广州某三旧改造项目策划报告.ppt
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1、一力集团商业项目 发展战略及投资收益中期报告,谨呈:*有限公司,项目调研与整体定位,项目设计与开发实施,项目推广及战略营销,项目发展战略 项目初步定位,项目设计 开发建设方案,项目营销战略 项目营销策略,第一阶段,工作内容,提交成果,研究内容,项目背景研究 潜在消费者研究 类似项目案例研究 初步定位及适应性分析,总体规划设计 建筑设计 环境与景观概念设计 开发节奏及建设方案优化,营销模式研究 营销案例研究 市场及消费者研究,项目调研与整体定位,第二阶段,第三阶段,项目全程服务工作阶段划分,项目深入调研及整体定位,项目整体开发策略,项目发展初步分析,项目整体定位中期报告 项目投资收益分析,项目开
2、发策略终期汇报,第一阶段,工作内容,提交成果,研究内容,宏观环境研究 项目地段研究 潜在客户研究 初步定位分析,区域市场深度调研 建设成本分析 收益与风险预测,项目开发策略拟定 成功启动模式研究 项目全程开发计划,项目启动期初步分析,第二阶段,第三阶段,项目调研及整体定位工作,项目深入调研及整体定位,项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研,项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出,2011/11/20,第二阶段 项目整体定位与发展战略,第二阶段 思路形成,2011/12/10,2011/12/15,第二阶段 市场
3、调研,2011/12/31,研究内容,成果,一力集团白云商业项目定位中稿,项目全程服务工作阶段划分,主要内容,1,报告思路,2,开发目标解读,开发模式初步判定,3,4,开发模式可行性分析,方案设计优化,5,报告回顾与结论,第一部分 首次汇报回顾及目标解读,由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善,因此区域商业地产市场未来发展空间巨大 项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点,重点打造商业广场,并以星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合; 采用分期开发、整体运营的基本思路,“立足嘉禾、定位白云、辐射广州甚至华南区域”,结合商业与商务功能,挖掘项目最大价值,
4、达到投资回报目标,本项目在物态组合定位上,什么样的开发模式才能匹配它的价值? 本项目面对的消费市场是什么样的客户群体? 在现有市场环境基础上,什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险,实现快速“销售”,达到资金快速回笼和利益最大化目标?,首次汇报回顾,快速回收资金 收益 打造一力集团总部 形象 产品持续升值 前景,客户目标,场地租金已开始计收,时间成本消耗; 项目地块只有四十年使用权,没有产权; 区域商业氛围不成熟;,限制条件,销售,星级物业,自持经营,?,开发目标解读,“出售使用权”; SOHO(办公式公寓)快速回笼资金; 区域领航商业后期增值; 挖掘“三旧改造”政策空间,实现项目价值最大化
5、!,开发策略,研究核心问题: 风险最小化、价值最大化; 兼顾快速回现和项目价值发挥,前期以快速回现为第一要务,满足公司资金需求;后期逐渐走高,追求项目价值最大化。,开发模式一:5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体,开发模式三:5层商业+一力集团总部,开发模式二:5层商业+1栋SOHO(办公式公寓)+一力集团总部,由于项目地块性质及甲方开发意向不确定,故我们根据甲方要求,推导出三种不同的开发模式,第二部分 开发模式初步判定,1、投资成本分析 2、收益预测,一,成本财务分析,开发模式一项目规划指标,开发模式一成本估算,开发模式二项目规划指标,开发模式二成本估算,开发模式三项目
6、规划指标,开发模式三成本估算,综合比较,经过投资成本综合比较,模式一投入最大,收益风险相对较大;在现有开发条件下,不建议采用模式一进行全面开发; 建议采用稳步开发的方式,先开发一部分物业以试探市场反应,如市场情况利好,再逐步推出其他产品,确保“稳中求胜”,二,收益预测对比,开发模式二经济测算,开发模式二分期开发及成本投资,一力集团办公总部,SOHO办公式公寓,商业,商业,一期建设内容,1层地下室,二期建设内容,1层地下室,-1层地下室,一力集团办公总部,SOHO办公式公寓,商业,商业,一期建设内容,二期建设内容,开发模式二分期开发及收益,4800万投入商业开发,9000万作为成本回收,5200
7、万作为净收益,持续升值,开发模式三经济测算,首先推荐的开发模式: 1栋SOHO办公式公寓+一力集团总部+5层商业; 公寓采用“出售使用权”的开发模式,先期入市,快速销售,实现资金快速回笼; 将销售公寓回收资金开发商业,采用“自持经营”的模式,实现价值持续增长;,三个方向分析,客户目标解读,确定项目发展方向,既满足一力集 团开发目标, 又能够兼顾集 团整体利益,第二部分 可行性分析,第二种开发模式要解决的核心问题,核心问题1:如何实现快速销售,以满足快速回现的要求,核心问题2:同时后期还能持续走高,实现项目增值,全面增值以3万商业集聚人气,持续升值,快速回现 出售SOHO办公式公寓使用权,突出卖
8、点,核心价值:强化项目唯一价值,激发买家购买欲望,怎么售?,开发节奏确定原则: 从开发节奏上有利于解决项目的核心问题:前期快速回现,后期持续走高实现项目增值 开发节奏要贯彻项目的整体战略,开发节奏:“把握时局 紧扣要点”,快速回现,收益,持续升值,首先开发SOHO办公式公寓,商业开发,收益,主要物业价格预测,市场客户基础,参考案例,市场解析,主要物业价格分析,商住公寓,根据不同的形态又可以细分为SOHO,BOHO,STUDIO等形式,是一种即可居住又可办公的高档物业。,关键词:面积较小,总价较低,可商可住,升值快速,居住+办公= SOHO/办公式公寓,SOHO办公式公寓,2011年第三季度,多
9、轮住宅调控政策继续影响广州住宅市场,住宅销售成交继续下跌。据房管局统计,2011年第三季度广州住宅市场成交量较上季度下降10.5%,主要成交区域集中在周边白云、番禺以及南沙、花都等区域; 办公式公寓方面,第二季度广州市没有新增供应落成,市场租赁需求保持稳定,整体空置率较第一季度下降0.7%,至13.8%。在良好的经济形势下企业人事调派等利好因素,广州办公式公寓租赁市场租金持平稳上升趋势,第二季度整体平均租金为每月每平方米人民币181.8元,环比上涨1.8%。,宏观市场扫描,SOHO公寓市场供应分析,广州办公式公寓租赁市场租金持平稳上升趋势,第二季度整体平均租金为每月每平方米人民币181.8元,
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