品牌之都”之一 荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名, 荣获2005年“中国人居环境奖” 2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市,是中国的“帆船之都” 青岛是中国重要的
3、外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地,城市概况,全市总面积为10654平方千米,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区)为1159平方千米,所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。,城市概况,青岛市商业概况,目 录,据青岛市2010年第六次全国人口普查主要数据公报,全市常住人口为871.51万人。其中,男性为439.18万人,占总人口的50.39%;女性为432.33万人,占总人口的49.61%。总人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)为101.58;0-14岁的人口为117.17万人,占13.44%;15-64岁的人口为664.95万人,占76.3
4、0%;65岁及以上的人口为89.39万人,占10.26%; 具有大学教育程度的为 129.54万人;具有高中(含中专)受教育程度的为150.82万人;具有初中受教育程度的为334.22万人;具有小学受教育程度的为170.77万人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生);,人口概况,从上图可以看出,青岛市人口的自然增长率较低,但人口每年增长绝对值却较大,由此可以看出,青岛是一个移民城市,外来人口较多。,人口概况,青岛市商业概况,目 录,青岛经济增速很快,平均增幅高达 17%,人均GDP增速15.3%,经济发展潜力很大。 青岛作为山东最重要的港口、工业城市,其经济贡献在山东省
5、有相当重要的地位,发展潜力巨大 。,宏观经济,青岛社会消费品零售总额平均增幅20%以上,增长速度很快。 青岛居民年人均可支配收入和消费性支出的增长都较快,平均增幅在10%以上。 青岛人口收入增长较快,消费意愿及消费能力较强,对未来商业发展起到积极作用。,宏观经济,青岛市商业概况,目 录,从零售业商品分类销售额构成来看,食品类占总销售额的28%,即2283777元;服装针织类占总销售额的27%,即2140788元;家电音像类占28%,即2284408元。以上三类为居民主要消费性支出构成。,零售业构成,青岛市商业概况,目 录,物价指数,青岛市商业概况,目 录,青岛是国内外人士旅游目的地城市之一,国
6、内外旅游人数和旅游收入一直保持良好增长态势。旅游业的蓬勃发展,促进了相关行业的发展,其中,对商业零售消费市场的发展起到了积极的推动作用。,旅游经济,青岛市商业概况,目 录,环湾发展,以环胶州湾地区为核心圈层,以即墨、胶州、胶南为内圈层,以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局,规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团。新增面积约870平方公里,总规划面积达到2870平方公里。,2009年7月青岛市城市总体规划(2006-2020) 重新面市:确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略,到2020年近1200万人口、中心城区达到500万、到2050年,成为现代化国际滨海城市,社
7、会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。,城市规划,一桥一隧,-海底隧道,工程全长6170米。其中隧道长5550米(海域段长3300米),两端敞口段长度各620,总投资31.8亿元,已于2011年竣工开通,胶州湾海底隧道建成通车之后,穿过整个隧道只要5分钟。 -跨海大桥,横跨青岛胶州湾,把青岛东、西两个主要城区连接起来,路线全长约35.4公里,其中海上段长度26.75公里,使青岛至黄岛陆路距离缩短近30公里,青岛跨海大桥的总投资99.38亿元,已于2011年正式通车。,城市规划,交通,地铁 09年11月30日地铁建设工程奠基,地铁工程正式进入实施阶段。M2和M3号线贯穿市内核心区域和李沧区,青
8、岛外延性大大增加,李沧区与市内联系更加方便。,重庆路快速一期2011年开工 重庆快速路将于2011年开工,预计2015年前完工,南起山东路,北至流亭立交,经四方、李沧、城阳三区,全长约20.4公里,是市区规划“三纵四横”快速路网的重要“一纵”。,城市规划,世园会,2014年世界园艺博览会的举办权花落 青岛李沧百果山,这是继青岛奥帆赛之后青岛承办的又一次国际活动,对未来经济增长产生巨大效应,城市规划,市北区,2011年市北区将围绕“十二五”规划的指导思想和发展目标,促进城市全面、和谐、可持续发展的部署,积极做好区域发展和旧城改造等项目的工作,重点推进小港湾改造、中央商务区的建设等工程项目。为树立
9、“多彩青岛、特色市北”的新形象,使城区特色更加鲜明,坚持在比较中发现特色,在发展中培育特色,在创新中打造特色,新开工建设了敬老街、红酒坊、德国风情街、樱花小镇、青岛地景大道等5条特色街,市北的特色街区达到17条。,城市规划,四方区,两翼带动 ,组团发展 ;园区支撑 ,轴线辐射,未来规划,如图:1:滨海欢乐城城市综合体和环湾生态走廊。 2:新都心概念:以技术,文化,商贸为片区特色的组团发展到引导,规划形成新的园区建设。,如图:“三纵两横”的五条商务景观大道 A:四流南路杭州路 B 黑龙江路 C:大沙路长沙路 D:瑞昌路西接环湾大道 E:环湾大道,两 翼,轴 线,城市规划,四方区,合力打造青岛市中
10、央文化区(CCD) 1:东部卓越四方创意公园组团:依托双山、保儿等村庄改造,构筑创意SOHO群、国际BLOCK街区、企业研发公园等七大功能板块。 2:西部欢乐滨海城组团:在胶州湾东海岸2平方公里的填海区,围绕“生态、节能、减排”三个主题,坚持“灵感、灵气、灵动”三区联动,坚持“生活岸线、经济岸线、生态岸线”三线合一。 3:南部建筑创意产业园组团:重点发展建筑设计、工程设计、建筑监理等创意产业,打造以建筑设计为主的建筑创意产业集聚区。 4;北部科大都市科技园组团:打造成以科研教育、居住为主,兼有体育、休闲功能的科教区。中部城市新都心组打造成集便捷交通生态 5:团:、园林、居住功能、成熟生活、商务
11、中心五大功能为一体的青岛城市新都心。,未来规划图,城市规划,李沧区,“一极”就是全力打造区域增长极,以铁路青岛北站为核心,经济增长极。 “两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴 “三区”是指交通商务区、现代商贸区和生态居住区 “四带” 是指“蓝带”李村河休闲产业带、“银带”九水路(九水京口振华)商贸产业带、“金带”金水路商务产业带、“绿带” (百果山老虎山烟墩山)商旅产业带。,“环湾发展,生态商都”随着环湾发展和青岛北站的建设,李沧区发展迎来了新机遇,交通商务区依托青岛北站发展,在北部发展旅游综合服务区,中部形成中央商务区,在南部形成游客集散中心。,城市规划,
12、李沧区,金水路拓宽改造,东西横贯李沧区 金水路拓宽改造,将吸纳升平路与沧海路两路段,完工后全长12公里的新金水路将东起滨海大道,西至胶州湾高速路,将成为市区北部标准最高的一条景观大道,也是李沧区第一条东西贯通的道路,将在分流火车新客站客流中发挥重大作用,金水路变身青岛北部香港中路,城市规划,城阳区,2010年2月,胶州湾高速公路取消原双埠收费站,标志着胶州湾海域段将成为市区道路,市区通往城阳的南北联系更加便捷。 10年1月,一直备受关注的重庆路高架桥规划方案正式出炉,实现与地面交通完全分离的重庆路高架桥通行能力将大幅提升南北城区联系,进一步打造本案与青岛主城区之间的20分钟生活圈。,胶州湾高速
13、公路取消原双埠收费站 使南北联系更加畅通无阻,城市规划,黄岛区,薛家岛整体定位为省级旅游度假区,整体形成滨海旅游产业驱动。,“一心”“两带”“三湾” 发展原则,其中“三湾”:即薛家岛湾、唐岛湾、前湾。,省级旅游度假景区 + 综合评价总指数五强国家级开发区 商务部关于国家级开发区2009年投资环境综合评价情况的通报显示,青岛开发区在国家级开发区中继续保持了投资环境综合评价总指数前五强的成绩。 薛家岛旅游度假区,山东省十二个省级旅游度假区之一,分为山里景区、金沙滩景区、银沙滩景区及竹岔岛景区,是集旅游观光、休闲度假、垂钓娱乐、体育健身等功能为一体的海滨旅游度假区。,城市规划,黄岛区,小范围内揽多方
14、位湾区价值,拥众多国家级旅游资源。,金沙滩旅游度假区:国家AAAA级景区,是我国沙质最细、面积最大、风景最美的海水浴场之一,号称“亚洲第一滩”。,银沙滩景区:省级凤凰岛度假区西南侧,因沙质细腻均匀,太阳下银光四射,宛若镶嵌在蓝色丝绸上的银盘,故名银沙滩。,未来海上嘉年华、上实游艇会项目配建娱乐设施(游艇俱乐部、海上嘉年华娱乐设施)。,唐岛湾海滨公园:相传唐朝时候唐太宗亲自率领 水师东征,曾经驻守在这个岛上,所以叫唐岛, 开发区政府斥资3亿元打造的海上西湖。,城市规划,胶南市,胶南市城市总体规划(2007-2020)中根据建设青岛现代化国际大城市框架确定了胶南市“东接、北扩、南展”的城市发展战略
15、。总体规划在此基础上确定城市建设发展战略为:产业北扩、生活东延、中心优化、文教南展。,产业北扩:北部发展临港产业、物流业和高新技术产业。,生活东延:结合灵山组团的改造和建设,在灵山组团形成商贸居住综合区。,文教南展:在市区南部规划青岛大学园区,是青岛西翼重要的科教和产业研发基地,为胶南市产业结构的转型和大项目的建设提供人才资源。,中心优化:指结合行政中心的建设在城区东部形成行政文化中心,结合老城区的改造形成全市的居住中心、商业金融中心,结合城中村的改造和工业用地搬迁,建设功能完备的居住区。,灵山卫居住综合区,青岛临港产业加工区,中心优化,南部大学园区,城市规划,即墨市,青岛市旅游规划确定“一线
16、、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。 一线指滨海沿线。由海岸带串联胶州湾两翼主要旅游区和度假区,包括环胶州湾地区及田横、鳌山、瑯琊等主要旅游组团。 两翼东翼滨海地区自青岛主城至即墨市丁字湾,崂山风景区、鳌山、田横等,以风景名胜、山海景观、温泉度假、海岛风光为主题,分为8个旅游区。 二十区全市范围内的20个温泉旅游等特色旅游区。 该发展规划的确定,为即墨东部板块高端地产发展创造契机,使其成为重点发展区域之一。,城市规划,青岛市商业概况,目 录,概述,1、青岛商业市场概述 确立“三主、两副、13区“的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心;“两副”即李村、香江路两
17、个市级商业副中心;“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳“北部副中心“、辛安、崇明岛路等13个区级商业中心。市区大中型商业零售网点规划总数为134处。按区域分,市南区25处、市北区31处、四方区17处、李沧区22处、崂山区10处、城阳区11处、黄岛区18处。根据青岛市各区的功能特点和产业构成,依据青岛市城市总体规划和分区规划,到2010年,符合标准的市区商业街达到27条。其中,市南区6条、市北区5条、四方区3条、李沧区3条、崂山区3条、城阳区2条、黄岛区5条。到2010年,市区大型专业批发市场规划总数达到34处。其中,市南区2处、市北区5处、
18、四方区8处、李沧区5处、崂山区2处、城阳区8处、黄岛区4处。在市区73个社区中,按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于15000平方米,每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米。市南、市北、四方、李沧区80社区实现在步行5分钟的半径范围内,可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求,提供较为完善的社区商业服务。其他社区实现步行8分钟的半径范围内,提供较为完善的社区商业服务。,商业布局,夜间经济,2、政府繁荣商业的举措 2.1、启动夜间经济 重点发展餐饮休闲、文化娱乐、购物和旅游4大板块,在市内七区分别形成一个夜生活的消费中心,以点带面,营造良好的夜间生活环境,逐
19、步引导和吸引市民走出家门,打造青岛“不夜城”。 在香港中路及沿海一线、中山路、台东、人民路、李村、黄岛香江路,形成设施完善、功能齐全、吸引力强、富有青岛滨海城市特色的不夜消费区。 通过实施区域亮化美化、延长商业服务企业和公共交通的营业时间、开展夜间促销和文化娱乐活动、加强治安管理等项措施,为经营企业和消费者打造一个亮化美化、人气兴旺、丰富多彩、消费活跃的夜间经济环境,使我市居民逐步养成夜间消费意识和习惯,企业开展夜间经营的积极性和主动性得到明显提高,使夜生活成为拉动我市消费市场的重要力量。,商业布局,特色商业街,2.2、命名特色专业商业街 目前,青岛市已命名的特色商业街达18条。这些特色专业商
20、业街在发挥聚集效应、引导消费、带动周边商贸的发展、刺激旅游业的发展、促进商业活动与城市建设的有机结合等方面发挥了重要作用。 中山路综合商业街(2000年命名) 该街是岛城历史上形成的老商业街,已有80余年的历史,全长1360米,门店总数达480户,有国货、第一百盛等大型商厦,是以经营服装服饰等国内著名的综合性商业街。 台东三路商业步行街(2000年命名) 该街所处位置历史上就是一个商埠。现已形成一条以经营服装、服饰、布料、皮具等为主的商业街。全长1000米,经营门店80余户,有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦。 向阳路商业步行街(2000年命名) 该街位于李沧区李村,全长200米,南起
21、滨河路,北至京口路,共有门店140余处,有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦,已成为我市北部综合性商业中心。,商业布局,特色商业街,云霄路美食街(2000年命名) 1992年开始建设,1999年市政府将其纳入规划发展的小吃街后快速发展,至今该街全长960米,餐饮门店60余家,是一条汇集国内各大菜系的美食街。 龙山(地下)服饰街(2000年命名) 位于龙山路14号,全长1000米,门店总数达300余个,是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街。 中山商城(地下)服饰街(2002年命名) 该商城位于中山路中段,利用原人防工程改造而成,全长约700米,共有各类门店240多家,逐步成为我市白领
22、女性时尚服装、服饰的集中购物地。 镇江北路家具街(2002年命名) 位于镇江北路,鞍山路至海泊河段,长约700米,共有各类门店约60个,逐步发展成为我市经营家具较为集中的街区,有海博家具、富尔玛、东方家居等大型家具专业店。,商业布局,特色商业街,少山路服装街(2002年命名) 位于李村少山路,东起古镇路,西至峰山路,全长约340米,是李沧区较繁华的服装、服饰专业特色街 闽江路餐饮休闲街(2003年命名) 与云霄路美食街相交,长约1800米,共有各类门店约300家,以餐饮、酒吧、休闲为主要特色。 重庆南路汽车贸易大道(2003年命名) 自人民路起至郑州路段,全长约5.7公里。目前,共有各类门店4
23、00多处,其中有汽车、配件经营、维修服务等网点260余处,正在建设中的青岛市汽车贸易城一期工程占地15.3公顷,总建筑面积约10万平方米,设有14个四S汽车品牌店。 延安二路婚纱摄影街 (2004年命名) 该街位于市北区中部。北起登州路、南至延安路,全长520米,共有各类门店69处。通过近几年的不断发展,婚纱摄影服务业逐步积聚并形成了鲜明的特色。目前该街共有婚纱摄影专业店18处,是全市婚纱摄影网点最集中的区域。,商业布局,特色商业街,啤酒文化街 (2004年命名) 该街位于市北区的登州路。东起延安二路,西至寿光路,街长约710米,现共有各类门店约50处,其中酒店、啤酒吧、饭店20余处。闻名中外
24、的青岛啤酒厂就坐落在该街,并有啤酒博物馆和啤酒宫等设施,啤酒文化特色鲜明,有较高的知名度。 温州路机电贸易街 (2004年命名) 该街位于四方区。西起长途汽车站,东至小村庄立交桥,全长约600米,共有各类门店150多处,其中经营各类机电、机械产品及有关配件的100多处。另外,该街还有1处机电商品市场,已成为我市机电类商品经营较为密集的商业街。 香江路综合商业街 (2004年命名) 该街位于黄岛经济技术开发区中部。东起武夷山路,西至太行山路,全长800米,共有各类经营网点70余处。其中有利群长江商厦、富时莱购物中心等大中型商业零售网点,电业宾馆、邮电宾馆等大型餐饮住宿企业。同时,该街还有10余家
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