花桥周报(8月5日~8月11日).ppt
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1、8月5日-8月11日 花桥楼市周报,Real estate Weekly,目录,Contents,一、新闻回顾 三、全国重点城市周成交情况 五、土地市场情况 七、楼市新增量分析 九、重点竞争个案分析 十一、楼市媒体动态,二、政策分析 四、上海市和千灯镇周成交情况分析 六、昆山市楼市成交量分析 八、区域主要楼盘加权价格走势 十、热销楼盘房源分析 十二、楼市阶段性研判,万科董事会秘书谭华杰4日表示,受限贷、限购等政策的影响,今年以来北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、宁波、广州、深圳等主要城市成交明显放缓。随着限购政策的深入,市场将进一步向自住型需求主导的方向发展。 今年上半年主要城市的土地
2、供应有较大程度的萎缩,虽然土地出让的溢价率已经开始下降,但底价的调整还不明显。上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%。按照惯例,三、四季度会是土地的供应高峰。随着房屋市场调整的持续,土地市场的调整预计也会更加深入。 为遏制房价过快上涨,防止投资资金涌向二三线甚至四线城市,住建部等有关部门已经开始着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因,并据此草拟新一轮限购城市的名单。,新闻回顾,京沪广深一线城市受限购影响明显 自住需求成主流 2011-08-05 来源:中国新闻网,楼市限购或许不仅仅在二三线城市中扩容,一些房价上涨过快的四线城市也很有可能进入限购名单,就连县级市也有限购的可能。
3、与此同时,二三线城市政府也在积极行动,以规避限购带来的压力。继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产行政限价政策后,同属河北省的秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米,以避免进入“限购”名单。 接过了一线城市领涨的接力棒,二三线城市开始成为接下来限购的重点,尽管“风声”已经“吹”了许久,但限购名单却迟迟未能落地。住房和城乡建设部曾要求各省对是否应该进行限购的城市进行排查,给出5条判断标准:价格指数是否处于前列,6月房价和去年底价格相比的涨跌情况,城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高,外地人购房的比例是不是较高,群众对当地房价是否反映强烈。,新闻回顾,二三线城市楼市限价避“限购“
4、 地产面临行业洗牌 2011-08-08 来源:中国新闻网,新闻回顾,央行:一线地区楼市调控效果进一步显现 2011-08-09 来源:地产中国网,今日,央行网站发布2011年第二季度支付体系运行总体情况报告。报告显示,房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平。 至二季度末,房地产业单位银行结算账户数量也呈现继续增长,中西部地区环比增幅高于全国平均水平,而一线地区房地产业单位结算账户数量连续五个季度环比增幅低于全国平均水平。 从具体数值上看,截至第二季度末,全国房地产业单
5、位银行结算账户数量共计81.65万户,环比增长4.1%,环比增幅与第一季度持平,高出单位银行结算账户总量环比增幅0.3个百分点。中部地区和西部地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速分别为5.3%和4.3%,高于全国4.1%的总体平均水平。 此外,房地产业在银行结算账户数量方面延续第一季度的增长态势,至第二季度末,该数值环比增长幅度达16.9%。,在“限购”、“限贷”和销售回款不足的情况下,开发商正千方百计的筹钱。国家统计局9日下午发布的固定资产投资数据显示,今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元,其中自筹资金达1.93万亿元,同比增长34%,涨幅达到年内最高。下半年调控政策将继续
6、从紧,多数开发商的资金链会面临更加严峻的挑战,部分热点城市房价或出现较大范围实质性下跌。 在“限购”、“限贷”和资金回笼不足的情况下,加上有限的融资渠道和高昂的融资成本,开发商纷纷驻足观望,拿地意愿明显下降。 上周,国家发改委再次强调,要坚持房地产调控政策不动摇,遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看,下半年政策方向趋严已是大概率事件。楼市调控政策信号已清晰,即继续从紧,下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌,并呈震荡型走势。,新闻回顾,下半年调控政策将继续从紧 房价或现实质性下跌 2011-08-10 来源:经济参考报,新闻回顾,开发商哄抬房价最高将被罚3万元 2011-08-12 来
7、源:房地产时报,8月10日,房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)挂在了国务院法制办公室网站上。相比原来的规定,意见稿全面提升了一到四级房地产开发资质的认定门槛。其中,一级资质的注册资本从原来的不低于5000万元,提高到不低于2亿元。房地产开发资质门槛的提高,预示着未来拿到资质的房企会少一些,对于小型的企业有引导作用,也更凸显大企业的优势。 意见稿还提到,房管部门将有权对多种开发违规行为开出罚单。其中,开发商“在开发经营过程中,发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为可处以1万元以上3万元以下的罚款”。,政策分析,婚姻法司法解释:婚前个人按揭买房离婚时归个人
8、 2011-08-11 来源:中国新闻网,新婚姻法首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中,按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。 根据婚姻法解释(三)第十条的规定,一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一
9、方参与还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说,婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。,全国重点城市周成交情况,数据时间:2011年8月8日-8月14日,北京:本周,北京市商品住宅成交面积环比上涨了12.59%,进入20
10、11年,北京商品住宅成交量波动下行,2月初受春节假期影响。商品住宅成交量明显回落,但随即有所回升,北京限购令的出台引起集中签约,导致成交量环比大幅上涨,随后几周,成交量呈现波动上涨态势,四月底受保障性住房入市推动,成交量有较大幅度回升,进入5月,成交量止升转跌,6月初延续下跌趋势,第二周周成交量有较大幅度回升,第三周成交量则有大幅度回落,之后持续两周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有较大幅度降低,但第二周有了大幅度提升,第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌,第二周成交量又有较大幅度回升。 南京:本周,南京市商品住宅成交面积环比下降了5.17%,2011年初,
11、南京商品住宅周成交量明显高于去年平均水平。2月初受春节影响,商品住宅成交量大幅下跌,第8周成交量恢复至10万平方米以上,之后成交量持续下滑,第11周成交量跌至4万平方米,随后四周成交量涨跌交替,维持在5万平方米左右水平,18周开发商推盘力度加大,成交量达到6万平方米,随后两周略有起伏,第21周成交量大幅上涨,达到10万平方米,随后连续两周持续回落,24周25周连续两周成交量略有回升,26周有大幅下跌,27周又有大幅度上涨,28周又有了不小幅度的下跌,29周成交量与28周成交量持平,30周的成交量有了大幅度上涨,31周的成交量又有大幅度的回落,32周持续小幅度回落,33周延续32周的回落趋势。,
12、苏州:本周苏州成交量为1767套,2011年初,苏州商品住宅成交面积连续两周环比下滑,随后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春节影响,商品住宅成交量环比大跌,随后成交量迅速回升,至第9周恢复至节前水平,进入3月,限购政策深入,成交量持续下跌,4月成交量涨跌交替,但依然维持低位,18周住宅成交量显著上涨,这是近2个月以来苏州商品住宅周成交量首次超过10万平方米,进入5月,成交量大幅回落,随后两周成交量持续回升,6月,成交量持续回落。26周有大幅度增长,27、28周连续两周有一定幅度的下跌,29周有了一定幅度的增长。33周相对于32周成交量有了较大幅度提高。 杭州:本周商品房成交面积环比上升了3
13、.19%。2011年1月,杭州商品房成交面积除第二周偏低外,其余3周都达到15万平方米以上,开端良好,2月杭州商品房市场在春节假期和国八条影响下,前两周成交量有所下滑,但接下来两周成交量都达到10万平方米,令3月的杭州楼市继续下挫,4月杭州商品房成交面积止跌转升,且回升速度较快,5月,前三周杭州商品房成交量均维持在12万平米的水平,进入6月,成交量未见明显涨跌,第二周成交量大幅下滑,第三周则大幅回升,第四周较上一周有小幅上涨,7月第一周持续上涨,第二周下跌30.4%,第三周又有了大幅度增长,第四周又下跌了21.41%,第5周又有小幅度增长,8月第一周有大幅度回落,第二周较第一周有了小幅度增长。
14、 徐州:本周,徐州市商品住宅成交套数为670套,面积环比上升了2.82%。,全国重点城市周成交情况,上海市周成交情况,本周(8月8日-8月14日)上海市商品房成交面积为26.37万平方米,相比上周下跌1.27%,成交均价为15245元/平方米,环比上周下跌38.56%;本周上海市商品住宅成交面积为10.10万平方米,环比上周下跌20.52%;本周全市商品住宅成交均价为21273元/平方米,环比上周下跌了1.38%。,上海市周成交情况,本周上海市商品房新增供应面积为20.39万平方米,环比上周上涨33.00%;商品住宅新增供应面积为16.85万平方米,环比上周上涨166.61%。本周获取预售证的
15、商品住宅项目共7个,其中仁恒森兰雅苑、旭辉玫瑰苑、一品漫城三期新增供应面积较大。,上海市周成交情况,上海市商铺类物业成交面积5.84万平方米,环比上周上涨75.40%;均价12008元/平方米,环比上周下跌26.85%。本周上海市办公类物业成交面积为5.08万平方米,相比上周下跌36.00%;均价为19235元/平方米,环比上周下跌了51.97%。 点评: 新“沪四条”中的“限购堵漏”政策在继续发威,本周商品住宅成交量创下了三月下旬以来的21周新低,均价4万元以上的“高端”住宅成交量也出现了同步下滑,仅成交了6879平方米。本周商品住宅10.10万方的成交量甚至比办公、商铺类商业地产10.92
16、万方的成交量还要低,成交量上的这种倒挂,在历史上实属罕见,印证楼市再度被降温,跌入“寒冬腊月”。 2011年政策调控的严厉度远甚于2010年,使之真正成为史上最严厉的调控年。“供求关系”已经逆转,维持目前这些政策就已经足够,需耐心等待市场运行反应和调控结果,政府后续不应该再出更严厉的政策了,并应该适时调整政策,有“堵”有“疏”,否则,楼市有可能因过度调控而“硬着陆”,从一个极端走向另一个极端。,千灯镇周成交情况,本周千灯镇共销售商品房60套,其中住宅地产销售了47套,商业地产销售了13套。本周千灯镇表现特别抢眼的住宅地产为浦园,成交套数为29套,成交套数高居昆山楼市成交套数TOP10第二位,仅
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