香河调研报告.ppt
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1、香河调研报告,一、香河征地事件起源 2011年4月26日央视新闻频道报道,北京万通“紫藤堡”项目所在的土地原是安平镇谢屯村104户农民耕地“流转”而来,被政府“以租代征”方式非法获得,虽然现在“被合法化”,但土地来路不正。大量农民并未签订土地征用合同,而是和村委会签订的“土地流转合同”,并明确规定年租金为1150元亩,每亩年递增30元。,据香河县安平镇政府提供的关于谢屯村土地征收开发工作的情况说明显示,2009年5月13日,谢屯村先后召开“两委会”和村民代表会议,议题本来是讨论土地流转问题,在多数村民不知情的情况下,会议决议变成了同意将154亩耕地给镇政府用于开发。其结果便是镇政府以流转租用的
2、名义,对耕地实行了征占。,其后,村委会将流转土地交由镇政府“接管”,在群众不知情的情况下,自行组织“土地补偿完毕证明”、“土地测绘证明”等相关材料,上报县国土部门,办理国有土地权证,实现了土地从耕地向国有建设用地的性质、用途变更。随后,县政府指定香河盛达置业有限公司作为土地一级开发商对该地块进行综合整治。2009年10月,香河县政府对该地块进行招拍挂, 以每亩60万元的价格拍得并进行开发。,二、征地事件新进展 5月15日,香河多幅土地违规被曝光 。 5月16日,香河县下达紧急整改通知,要求全部停止违规、违法用地现象,复耕已征用并进行工业、商业开发的土地,目前复耕面积为1000亩。针对“以租代征
3、”问题,香河县要求立即停止“流转合同不合法、流转用途不合法”的问题,严禁乡镇、村社作为流转主体,参与农村土地流转,5月23日,万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停 ,同时停工的还有万通地产。当夜河北省监察厅当夜宣布免除张贵金香河县政府县长职务、撤销周春华香河县国土资源局局长职务,并对其他7名相关责任人分别给予党纪政纪处分或免职处理。,此后,涉嫌违规用地的土地上,已建成房屋已被出售的问题也浮出水面,数百名万科欢庆城首期购房人被套,或将面临退房或取消购房合约。 据了解欢庆城项目共占地420多亩,其中占用新民居建设周转用地指标389亩。这389亩土地,本是用于当地村民的回迁安置的。,据统计,仅万科欢庆
4、城和万通紫藤堡项目,可能涉及到的被迫退房的业主就超过500人。这只是香河违规土地的一部分。 按照最新说法,万科被要求退还房款,并按成本价由政府回购所出售房源。,三、调研背景 在这样的大背景下我们一行两人对香河市场进行了考察,主要了解在现在的这种背景下香河本地开发商如何应对目前的这种困境,同时根据了解到的情况对政府下一步可能采取的措施进行一个预判,为我们香河项目未来规划提供一个基础的依据。,四、调研项目的选择 在到达香河之前我们对可能出现的状况作了两种假设。 第一种,在现在这种未来动向不明的情况下,一部分开发商会选择观望,暂停销售,并根据下一步的政策的发布,对销售进行调整。这类企业主要有以下几种
5、:,1、受关注度比较大的大型企业:如万科、富力、绿地等上市房企。 2、被媒体曝光的企业重点企业如:万科、万通等 3、产品在前期消化的比较快,现在已经处于尾盘阶段没有什么销售压力,新产品在短时间内很难再上市的楼盘,如大运河孔雀城等 4、资金比较充足,没有太大的资金压力。,第二种,比较急于销售,想趁大型房企自顾不暇的时候,尽量多出货尽快回笼资金。这样的房企主要应该有以下几个特点: 1、土地本身来源没有问题,未受此次波动影响。 2、项目刚刚开始销售,或者刚好下一期要开盘。 3、资金链比较紧张,急于回笼资金。,我们针对上面的两种假设选择了六个项目进行了重点考察 万科北京欢庆城 万通新界紫藤堡 珠光御景
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